Определение Нижегородского областного суда от 22 ноября 2011 г. N 33-11773 (ключевые темы: ипотека - договор займа - закладная - обращение взыскания на заложенное имущество - залог недвижимости)

Определение Нижегородского областного суда
от 22 ноября 2011 г. N 33-11773

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Паршиной Т.В.

судей: Лазорина Б.П., Щербакова М.В.

при секретаре: Ложкиной М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 ноября 2011 года дело по кассационную жалобу ЗАО Банк ВТБ 24 на решение Павловского городского суда Нижегородской области от 03 октября 2011 года по гражданскому делу по иску Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) к Чечулину Ю. А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Щербакова М.В., объяснения представителя ЗАО Банк ВТБ-24 - Леснова П.К., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда, установила:

Закрытое акционерное общество (далее ЗАО) Банк ВТБ 24 обратилось с иском к Чечулину Ю.А. о взыскании задолженности по договору займа, об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований истец указал, что 31.08.2007 года Государственное предприятие Нижегородской области "...." (далее - заимодавец / первоначальный залогодержатель) и Чечулин Ю.А. (далее - ответчик / заемщик / залогодатель) заключили договор займа N "....", в соответствии с условиями которого заимодавец обязался предоставить заемщику заем в размере 815 000 рублей сроком на 188 месяцев, а заемщик обязался возвратить полученную сумму займа и уплатить проценты за пользование займом.

В соответствии с пунктом 1.3 договора, заем предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, находящейся по адресу: "....", состоящей из "...." комнат, общей площадью "...." кв.м., в том числе жилой площадью "...." кв.м., расположенной на "...." этаже "...."этажного дома, стоимостью 1 000 000 рублей.

Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, подтверждаются закладной выданной первоначальному залогодержателю 10.09.2007 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 10.09.2007 года за N"....".

09.10.2007 года между Государственным предприятием Нижегородской области "...." и ЗАО Банком ВТБ 24 (далее - истец / банк / залогодержатель) заключен договор купли-продажи закладной N "....". В соответствии с указанным договором Государственное предприятие Нижегородской области "...." передало истцу права по закладной удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения по договору займа N "...." от 31.08.2007 года, обеспеченному ипотекой. В закладной произведена соответствующая запись, согласно которой с 09.10.2007 года владельцем закладной является истец.

Обязательства заимодавца по предоставлению займа в сумме 815 000 рублей исполнены в полном объеме.

Заемщик систематически не исполняет свои обязательства перед истцом, нарушая установленные договором сроки погашения основного долга и процентов за пользование займом, а с 01.04.2009 года полностью прекратил платежи.

Уведомление о досрочном истребовании займа и иных сумм, предусмотренных договором займа, заемщик оставил без ответа, требование истца не выполнил.

Истец просил взыскать с ответчика образовавшуюся по состоянию на 23.07.2011 года задолженность в размере 938 588 рублей 90 копеек, в том числе:

- 791 240,20 рублей - остаток ссудной задолженности;

- 104 843,42 рублей - проценты за пользование займом;

- 33 770,83 рублей - пени за нарушение сроков уплаты процентов начисленных за пользование займом;

- 8 734,45 рублей - пени за нарушение сроков возврата займа.

Истец также просил обратить взыскание на квартиру, являющуюся предметом ипотеки, расположенную по адресу: "....", и определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 000 000 рублей в соответствии с пунктом 1.3 договора займа.

Взыскать с Чечулина Ю.А. в пользу ЗАО Банка ВТБ 24 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 16 605 рублей 89 копеек.

Решением Павловского районного суда Нижегородской области от 03 октября 2011 года постановлено:

Иск Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) к Чечулину Ю.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Чечулина Ю.А. в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) сумму задолженности по договору займа N"...." от 31.08.2007 года в размере 938 588 (девятьсот тридцать восемь тысяч пятьсот восемьдесят восемь) рублей 90 копеек по состоянию на 23.07.2011 года, в том числе 791 240 рублей 20 копеек - остаток ссудной задолженности; 104 843 рубля 42 копейки - проценты за пользование займом; 33 770 рублей 83 копейки - пени за нарушение сроков возврата займа; 8 734 рубля 45 копеек - пени за нарушение сроков возврата займа, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 12 585 (двенадцать тысяч пятьсот восемьдесят пять) рублей 89 копеек.

В удовлетворении исковых требований Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) к Чечулину Ю.А. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру N "...." в доме N "...." по ул."...." г. "...." "...." области - отказать.

В кассационной жалобе ЗАО Банк ВТБ 24 поставлен вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество, в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы заявителя.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия находит решение суда в обжалуемой части подлежащим отмене.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 31.08.2007 года между ГП Нижегородской области "...." и Чечулиным Ю.А. был заключен договор займа N"...." от 31.08.2007 года, по условиям которого заемщику предоставлен заем в размере 815 000 рублей сроком на 188 месяцев. Заем предоставлен для приобретения квартиры, находящейся по адресу: "...." (л.д.19 - 27).

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Чечулиным Ю.А. (л.д. 38, 87).

Согласно п.п. 1.4.1 договора займа от 31.08.2007 года обязательства заемщика по договору обеспечены ипотекой в силу закона квартиры приобретаемой заемщиком (л.д. 19).

Согласно п. 1.3. указанного договора займа денежная оценка квартиры как предмета ипотеки по соглашению сторон признается равной ее рыночной стоимости и составляет 1 000 000 рублей, в соответствии с заключением независимого оценщика от 17.08.2007 года (л.д. 19, 47).

Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, подтверждены закладной, выданной первоначальному залогодержателю 10.09.2007 года (л.д. 39 - 49). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 10.09.2007 года за N "....".

Согласно записи в закладной с 09.10.2007 года владельцем закладной является ВТБ 24 (ЗАО) на основании договора купли-продажи закладной N"...." от 09.10.2007 года, заключенного между Государственным предприятием Нижегородской области "...." и ЗАО Банком ВТБ 24 (л.д. 46).

Суд, установив неисполнение ответчиком обязательств по своевременному возврату платежей по договору займа с учетом позиции представителя ответчика, которая в судебном заседании согласилась с требованиями истца о взыскании основного долга и штрафных санкций, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска в указанной части.

Согласно ст. 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу ст. 54.1 того же закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Отказывая в обращении взыскания на спорную квартиру, суд руководствовался положениями пункта 3 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", где указано, что если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Суд также сослался на положения пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, по правилам которого отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Поскольку в спорной квартире проживают несовершеннолетние дети Чечулина Ю.А., согласия органа опеки и попечительства на передачу квартиры в залог получено не было, обращение взыскания на заложенное имущество влечет его отчуждение, суд первой инстанции пришел к выводу, что отчуждение квартиры возможно только с согласия указанного органа и по этим мотивам отказал в обращении взыскания на спорную квартиру.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, так как они основаны на неправильном применении судом норм материального права.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация ипотеки была произведена 10 сентября 2007 г., т.е. в одно время с государственной регистрацией права собственности ответчика на спорную квартиру.

Из протокола судебного заседания (л.д. 120) также следует, что несовершеннолетние в спорной квартире на момент передачи квартиры в ипотеку не проживали, а были вселены в нее позже.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что оснований для получения согласия органа опеки и попечительства в силу п. 3 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на передачу в ипотеку спорной квартиры не имелось.

Кроме того, судебная коллегия также указывает на то, что положения ч. 4 ст. 292 ГК РФ (с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П) и ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на передачу в ипотеку жилого помещения приобретенного за счет кредитных средств не могут применяться в отношении несовершеннолетних (проживающих) находящихся на попечении родителей.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа истцу в иске об обращении взыскания на спорную квартиру нельзя признать законным и оно подлежит отмене.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Поскольку соглашение между залогодателем и залогодержателем относительно начальной продажной цены спорной квартиры в материалах дела отсутствует, а также отсутствуют сведения о рыночной стоимости спорной квартиры в настоящее время, судебная коллегия не имеет возможности принять новое решение, в связи, с чем дело в отмененной части подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, выяснить обстоятельства необходимые для установления начальной продажной стоимости объекта недвижимости и принять решение в точном соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда определила:

Решение Павловского районного суда Нижегородской области от 03 октября 2011 года в части отказа Банку ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) в иске об обращении взыскания на квартиру, являющуюся предметом ипотеки, расположенную по адресу: "....", принадлежащую Чечулину Ю.А. отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

В остальной части решение Павловского районного суда Нижегородской области от 03 октября 2011 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи