Постановление президиума Московского областного суда от 2 февраля 2011 г. по делу N 44г-11/11 (ключевые темы: расписка - договор купли-продажи земельного участка - проценты за пользование чужими денежными средствами - неосновательное обогащение - объекты недвижимости)

Постановление президиума Московского областного суда
от 2 февраля 2011 г. N 20

Дело N 44г-11/11

Президиум Московского областного суда в составе:

Председателя президиума Гавричкова В.В.,

членов президиума Балабана Ю.И., В.В., Соловьева С.В., Романовского С.В., Овчинниковой Л.А.,

рассмотрев по надзорной жалобе представителя Гребенюк Л.В. - Багрова С.Б., на решение Одинцовского городского суда Московской области от 26 мая 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 августа 2010 года гражданское дело по иску Соловьева Дмитрия Андреевича к Гребенюк Лидии Валентиновне, Гребенюк Дмитрию Владиславовичу о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании расписки безденежной, по встречному иску Гребенюк Лидии Валентиновны к Соловьеву Дмитрию Андреевичу, Соловьевой Александре Владимировне о признании недействительным (не заключенным) договора купли-продажи земельного участка и части дома (квартиры), по встречному иску Гребенюк Дмитрия Владиславовича к Соловьеву Дмитрию Андреевичу о взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, заслушав доклад судьи Московского областного суда Вердияна Г.В., объяснения представителя Гребенюк Л.В. и Гребенюка Д.В. - Багрова С.Б., Соловьева Д.А. и его представителя Витковской Ю.М., установил:

Соловьев Д.А. обратился в суд с иском к Гребенюк Л.В. и Гребенюк Д.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании расписки безденежной.

В обоснование своих требований истец указал, что 15 апреля 2008 года между ним и ответчиками достигнуто предварительное соглашение о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка площадью 311 кв. м. и расположенной на нем части дома (квартира N 1) общей площадью 196 кв. м. по адресу. .. В счет будущей сделки им в три приема выданы 8150000 рублей, что подтверждается расписками.

26 июня 2006 года между ним и Гребенюк Л.В. заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа указанных объектов недвижимого имущества.

23 января 2008 года заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 26 июня 2008 года, которым в пункт 2.2.2 договора внесены изменения. Сторонами установлено, что в счет невыплаченной суммы за названные объекты в размере ... рублей им, Соловьевым Д.А., выдается расписка в обмен на залог недвижимого имущества по договору от 26 июня 2008 года.

03 февраля 2009 года с Гребенюк Л.В. заключен новый договор купли-продажи квартиры и земельного участка, согласно которому эти объекты перешли в совместную собственность его, Соловьева Д.А., и его супруги Соловьевой А.В. Переход права собственности прошел государственную регистрацию. Этим договором все ранее состоявшиеся обязательства отменены и признаны недействительными.

Поскольку по договору купли-продажи от 03 февраля 2009 года продаваемые объекты оценены в ... рублей, им же фактически ответчикам выданы под расписку ... рублей, истец перед судом ставил вопрос о взыскании разницы между этими суммами - ... рублей в качестве неосновательного обогащения. Кроме того, просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... рублей. Истец одновременно просил признать долговую расписку от 31 января 2009 года на сумму ... рублей безденежной.

Гребенюк Л.В. предъявила встречный иск к Соловьеву Д.А. и Соловьевой А.В. о признании недействительным (не заключенным) договора купли-продажи земельного участка и части дома (квартиры) от 03 февраля 2009 года по тому основанию, что в соответствии с ранее заключенным договором купли-продажи земельного участка и квартиры от 26 июня 2008 года с рассрочкой платежа цена продаваемых объектов была определена в ... рублей. Из них ... рублей Соловьевым Д.А. переданы под расписку, другая половина денег подлежала выплате в день получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. В последующем, 03 февраля 2009 года, между нею и Соловьевым Д.А. заключен договор купли-продажи земельного участка и квартиры по указанному адресу. По просьбе последнего ранее определенная стоимость продаваемых объектов в договоре уменьшена до ... рублей. При этом денежные средства ей не передавались. Считает, что Соловьевым Д.А. преднамеренно создана ситуация, в результате которой возникла неопределенность относительно существенного условия договора о цене, которая сторонами была определена окончательно в договоре от 26 июня 2008 года. В связи с указанным, Гребенюк Л.В. просила признать договор от 03 февраля 2009 года недействительным (незаключенным) на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, в силу притворности сделки.

Гребенюк Д.В. также предъявил встречный иск к Соловьеву Д.А. о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами указав, что 31 января 2009 года между ними заключен договор займа на сумму ... рублей, оформленный в виде расписки. По условиям договора Соловьев Д.А. обязался возвратить деньги в течение трех месяцев с момента предъявления расписки. Расписка была предъявлена к оплате 25 ноября 2009 года путем направления письменного уведомления по почте. Срок возврата денег истек, что и явилось основанием для обращения в суд. Просил взыскать сумму долга ... рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами, что составляет ... руб. ... коп.

Решением Одинцовского городского суда от 26 мая 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 августа 2010 года, обязательство Соловьева Д.А., оформленное распиской, признано прекращенным.

С Гребенюк Л.В. в пользу Соловьева Д.А. взысканы: сумма неосновательного обогащения ... рублей, проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами - ... рублей.

С Гребенюк Л.В., Гребенюк Д.В. в пользу Соловьева Д.А. взысканы расходы по оплате государственной пошлины по ... рублей.

С Гребенюк Л.В., Гребенюк Д.В. в пользу Соловьева Д.А. взысканы в солидарном порядке расходы за представительские услуги в размере ... рублей, почтовые расходы в сумме ... рублей ... копеек.

В удовлетворении исковых требований Гребенюк Л.В. к Соловьеву Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и части дома, Гребенюк Д.В. к Соловьеву Д.А. о взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами отказано.

В надзорной жалобе представитель Гребенюк Л.В. - Багров С.Б., просит об отмене принятых по делу судебных постановлений в связи с неправильным применением норм материального права к возникшим правоотношениям.

Определением судьи Московского областного суда Вердияна Г.В. от 11 января 2011 года дело по надзорной жалобе представителя Гребенюк Л.В. передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Гребенюк Л.В. на праве личной собственности принадлежали земельный участок площадью 311 кв. м. и расположенная на нем часть дома (квартира N 1) общей площадью 196 кв. м. по адресу...

15 апреля 2008 года между Гребенюк Д.В., действовавшим с одобрения матери - Гребенюк Л.В., и Соловьевым Д.А. заключено предварительное соглашение о продаже указанных объектов недвижимого имущества за ... рублей, которые подлежали оплате тремя частями в период с декабря 2008 года по январь 2009 года. До заключения основной сделки стороны предусмотрели временной промежуток для возможности получения Соловьевым Д.А. кредита в банке (л.д. 11).

26 июня 2008 года между Соловьевым Д.А. и Гребенюк Л.В. заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по указанному адресу с рассрочкой платежа. Цена за объекты недвижимого имущества определена в ... рублей, из которых ... рублей покупатель должен был передать продавцу под расписку, а оставшаяся сумма подлежала выплате в день получения свидетельства о государственной регистрации права собственности, но не позднее 31 января 2009 года.

В тот же день межу Соловьевым Д.А. и Гребенюком Д.В. заключен договор поручительства в соответствии с которым Гребенюк Д.В. и Гребенюк Л.В. обязались нести солидарную ответственность за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи от 26 июня 2008 года (л.д. 20).

Из представленных суду копий расписок от 15 апреля, 14 мая, 26 июня 2008 года усматривается, что в счет исполнения договора купли-продажи земельного участка и части дома Гребенюк Д.В. в общей сложности получил 8150000 рублей, что составляет половину стоимости названных объектов (л.д. 12).

Факт получения денег и отсутствия претензий к покупателю в части выплат 50% стоимости продаваемого имущества подтверждается распиской Гребенюк Л.В. от 05 июля 2008 года (л.д. 12).

В дополнительном соглашении от 23 января 2009 года, заключенном между Гребенюк Л.В. и Соловьевым Д.А., стороны подтвердили, что договор от 23 июня 2008 года продолжает действовать на прежних условиях. В пунктах 5 и 6 дополнительного соглашения стороны закрепили условия, в соответствии с которыми окончательный расчет к договору от 26 июня 2008 года будет производиться через месяц после выполнения продавцом обязательств по продаже названных объектов и подключения к коммуникациям, но не ранее 31 марта 2009 года. При задержке выполнения этих обязательств со стороны продавца, срок оплаты переносится на соответствующий срок. Гарантией погашения оставшейся суммы ... рублей, невыплаченной по договору, определена долговая расписка (л.д. 23).

Во исполнение условий дополнительного соглашения Соловьев Д.А. выдал расписку Гребенюку Д.В. в том, что получил от последнего ... рублей, которые обязуется возвратить в течение трех месяцев со дня его предъявления к выплате (л. д. 24).

03 февраля 2009 года между Гребенюк Л.В., с одной стороны, и Соловьевым Д.А. и Соловьевой А.В., с другой стороны, заключен договор купли-продажи указанных земельного участка и части дома (квартиры) по цене ... рублей. В договоре указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В пункте 15 договора содержится указание на то, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации договора (л. д. 26-27).

Государственная регистрация договора произведена 02 марта 2009 года (л.д. 32-33).

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Положениями ст. 1107 ГК РФ предусмотрено, что, если лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Удовлетворяя требование Соловьева Д.А. о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами на основании п. 1 ст. 1102 и п. 2 ст. 1107 ГК РФ, суд исходил из того, что условия договора, в том числе относительно стоимости продаваемых объектов, сторонами определены по доброй воле и в соответствии с требованиями закона, а ранее состоявшиеся договоренности сторонами отменены и признаны недействительными, то есть имело место расторжение ранее заключенного договора.

С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они противоречат ряду действующих норм закона.

Так, в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Между тем, из п. 15 договора купли-продажи названных объектов недвижимого имущества не следует, что стороны договорились о возврате денежных средств, полученных во исполнение договора от 26 июня 2008 года.

Кроме того, ст. 1109 ГК, содержащая исчерпывающий перечень оснований, по которым имущество не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, в частности устанавливает, что не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное.

Поскольку из представленных доказательств следует, что стороны не заключали каких-либо соглашений о возврате полученных по договору от 26 июня 2008 года денежных средств, решение суда в части удовлетворения иска Соловьева Д.А. о взыскании неосновательного обогащения, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, является незаконным, принятым с существенными нарушениями норм материального права, в связи с чем подлежит отмене.

Нельзя также согласиться с решением суда и в части отказа в удовлетворении иска Гребенюк Л.В. о признании договора купли-продажи незаключенным по тому основанию, что договор от 26 июня 2008 года сторонами расторгнут.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, что является существенным условием договора. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Указывая на то, что стороны специальным пунктом 15 договора от 03 февраля 2009 года отменили все ранее состоявшиеся договоренности, суд исходил не из буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, а дал им расширительное толкование.

Между тем, из буквального толкования содержащихся в п. 15 договора слов и выражений однозначно не следует, что ранее заключенный договор между сторонами расторгнут.

Из системного толкования положений ст.ст. 450, 451, 452, 453 ГК РФ, предусматривающих основания, порядок изменения и расторжения договора и последствия этого, следует: во-первых, что соглашение о расторжении договора должно быть заключено в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное; во-вторых, оно может быть заключено только между субъектами договора; в-третьих, соглашение должно содержать обязательства сторон относительно исполненных условий договора.

Вопреки этому, суд не принял во внимание, что участниками договора от 26 июня 2008 года являлись Гребенюк Л.В. и Соловьев Д.А., в то время как в договоре от 03 февраля 2009 года, кроме них участвовала Соловьева А.В., которая не могла быть субъектом соглашения о расторжении договора.

При том, что договор купли-продажи от 26 июня 2008 года сторонами был частично исполнен, в противоречие требованиям закона, в пункте 15 договора купли-продажи от 03 февраля 2009 года вопрос о правах и обязанностях сторон относительно исполненной части договора не был разрешен.

Указывая на то, что стороны в той же форме, что и основной договор - письменной, заключили соглашение о расторжении, при наличии спора относительно согласованности цены договора, судом оставлены без внимания и соответствующей оценки совокупность и последовательность действий сторон, предшествующих заключению договора от 03 февраля 2009 года, не выяснена их воля с учетом цели договора, от чего зависела правильность применения норм материального права к возникшим правоотношениям.

Так, из предварительного соглашения от 15 апреля 2008 года, заключенного между Гребенюком Д.В., действующим с одобрения матери Гребенюк Л.В., и Соловьевым Д.А., а также из договора купли-продажи земельного участка и дома с рассрочкой платежа от 26 июня 2008 года следует, что стоимость объектов недвижимости была оценена в ... рублей.

Данное обстоятельство подтверждается расписками о погашении половины стоимости продаваемых объектов - ... рублей, переданных Соловьевым Д.А. в три приема Гребенюк Д.В.

Неизменность ранее достигнутых договоренностей относительно цены земельного участка и дома следует из дополнительного соглашения от 23 января 2009 года.

Согласованность цены договора в ... рублей между его субъектами также подтверждается распиской Соловьева Д.А., датированной 31 января 2009 года, о получении в долг от Гребенюка Д.В. ... рублей - суммы, соответствующей стоимости второй половины предметов сделки.

Совокупность приведенных доказательств дает основание считать, что воля сторон, вплоть до заключения последнего договора, была направлена на куплю-продажу названных объектов по цене ... рублей. В то же время каких-либо доказательств того, что имели место события, в силу которых существенно изменилась либо могла измениться цена договора, суду не представлено.

В судебном заседании стороны не отрицали, что договор купли-продажи от 03 февраля 2009 года являлся безденежным, несмотря на указание в нем в качестве цены объектов сделки на сумму ... рублей.

При таких обстоятельствах, когда договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 26 июня 2008 года стороны реально исполнили в части расчетов путем выплаты наличными платежами и фактической безденежности договора от 03 февраля 2009 года, вывод суда относительно определенности цены по воле сторон в указанном договоре нельзя признать обоснованным. Наоборот, приведенные обстоятельства свидетельствуют, что между сторонами не было достигнуто соглашения о цене договора. Данный факт следует расценивать как отсутствие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, что в соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ влечет незаключенность договора.

Из приведенного следует, что решение суда как в части удовлетворения требований Соловьева Д.А., так и в части отказа в удовлетворении встречного иска Гребенюк Л.В., принято с существенными нарушениями норм материального права, которые повлияли на исход дела. В связи с этим президиум считает, что обжалуемые судебные акты в этой части полежат отмене. Соответственно, подлежит отмене также решение суда в части взысканий судебных расходов.

Поскольку обстоятельства дела установлены полно и не требуется дополнительного собирания доказательств, президиум находит целесообразным, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить новое решение, которым отказать Соловьеву Д.А. в удовлетворении заявленных требований к Гребенюк Л.В. и удовлетворить встречный иск последней, признав договор купли-продажи земельного участка и части дома незаключенным.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Как последствие незаключенности сделки по договору от 03 февраля 2009 года, стороны могут привести в окончательное исполнение договор купли-продажи от 26 июня 2008 года либо решить вопрос о его расторжении, в порядке, установленном законодательством.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 26 мая 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 августа 2010 года в части удовлетворения требований Соловьева Д.А. к Гребенюк Л.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, распределения судебных расходов и отказа в удовлетворении встречного иска Гребенюк Л. В. отменить.

В указанной части постановить новое решение, которым в удовлетворении заявленных Соловьевым Д.А. к Гребенюк Л.В. требований о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании судебных расходов отказать.

Взыскать с Гребенюк Д.В. в пользу Соловьева Д.А. ... рублей за оказанные представительские расходы, ... рубля ... копеек - почтовые расходы, а всего - ... рубля ... копеек.

Встречный иск Гребенюк Л.В. удовлетворить. Договор купли-продажи земельного участка площадью 311 кв. м. и расположенной на нем части дома (квартира N 1) общей площадью 196 кв. м. по адресу..., заключенный 03 февраля 2009 года, между Гребенюк Л.В., с одной стороны, и Соловьевым Д.А. и Соловьевой А.В., с другой стороны, признать незаключенным.

В остальной части судебные постановления оставить без изменения.

Председательствующий

В.В. Гавричков