Постановление президиума Московского областного суда от 28 сентября 2011 г. по делу N 44г-157/11 (ключевые темы: заложенное имущество - рыночная стоимость - кредитный договор - взыскание задолженности - залог недвижимости)

Постановление президиума Московского областного суда
от 28 сентября 2011 г. N 423

Дело N 44г-157/11

Президиум Московского областного суда в составе:

Председателя президиума Волошина В.М.,

членов президиума Балабана Ю.И., Мязина А.М., Романовского С.В., Соловьева С.В.,

при секретаре Зотовой Н.В.,

рассмотрев по надзорной жалобе представителя ЗАО "Банк ВТБ 24" по доверенности Наумова В.О. гражданское дело по иску "Банк ВТБ 24" к Заяц Екатерине Ивановне, Заяц Сергею Григорьевичу о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

заслушав доклад судьи Кондратовой Т.А.,

объяснения представителей ЗАО "Банк ВТБ 24" - Наумова В.О. и Архипенко А.Ю., установил:

ЗАО "Банк ВТБ 24" обратилось в суд с иском к Заяц Екатерине Ивановне, Заяц Сергею Григорьевичу о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, определении начальной продажной цены в размере 1513000 долларов США.

Заявленные требования мотивированы тем, что 30.08.2007 г. между банком и Заяц Е.И. был заключен кредитный договор на сумму 9900000 долларов США сроком на 122 месяца с уплатой 12,5% годовых.

В целях обеспечения кредитного обязательства 30.08.2007 г. с Заяц С.Г. были заключены договор поручительства и договор ипотеки (залога недвижимости). Предметом ипотеки является земельный участок площадью 1500 кв. м и жилой дом площадью 1008,10 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Тимошкино, ПДП, 85.

Поскольку ответчик Заяц Е.И. свои обязательства по договору не исполняет, истец просит расторгнуть договор, взыскать всю сумму кредита с процентами и неустойкой и обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену в размере его рыночной стоимости - 1513000 долларов США.

Ответчики в судебное заседание не явились.

Решением Красногорского городского суда области от 08 ноября 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 31 марта 2011 года, иск о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворен, начальная продажная цена предмета залога определена в размере 11030900 долларов США.

В надзорной жалобе представитель ЗАО "Банк ВТБ 24" просит указанные судебные постановления отменить в части определения начальной продажной цены предмета ипотеки, ссылаясь на то, что установленная судом начальная продажная цена значительно превышает рыночную стоимость заложенного имущества, что делает само решение заведомо неисполнимым.

09 августа 2011 года дело истребовано в Московский областной суд.

Определением судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А. от 29 августа 2011 года дело по надзорной жалобе ЗАО "Банк ВТБ 24" передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, президиум находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению, судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судами первой и кассационной инстанций, которое выразилось в следующем.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявленные требования в части расторжения кредитного договора, взыскания задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество в виде земельного участка и жилого дома, суд обоснованно исходил из положений ст.ст. 310, 348, 349 ГК РФ и установленного факта неисполнения должником договорных обязательств.

При этом, устанавливая начальную продажную цену предмета ипотеки в размере 11030900 долларов США, суд исходил из того, что в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) стороны добровольно определили стоимость заложенного имущества в указанной сумме, договор в этой части не оспорен и не изменен, данная сумма соответствует сумме долга, имеющейся у Заяц Е.И. перед банком, в связи с чем названная сумма может быть определена в качестве начальной продажной цены заложенного имущества.

С такими выводами суда согласиться нельзя.

Пунктом 1 статьи 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 указанного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Обращаясь в суд с иском, банк просил установить начальную продажную цену земельного участка и жилого дома в размере 1513000 долларов США, представив отчет об оценке рыночной стоимости указанного имущества, свидетельствующий о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, указанной в договоре о залоге.

Данное обстоятельство свидетельствует о признании банком несоответствия залоговой стоимости, определенной договором залога, реальной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, т.е. о наличии спора относительно начальной продажной цены предмета залога. В связи с этим начальная продажная цена заложенного имущества в соответствии с приведенной выше нормой материального права должна была быть определена самим судом на основании представленного заключения или проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Поскольку согласно действующему законодательству в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации определяется самим судом, то обстоятельство, что не был оспорен и не изменен договор об ипотеке (залоге недвижимости), в котором стороны определили стоимость заложенного имущества в размере 11030900 долларов США, не имеет правового значения для правильного разрешения спора.

Кроме того, указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Указанные обстоятельства оставлены без внимания судом кассационной инстанции.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции нельзя признать законными, так как они приняты с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита законных интересов заявителя, что в силу статьи 387 ГПК РФ является основанием для отмены в порядке надзора состоявшихся по делу судебных постановлений.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Решение Красногорского городского суда Московской области от 08 ноября 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 31 марта 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председатель президиума

В.М. Волошин