Определение Нижегородского областного суда от 10 июля 2012 г. N 33-5011/2012 (ключевые темы: объекты незавершенного строительства - простое товарищество - реализация квартир - имущественные права - признание права собственности)

Определение Нижегородского областного суда
от 10 июля 2012 г. N 33-5011/2012

10 июля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе

председательствующего судьи Кондаковой Т.А.,

судей Гаврилова В.С. и Крайневой Н.А.,

при секретаре С.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Кондаковой Т.А.. дело по апелляционной жалобе представителя К.С.Н. Б.М.П. при участии по доверенности Б.М.П. на решение Канавинского районного суда г. Н. Новгорода от 22 марта 2012 года по гражданскому делу по иску К.С.Н. к НООФПССМ "Щит", ООО "Мобиль-НН", М.В.М. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по иску М.В.М. к ООО "Мобиль-НН", НООФПССМ "Щит", К.С.Н. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, установила:

К.С.Н. первоначально обратился в суд с иском к НООФПССМ "Щит". В обоснование иска указал следующее.

21.02.2008 между истцом и ответчиком заключен договор N 01.08 долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик принимает истца в качестве дольщика в строительстве 3-х комнатной квартиры N ***, общей площадью 62,44 кв.м. на 9-м этаже в первом подъезде дома N *** (по генплану) по ул. ***.

По условиям договора, ответчик обязан передать истцу в собственность квартиру и соответствующую долю в праве собственности на общее имущество жилого дома по передаточному акту в течение 30 дней с момента подписания акта сдачи госкомиссией. Срок сдачи дома - 2 квартал 2009 года.

Истец обязался инвестировать в строительство квартиры денежные средства в размере *** руб. Данные обязательства истец исполнил в полном объеме, что подтверждается справкой об отсутствии финансовой задолженности от 21.02.2008 г. за подписью директора НООФПССМ "Щит" К.М.А.

Ответчик свои обязательства не исполнил, до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, квартира истцу не передана. В настоящее время строительство дома не ведется. Согласно выписки из ЕГРП от 30.11.2011 г., здание является объектом незавершенного строительства, степень готовности составляет 75%. Поскольку истец не имеет возможности реализовать свое право собственности и зарегистрировать его, он просит признать за ним право собственности на 6244/1281420 долей в объекте незавершенного строительства - жилом доме " 1 ", общей площадью по проекту 62,44 кв.м. на 9-м этаже в первом подъезде и соответствующую долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Определением Канавинского районного суда г. Н. Новгорода от 16.12.2011 ООО "Мобиль-НН" привлечено к участию в деле в качестве соответчика по иску К.С.Н.

Определением Канавинского районного суда г. Н. Новгорода от 19.01.2012 в качестве соответчика привлечена М.В.М., поскольку суду представлен договор инвестирования строительства жилого дома и договор продажи имущественных прав требования, предметом которого являлась квартира " 1 ".

М.В.М. заявлен иск к ООО "Мобиль-НН", НООФПССМ "Щит", К.С.Н. о признании права собственности на указанную квартиру. Истица сослалась, что 16.04.2007 заключила договор переуступки имущественных прав требования с ООО ":", которое, в свою очередь 08.01.2004 заключило договор N *** с ООО "Мобиль-НН".

Согласно условиям договора, ООО "СШО-НН" в счет оплаты стоимости квартиры обязалось выполнить объем работ по устройству фундаментов на объекте, согласно договору подряда N 1 от 05.01.2004 ООО "Мобиль-НН" обязалось после завершения строительства многоквартирного дома и сдачи его эксплуатацию, а также при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по договору, передать в качестве результата участия в инвестировании строительства жилое помещение - 3-х комнатную квартиру " 1 ", площадью 69,66 кв.м., расположенную в первом подъезде на 8 этаже. Обязательства по исполнению условий договора со стороны ООО ":" были выполнены в полном объеме. В соответствии с п.1.3 договора, ориентировочный срок окончания строительно-монтажных работ - 2 полугодие 2007 г. Однако, на февраль 2012 года многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, стройка приостановлена с 29.03.2005. Срок окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию в настоящее время определить трудно.

Решением Канавинского районного суда г.Н.Новгорода от 09.12.2005 жилой дом признан объектом незавершенного строительства.

Истица просила признать за ней право собственности на долю в размере 6966/1281420 в объекте незавершенного строительства - жилом доме " 1 ", в виде трехкомнатной квартиры *** на 8 этаже в первом подъезде.

Заявлением от 09.02.2012 истица уточнила требования указанием на общую площадь квартиры.

Истцы К.С.Н., М.В.М., надлежаще извещенные о дне и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Действующий на основании доверенности представитель К.С.Н. - Б.М.П., требования истца и доводы искового заявления поддержал. Иск М.В.М. не признал. Считает, что договор между ООО "Мобиль-НН" и ООО "СШО-НН" заключен на основании недействительного обязательства, поскольку у ООО "Мобиль-НН" отсутствовало право на отчуждение квартиры ***.

Представитель истицы М.В.М. - М.Т.Т., требования истицы и доводы ее заявления поддержала. Иск К.С.Н. не признала. Действуя одновременно в качестве представителя третьего лица - ООО ":", М.Т.Т. подтвердила, что истица М.В.М. исполнила обязательства по оплате договора уступки права требования от 16.04.2007.

Представитель ООО "Мобиль-НН" Г.А.Б. иск К.С.Н. не признал, иск М.В.М. признал.

Представитель НООФПССМ "Щит" в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения.

Решением Канавинского районного суда г. Н. Новгорода от 22 марта 2012 года постановлено:

К.С.Н. в иске к НООФПССМ "Щит", ООО "Мобиль-НН", М.В.М. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, отказать.

Исковые требования М.В.М. удовлетворить.

Признать за М.В.М., право собственности на 6966/1281420 долей в объекте незавершенного строительства - жилом доме " 1 ", в виде трехкомнатной квартиры ***, расположенной в первом подъезде, на восьмом этаже, общей площадью 69,66 кв.м.

Представитель К.С.Н. Б.М.П. подал апелляционную жалобу, в которой полагает, что обжалуемое решение является необоснованным и подлежащим отмене. Просит решение суда отменить, иск К.С.Н. удовлетворить.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, заслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.

Согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии со ст. 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы.

Согласно ст. 752 ГК РФ, если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Из материалов дела следует, что 04.02.2003 между НООФПССМ "Щит" (Заказчик) и ООО "Мобиль-НН" (Подрядчик) заключен договор N *** о сотрудничестве, согласно которому участники осуществляли совместную деятельность по строительству жилого дома " 1 ".

В соответствии с п.1.2 договора конечным результатом совместной деятельности является введенный в эксплуатацию жилой дом " 1 ", который представляет собой недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, раздел которого производится в соответствии с п.3 договора.

Согласно п. 2.1, п. 2.2 договора НООФПССМ "Щит" выполняет функции Заказчика, а ООО "Мобиль-НН" выполняет функции Генподрядчика в полном объеме и обеспечивает ввод дома в эксплуатацию в течение 3 квартала 2004 года.

Согласно п. 2.1.9, п. 2.2.12 договора каждая сторона осуществляет привлечение юридических и физических лиц для долевого участия в период всего строительства дома.

Имущественные отношения сторон и порядок распределения результатов (общей долевой собственности) изложены в разделе 3 договора.

В соответствии с п. 3.1 договора, доля НООФПССМ "Щит" формируется за счет выполненных работ, услуг, вклада денежных средств и имущественных прав, отраженных в пункте 2.1 настоящего договора и в "Ведомости затрат сторон на строительство дома".

В соответствии с п. 3.2 договора доля ООО "Мобиль-НН" формируется за счет выполненных строительно-монтажных и специальных работ, материальных ресурсов, услуг, вклада денежных средств и иных работ, отраженных в п. 2.2 настоящего договора и в "Ведомости затрат сторон на строительство дома".

П. 3.3 предусмотрено, что на основании п. 2 ст.245 ГК РФ доля каждой из сторон в общем имуществе устанавливается в натуральном исчислении (квартиры, конторские помещения), пропорционально выполненным обязанностям, согласно раздела 2 договора. При этом, за выполнение своих обязанностей НООФПССМ "Щит" получает при разделе 30,2% от общей площади дома, ООО "Мобиль-НН" - 69,8% от общей площади дома. Номера и площади квартир и конторских помещений указываются в приложении. Данный раздел общего имущества, как по площадям, так и по номерам квартир, конторских помещений является окончательным на момент подписания приложений, и не подлежит пересмотру и перераспределению без письменного согласия стороны.

В соответствии с п.3.4 договора участники предусмотрели, что указанные доли поступают в полное распоряжение каждой из сторон и на всем протяжении строительства, стороны вправе привлекать физических и юридических лиц в долевое участие в строительстве, в объеме, определенном приложением к договору.

Между сторонами подписано приложение N 7 к договору N 7/ГП-2003, именующееся как перечень квартир, подлежащих передаче ООО "Мобиль-НН" по выполнению генподрядных работ (л.д. 108 - 109). Квартира *** в данном перечне отсутствует.

Суд первой инстанции обоснованно установил, что сам по себе данный факт не свидетельствует об отсутствии права ООО "Мобиль-НН" на заключение договора в отношении спорной квартиры ввиду следующих обстоятельств.

Отношения между НООФПССМ "Щит" и ООО "Мобиль-НН", вытекающие из договора *** неоднократно были предметом рассмотрения Арбитражным судом Нижегородской области, и квалифицированы как простое товарищество.

В соответствии с ч. 1 ст. 1043 ГК РФ произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются долевой собственностью участников простого товарищества, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 5 ст. 1044 ГК РФ решения, касающиеся общих дел товарищей, принимаются товарищами по общему согласию, если иное не предусмотрено договором простого товарищества.

Из вышеприведенных требований законодательства и условий договора *** судом первой инстанции сделан вывод, что, стороны, изначально рассчитывая на добросовестность друг друга при реализации совместной цели по строительству жилого дома, и выполнение в полном объеме предусмотренных договором обязанностей, достигли соглашения об определении долей в праве долевой собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества. При этом, доля каждой из сторон представляла собой конкретные жилые и нежилые помещения, распоряжаться которыми в целях привлечения денежных средств физических и юридических лиц на строительство дома, стороны имели право по собственному усмотрению.

Перераспределение указанных помещений было возможно только с письменного согласия сторон (п.3.3 договора).

В материалах дела имеется письменное согласие НООФПССМ "Щит" о предоставлении ООО "Мобиль-НН" права на реализацию квартиры ***, выраженное в письме N 44 от 24.03.2005 г. (л.д. 110 - 111), подписанном директором К.М.А., имеющей на то соответствующие полномочия.

Из письма следует, что по состоянию на 24.03.2005 НООФПССМ "Щит" для ООО "Мобиль-НН" согласована реализация 49 квартир, среди которых значится квартира N 25.

На основании изложенного суд определил, что данными действиями директор НООФПССМ "ЩИТ" добровольно отказалась от права реализации квартиры *** в пользу ООО "Мобиль-НН", при этом положения гражданского законодательства и условия договора *** были соблюдены. При этом, последующие действия директора НООФПССМ "ЩИТ" К.М.А., а именно заключение 21.02.2008 договора с К.С.Н. (л.д. 4 - 7), были совершены при отсутствии такого права.

С указанным выводом соглашается судебная коллегия.

Довод апелляционной жалобы о том, что письмо N 44 от 24.03.2005 г. по своей форме не отвечает признакам писем, обычно используемым в документообороте, не является соглашением сторон об изменении условий договора ***, не укладывается в логически стройные и последовательные действия НООФПССМ "Щит" и ООО "Мобиль-НН", судебная коллегия отклоняет как необоснованный, поскольку обратное подтверждается имеющимися в деле доказательствами, оцененными судом первой инстанции в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Согласно материалов дела ООО "Мобиль-НН" 08.01.2004 заключило договор *** с ООО ":" (л.д. 42 - 43).

В соответствии с п. 1.2 указанного договора после завершения строительства Объекта и сдачи его в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии, а также при условии надлежащего исполнения Инвестором своих обязательств по Договору Инвестору передается в качестве результата их участия в инвестировании строительства Объекта и пропорционально внесенным ими инвестициям трехкомнатная квартира N 25 (двадцать пять), расположенная в первом подъезде, на восьмом этаже Объекта, имеющая общую площадь 69,66 квадратных метров.

Согласно п. 3.1 договора стоимость общей площади Квартиры стороны определяют в размере 1 010 070 рублей.

П. 3.2 договора определено, что в счет оплаты суммы, указанной в п. 3.1 Инвестор обязуется выполнить объем работ согласно договора подряда N 1 от 05.01.2004, заключенного между ООО "Мобиль-НН" и ООО ":".

Поскольку указанный договор был заключен 08.01.2004, т.е. ранее получения письма N 44 от 24.03.2005, данное письмо суд рассмотрел как фактическое закрепление реально сложившейся ситуации с реализацией квартир на дату составления письма (24.03.2005).

Следовательно, суд первой инстанции сделал верный вывод, что с одобрения НООФПССМ "Щит" сделке между ООО "Мобиль-НН" и ООО ":" о реализации квартиры *** придано законное основание.

В соответствии с представленным в материалы дела решением Арбитражного суда Нижегородской области от 08.02.2007 (л.д. 45 - 48) за ООО ":" признано право на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: " 1 " (адрес строительный) в размере вложенных денежных средств (проинвестированных в строительство), равном *** руб.

Из мотивировочной части указанного решения следует, что дополнительными соглашениями к договору подряда ООО "Мобиль-НН" обязался оплачивать часть выполненных ООО ":" работ выделением ему жилых помещений, в том числе, общей площадью 69,66 кв.м. в виде трехкомнатной квартиры ***, стоимостью *** руб.

При этом судом обоснованно принято во внимание, что представитель НООФПССМ "ЩИТ" Н.С.Н. в судебном заседании Арбитражного суда Нижегородской области заявленные ООО ":" требования о признании права на долю в объекте незавершенного строительства в виде отдельных жилых помещений - квартир N ***и N ***, признавал (л.д. 70).

Поскольку ООО "Мобиль-НН", НООФПССМ "Щит", ООО ":" были участниками одного гражданского дела, установленные решением Арбитражного суда Нижегородской области от 08.02.2007 г. обстоятельства в силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ оспариваться ими не могут.

Соответственно, является верным вывод суда о том, что ООО "СШО-НН" имело законные основания для заключения с М.В.М. договора от 16.04.2007 N 03 продажи имущественных прав требования, передав ей свои права требования к ООО "Мобиль-НН" на спорную квартиру (л.д. 81).

Дом " 1 " является объектом незавершенного строительства в силу того, что обладает признаками вновь создаваемого недвижимого имущества, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

Кроме того, решением Канавинского районного суда г.Н.Новгорода от 09.12.2005, вступившим в законную силу (дело N 2-1335/05), о котором известно сторонам, дом признан объектом незавершенного строительства.

Удовлетворяя требования М.В.М. о признании за ней права собственности на спорную квартиру, суд исходил из того, что договоры между ООО "Мобиль-НН" и ООО ":" от 08.01.2004, и между ООО ":" и М.В.М от 16.04.2007 являются заключенными, М.В.М. свои обязательства исполнила. Права М.В.М. на квартиру N *** ООО "Мобиль-НН", ООО ":" не оспаривались.

Договор с истцом прекращен в силу статьи 752 ГК РФ, она вправе требовать передачи результата - объекта незавершенного строительства, соответствующего жилого помещения жилого дома " 1 ".

У М.В.М. возникло право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Определяя долю объекта незавершенного строительства, суд исходит из общей площади дома 12 814,2 кв.м., общей площади квартиры, округлил их до целых чисел, составив дробь.

Отказывая К.С.Н. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции оценив в совокупности все представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что договор между ним и НООФПССМ "Щит" не заключен, так как у НООФПССМ "Щит" на 21.02.2008 право на его заключение отсутствовало.

Доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела. Эти доводы не могут служить основанием к отмене или изменению принятого судебного акта, поскольку фактически воспроизводят доводы, заявленные в суде первой инстанции, являвшиеся предметом судебного исследования и получившие в соответствии с требованиями ст.194, 196, 198 ГПК РФ надлежащую правовую оценку в решении суда, с которыми судебная коллегия соглашается.

При таком положении нет оснований считать, что, рассматривая гражданское дело, суд неправильно применил нормы материального права. Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено. Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия определила:

Решение Канавинского районного суда г. Н. Новгорода от 22 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К.С.Н. Б.М.П. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи