Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 февраля 2011 г. N Ф07-14947/2010 по делу N А56-1371/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "БСК-УМС" Витмана В.В. (доверенность от 01.02.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Аэро" Шахова Е.И. (доверенность от 15.11.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Инвест" Сыревича М.Ю. (доверенность от 30.12.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Аста-тест" Быстрова А.В. (доверенность от 08.04.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "БСК-УМС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2010 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А56-1371/2010,

установил:

Закрытое акционерное общество "БСК-УМС" (далее - ЗАО "БСК-УМС") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Аэро" (далее - ООО "Фаэтон-Аэро") о выселении ответчика с земельного участка площадью 2386 кв.м с кадастровым номером 78:12:7001:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 3 (западнее дома 24, корпус 3, литера О), и об обязании передать указанный земельный участок истцу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Инвест" (далее - ООО "Фаэтон-Инвест") и общество с ограниченной ответственностью "Аста-тест" (далее - ООО "Аста-тест").

Определением от 18.01.2010 данный иск принят судом первой инстанции к производству, возбуждено дело N А56-1371/2010.

ООО "Фаэтон-Инвест" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО "БСК-УМС" об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 2386 кв.м с кадастровым номером 78:12:7001:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 3 (западнее дома 24, корпус 3, литера О), на условиях и по цене, согласованных в предварительном договоре от 11.09.2006 купли-продажи объекта недвижимости в редакции согласно прилагаемому к иску проекту основного договора.

Определением от 01.04.2010 данный иск принят судом первой инстанции к производству, возбуждено дело N А56-12446/2010.

Определением от 17.06.2010 в соответствии с частью 2 статьи 130 АПК РФ дела N А56-1371/2010 и А56-12446/2010 объединены в одно производство, делу присвоен N А56-1371/2010.

Решением от 15.07.2010 суд первой инстанции отказал ЗАО "БСК-УМС" в иске о выселении ООО "Фаэтон-Аэро" и удовлетворил иск ООО "Фаэтон-Инвест".

Постановлением апелляционного суда от 21.10.2010 решение от 15.07.2010 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "БСК-УМС", ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит отменить решение и постановление, удовлетворить его иск и отказать в иске ООО "Фаэтон-Инвест". Податель жалобы указывает следующее: договор об инвестиционной деятельности от 17.07.2002 до настоящего времени не исполнен и не действует, его нельзя считать заключенным ввиду неопределенности объекта инвестиционной деятельности, отсутствия условий о сроке его действия, размере и порядке внесения сторонами инвестиций, а также ввиду несогласованности условий о страховых рисках по инвестированию; условие названного инвестиционного договора о передаче прав на часть земельного участка с кадастровым номером 78:7001:14, находившегося у ЗАО "БСК-УМС" в аренде, при отсутствии письменного разрешения арендодателя - Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) является ничтожным; став собственником названного земельного участка, ЗАО "БСК-УМС" не давало обязательств передать права на него иным лицам; с момента выкупа данного участка действие инвестиционного договора в силу пункта 9.1 прекратилось, что подтверждается фактами передачи земельных участков, образованных в результате раздела названного участка, в аренду путем заключения договоров с ООО "Фаэтон-Аэро" и ООО "Аста-тест"; спорный земельный участок с кадастровым номером 78:12:7001:28 как объект права на момент заключения инвестиционного договора не существовал; строительство объектов на земельном участке велось самовольно, а не в рамках инвестиционного договора; предварительный договор от 11.09.2006 является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы условия о предмете и цене объекта основного договора; обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены в связи с истечением годичного срока для заключения основного договора; суды не учли выводы, изложенные в судебных актах по делу N А56-91105/2009 об отказе в иске одной из сторон инвестиционного договора - ООО "Аста-тест" к ЗАО "БСК-УМС" о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:7001:29.

В отзывах на кассационную жалобу ООО "Фаэтон-Инвест" и ООО "Фаэтон-Аэро" считая решение и постановление законными и обоснованными, просят оставить их без изменения, а жалобу ЗАО "БСК-УМС" - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ЗАО "БСК-УМС" поддержал доводы жалобы, а представители ООО "Фаэтон-Инвест", ООО "Фаэтон-Аэро" и ООО "Аста-тест" возражали против ее удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "БСК-УМС", ООО "Фаэтон-Инвест", ООО "Фаэтон-Аэро" и ООО "Аста-тест" 17.07.2002 подписали договор N 46-02 об инвестиционной деятельности (далее - инвестиционный договор) с целью осуществления сторонами инвестиционной деятельности, направленной на строительство объектов недвижимости - здания автомобильно-заправочного комплекса и здания, предназначенного для государственного технического осмотра (технического обслуживания) легкового автотранспорта (т. 2, л.д. 45-55).

В пункте 2.4 инвестиционного договора указано, что ЗАО "БСК-УМС" вносит в инвестиционный проект права на часть (около 3 736 кв.м) земельного участка общей площадью 21 611 кв.м с кадастровым номером 78:7001:14, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная улица, дом 23, корпус 1, литера О, необходимую для использования возводимых по инвестиционному договору объектов; осуществляет действия по получению разрешительной документации на проектирование и строительство названных объектов, участвует в иных действиях, необходимых для государственной приемки объектов и государственной регистрации прав на них.

ООО "Фаэтон-Инвест" обязалось внести в инвестиционный проект организационные и иные затраты, связанные с предпроектными проработками, дальнейшим проектированием, строительством и регистрацией объектов, "производить финансовые и денежные вложения за счет ООО "Фаэтон-Аэро" и ООО "Аста-тест" (пункт 2.5 инвестиционного договора).

Два других инвестора обязались внести в проект денежные (финансовые) вложения (пункт 2.6 инвестиционного договора).

В пункте 2.7 того же договора стороны определили доли инвестиционного участия в создании названных объектов каждой из сторон, а в пункте 2.9 предусмотрели, что после сдачи объектов государственной приемочной комиссии ЗАО "БСК-УМС" и ООО "Фаэтон-Инвест" по соответствующим соглашениям должны передать свои доли инвестиционного участия ООО "Фаэтон-Аэро", которое обязано оплатить их. В результате выполнения этих условий обладателями прав на объекты и земельные участки под ними должны стать ООО "Фаэтон-Аэро" и ООО "Аста-тест".

В дальнейшем ЗАО "БСК-УМС" на основании договора аренды от 22.07.2002 N 13/ЗК-02772, заключенного с КУГИ на срок по 15.10.2050, стал арендатором земельного участка площадью 21 611 кв.м с кадастровым номером 78:7001:14, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная улица, дом 23, корпус 1, литера О (т. 2, л.д. 35-91). Участок предоставлен арендатору для использования под промышленное предприятие.

Согласно имеющемуся в материалах дела техническому паспорту на части указанного участка в 2003 году построена автозаправочная станция (т.2, л.д. 57-63). Представили сторон в судебном заседании кассационной инстанции пояснили следующее: на другой части названного участка построено здание, предназначенное для государственного технического осмотра автотранспорта; оба здания построены без утвержденной в установленном порядке проектно-сметной и разрешительной документации; эксплуатацию автозаправочной станции осуществляет ООО "Фаэтон-Аэро", а здания технического осмотра - ООО Аста-тест".

ООО "Фаэтон-Инвест" (покупатель) и ЗАО "БСК-УМС" (продавец) 11.09.2006 подписали предварительный договор купли-продажи, по условиям которого договорились заключить основной договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью 2 515 кв.м, являющегося частью земельного участка площадью 21 611 кв.м с кадастровым номером 78:7001:14, на условиях и по цене, согласованных в пункте 1.4 договора, в течение 15 рабочих дней после приобретения ЗАО "БСК-УМС" права собственности (получения свидетельства о государственной регистрации права) на указанный земельный участок.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора продавец должен выполнить необходимые действия для выделения участка из земельного участка с кадастровым номером 78:7001:14 с присвоением ему отдельного кадастрового номера и с отражением в кадастровом плане участка вида разрешенного использования "для размещения промышленных объектов", зарегистрировать свое право собственности на выделенный участок, незамедлительно предоставить покупателю нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права, правоустанавливающую документацию, а также иную документацию, необходимую для заключения основного договора и государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

ЗАО "БСК-УМС" выкупило в порядке приватизации земельный участок с кадастровым номером 78:7001:14 по договору купли-продажи от 21.09.2006 N 3815-ЗУ, заключенному с КУГИ, и зарегистрировало право собственности на него (свидетельство о государственной регистрации права от 15.11.2006 серии 78-АВ N 364477).

В дальнейшем ЗАО "БСК-УМС" произвело раздел земельного участка с кадастровым номером 78:7001:14, относящегося к категории земель поселений и имеющего назначение "для размещения промышленных объектов", на три самостоятельных земельных участка: площадью 1715 кв.м с кадастровым номером 78:12:7001:29, площадью 17 510 кв.м с кадастровым номером 78:12:7001:27 и площадью 2386 кв.м с кадастровым номером 78:12:7001:28. Последний участок имеет адрес - Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 3 (западнее дома 24, корпус 3, литера О). Право собственности ЗАО "БСК-УМС" на вновь образованные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке 02.11.2009 (свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 78-АД N 386799, 386798, 386800).

ЗАО "БСК-УМС" по договорам от 01.01.2007 N 592/07 (с учетом дополнительного соглашения от 27.09.2007 N 1) и от 01.01.2008 N 1 предоставляло ООО "Фаэтон-Аэро" в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 78:7001:14, площадью 2515 кв.м для строительства автозаправочной станции (комплекса).

Поскольку срок действия договора аренды от 01.01.2008 истек 31.12.2008, а от заключения нового договора ООО "Фаэтон-Аэро" уклонилось, ЗАО "БСК-УМС" обратилось в суд с иском о выселении арендатора с занимаемого земельного участка площадью 2386 кв.м, которому в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:7001:14 присвоен кадастровый номер 78:12:7001:28.

ООО "Фаэтон-Инвест" обратилось с иском к ЗАО "БСК-УМС" об обязании во исполнение предварительного договора от 11.09.2006 заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:7001:28 на условиях проекта истца, ссылаясь на то, что ЗАО "БСК-УМС" уклоняется от его заключения.

Суд первой инстанции обязал ЗАО "БСК-УМС" заключить с ООО "Фаэтон-Инвест" основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:7001:28, сделав следующие выводы. Предварительный договор от 11.09.2006 соответствует требованиям законодательства; действия ЗАО "БСК-УМС" по выделению земельного участка с кадастровым номером 78:12:7001:28 подтверждают его намерение продать спорный участок ООО "Фаэтон-Инвест"; положения пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий годичный срок действия предварительного договора в случае отсутствия в нем указания на такой срок, к рассматриваемым правоотношениям не применимы, поскольку в предварительном договоре срок его заключения указан - 15 дней после получения ЗАО "БСК-УМС" свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок; с учетом данного условия и положений пункта 1 статьи 157 того же Кодекса суд посчитал, что предварительный договор совершен под отлагательным условием; поскольку свидетельство о государственной регистрации прав собственности на спорный земельный участок ЗАО "БСК-УМС" получило 02.11.2009, а требование (предложение) о заключении основного договора с приложением текста договора ООО "Фаэтон-Инвест" направило в адрес ответчика 11.11.2009, срок для заключения основного договора купли-продажи истцом не пропущен.

Суд первой инстанции, сделав вывод о наличии у ЗАО "БСК-УМС" обязанности продать названный участок ООО "Фаэтон-Инвест", отказал в удовлетворении требования ЗАО "БСК-УМС" о выселении ООО "Фаэтон-Аэро" с того же участка.

Апелляционный суд, оставляя решение от 15.07.2010 без изменения, указал, что требование о выселении ООО "Фаэтон-Аэро" не подлежит удовлетворению и ввиду наличия инвестиционного договора, по условиям которого ЗАО "БСК-УМС" внес права на часть земельного участка с кадастровым номером 78:7001:14 в качестве вклада в реализацию инвестиционного проекта, а права на возводимые в рамках этого проекта объекты недвижимости должны приобрести иные стороны инвестиционного договора.

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в статье 190 названного Кодекса, согласно которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Как видно из материалов дела, установлено судами и не оспаривается сторонами, срок предварительного договора от 11.09.2006 определен сторонами указанием на событие - момент государственной регистрации права собственности на земельный участок продавца (ЗАО "БСК-УМС"). Поскольку государственная регистрация права собственности ЗАО "БСК-УМС" на участок, который на момент заключения предварительного договора не был сформирован, не существовал как объект права и находился в государственной собственности, - это событие, которое не отвечает признакам неизбежности, так как не зависит от воли сторон предварительного договора от 11.09.2006, следует признать, что названные стороны в нарушение требований статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации не согласовали условие о сроке.

Ссылка судов на пункт 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерна. Данной нормой предусмотрена возможность совершения сделок под отлагательным условием, то есть когда стороны ставят возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Срок сделки по правилам статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации такими обстоятельствами определен быть не может.

В связи с этим при определении срока предварительного договора от 11.09.2006 подлежит применению абзац второй пункта 4 статьи 429 того же Кодекса. Следовательно, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора от 11.09.2006.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Так как до истечения указанного срока не был сформирован объект продажи - спорный земельный участок, сторонами не заключен основной договор купли-продажи, предложение о заключении договора в этот период стороны не направляли, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились с 11.09.2007.

При таких обстоятельствах у судов обеих инстанций не было оснований для удовлетворения заявленного 11.03.2010 требования ЗАО "Фаэтон-Инвест" о понуждении ЗАО "БСК-УМС" заключить основной договор купли-продажи названного земельного участка.

Кроме того, следует отметить, что на спорном участке возведено здание автозаправочной станции, права на которое в настоящее время в установленном порядке не оформлены. В том случае, если инвестиционный договор, на наличие которого сослались суды обеих инстанций как на обстоятельство, подтверждающее обязанность ЗАО "БСК-УМС" передать свои права на часть земельного участка для строительства названного объекта, продолжает действовать, то права на объект инвестиционной деятельности могут возникнуть у всех соинвесторов. Ввиду этого передача земельного участка в собственность одному инвестору (ЗАО "Фаэтон-Инвест") будет противоречить установленному в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Принимая во внимание изложенное, решение от 15.07.2010 и постановление от 21.10.2010 в части удовлетворения иска ООО "Фаэтон-Инвесит" следует отменить как принятое с неправильным применением норм материального права и в этом иске отказать.

Названные судебные в части отказа ЗАО "БСК-УМС" в иске о выселении ООО "Фаэтон-Аэро" с арендованного участка также подлежат отмене, а дело в этой части - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции ввиду следующего. Один из выводов судов, послуживших основанием для отказа в иске, а именно об обязанности ЗАО "БСК-УМС" продать спорный земельный участок ООО "Фаэтон-Инвест", ошибочен, а вывод судов о наличии в настоящее время у лиц, участвующих в деле, инвестиционного договора, судами первой и апелляционной инстанции необоснован. Суды не исследовали, соответствовал ли этот договор требованиям законодательства, действовавшего на момент его подписания, с учетом того, что строительство объектов предполагалось вести и велось в 2003 году на земельном участке, арендодателем которого выступал КУГИ; на какой срок заключен договор; как исполнялись его условия; действует ли он в настоящее время; изменились ли правоотношения сторон по сравнению с условиями, указанными в этом договоре.

Выяснение данных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения требования о выселении с земельного участка ООО "Фаэтон-Аэро", заявленного собственником этого участка в связи с прекращением срока действия договора аренды.

При новом рассмотрении требования ЗАО "БСК-УМС" суду надлежит учесть изложенное; исследовать вышеназванные обстоятельства; установить, имеются ли у ООО "Фаэтон-Аэро" основания для нахождения на земельном участке с кадастровым номером 78:12:7001:28; по результатам рассмотрения данного иска распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

По правилам статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в иске ООО "Фаэтон-Инвест" с него надлежит взыскать в пользу ЗАО "БСК-УМС" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 по делу N А56-1371/2010 отменить.

В иске обществу с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Инвест" об обязании закрытого акционерного общества "БСК-УМС" заключить с истцом основной договор купли-продажи земельного участка площадью 2386 кв.м с кадастровым номером 78:12:7001:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 3 (западнее дома 24, корпус 3, литера О), на условиях и по цене, согласованных в предварительном договоре от 11.09.2006, отказать.

В части требования закрытого акционерного общества "БСК-УМС" о выселении общества с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Аэро" с указанного земельного участка дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Инвест" в пользу закрытого акционерного общества "БСК-УМС" 2000 руб. судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева