Приложение N 1. Методические рекомендации по выбору способа управления многоквартирными домами

Приложение N 1
к решению Совета депутатов
городского поселения Луховицы
Луховицкого муниципального района
Московской области
от 29 ноября 2011 г. N 856

Методические рекомендации
по выбору способа управления многоквартирными домами

Настоящие Методические рекомендации по выбору способа управления многоквартирными домами разработаны в целях:

1) выработки единых подходов к подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа его управления;

2) определения функциональных обязанностей подразделений администрации городского поселения Луховицы (далее - администрация), являющейся собственником неприватизированных квартир муниципального жилищного фонда и нежилых помещений в жилом доме, а также муниципальных предприятий и учреждений при подготовке и проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа его управления.

1. Основные положения

1.1. Многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат кроме муниципалитета и другим собственникам (гражданам и частным организациям), не является муниципальной собственностью. Муниципалитет в этом случае выступает собственником лишь части помещений в многоквартирном доме пропорционально площади неприватизированных помещений в этом доме.

1.2. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

1.3. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

1.4. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).

1.5. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (статья 39 ЖК РФ).

Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме, включая муниципалитет, имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща на общих собраниях собственников этого дома.

1.6. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 44 ЖК РФ является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится:

а) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

б) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

в) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

г) выбор способа управления многоквартирным домом;

д) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1.7. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля собственника помещения в данном доме) - доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

1.8. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

1.9. Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире - доля, определяемая отношением общей площади указанной комнаты к сумме общих площадей всех помещений в данной квартире.

1.10. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, - доля, определяемая отношением суммы общей площади указанной комнаты и площади доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

2. Краткий анализ различных способов управления многоквартирным домом

2.1. В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

а) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее - Товарищество);

в) управление управляющей организацией.

2.2. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме:

2.2.1. Этот способ может быть применен для управления, как правило, малоквартирными домами, в которых не более 8-12 квартир.

2.2.2. В этом случае каждый собственник помещения в многоквартирном доме обязан будет самостоятельно заключать договоры с энергоснабжающими и другими организациями. В целях составления договоров, учитывающих интересы жителей, необходимо будет привлечение юристов к решению данного вопроса, что приведет к дополнительным затратам.

2.2.3. При этом способе управления многоквартирным домом могут возникнуть трудности по квалифицированному обслуживанию и содержанию в надлежащем состоянии внутридомовых инженерных систем, предоставлению жителям коммунальных услуг.

2.3. Управление Товариществом:

2.3.1. Товариществом признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 ЖК РФ).

2.3.2. Создание Товарищества экономически оправдано в многоквартирных домах с более 250 собственников помещений.

2.4. Управляющая организация:

2.4.1. Управляющая организация - организация любой организационно-правовой формы, которой по решению собственников многоквартирного дома переданы на основании соответствующего договора в управление объекты жилищного фонда в целях осуществления его эффективного управления.

2.4.2. Этот способ управления позволяет на ранних стадиях ознакомиться с деятельностью выбираемой организации, наличием квалифицированных кадров, способных эффективно управлять и качественно предоставлять услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

3. Формы и инициаторы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

3.1. Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических и юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

3.2. Инициаторами проведения общего собрания собственников по выбору способа управления многоквартирным домом могут быть:

3.2.1. Любой собственник помещения в многоквартирном доме, в т.ч. старшие по дому (подъезду) - собственники помещений в этом доме.

3.2.2. Представитель администрации городского поселения Луховицы (доверенное лицо), выступающий на собраниях собственников жилых помещений в многоквартирном доме от имени собственника объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Муниципального образования "Городское поселение Луховицы Луховицкого муниципального района Московской области" (при наличии в доме нежилых помещений) и от имени собственника муниципального жилищного фонда в интересах нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме.

3.3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

3.3.1. В очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование.

3.3.2. В форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (статья 47 ЖК РФ).

3.4. В связи с отсутствием в жилых домах помещений, достаточных для проведения общих собраний собственников помещений, и сложностью подсчета голосов пропорционально занимаемой ими общей площади в многоквартирном доме наиболее целесообразным является способ проведения общего собрания в форме заочного голосования.

4. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Рассмотрим вариант подготовки общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления в форме управления управляющей организацией, когда инициатором проведения общего собрания является инициативная группа собственников многоквартирного дома и общее собрание проводится в форме заочного голосования.

4.1. Для того чтобы общее собрание собственников помещений состоялось и было легитимным, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания.

4.2. В инициативную группу могут входить: представитель инициатора собрания, старшие по дому и подъездам, а также другие инициативные жители дома. Формирование инициативной группы и ее сопровождение может осуществляться самостоятельно инициатором общего собрания многоквартирного дома или по его просьбе администрацией городского поселения Луховицы.

4.3. Администрация городского поселения Луховицы по заявлению жителей может проводить обучение инициативных групп в виде семинаров по изучению вопросов управления многоквартирным домом.

4.4. Инициативная группа подготавливает следующие документы по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления:

4.4.1. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по форме приложения N 1.

4.4.2. Проект решения собственника помещения по поставленным в повестку дня общего собрания собственников помещений по форме приложения N 2.

4.4.3. Список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной и муниципальной собственности, с указанием данных о собственниках и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома.

4.4.4. Документ, подтверждающий принадлежность придомовой территории.

4.5. При подготовке документации по пп. 4.4.3, 4.4.4 инициативная группа вправе обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении таких сведений на имя главы администрации городского поселения Луховицы.

4.6. Подготовка и проведение общих собраний собственников помещений многоквартирного дома в иных вариантах осуществляются в порядке, определенном ЖК РФ и настоящим разделом.

5. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования

5.1. Проведение заочного голосования - это передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в уведомлении о проведении общего собрания.

5.2. В соответствии со статьей 45 ЖК РФ для проведения заочного голосования (так же, как и для проведения очного собрания) необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме уведомление о проведении заочного голосования заказным письмом или лично собственнику под расписку, а также разместить в помещении многоквартирного дома в доступном для всех собственников месте.

5.3. В уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений должно быть указано следующее:

5.3.1. Сведения о лицах, по инициативе которых созывается данное собрание. Инициаторы созыва общего собрания должны указать свои фамилии, имена, отчества. Собрание созывается лицами (физическими и юридическими), являющимися собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Законодатель прямо не указывает на то, что инициатором должны быть представлены сведения об объекте собственности в данном доме. Но исходя из общего смысла ст. 45-47, а также ст. 146 ЖК РФ только собственники помещений имеют право на созыв общего собрания, в том числе и муниципалитет (п. 6 ст. 161 ЖК РФ), а значит, в сведениях об инициаторе созыва общего собрания должны содержаться данные о собственности инициатора в данном доме.

5.3.2. Форма проведения данного собрания.

5.3.3. Дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения.

5.3.4. Повестка дня собрания. Решение вопросов, не включенных в повестку дня общего собрания, может быть оспорено в судебном порядке (ч. 2, 6 ст. 46, ст. 146 ЖК РФ).

5.3.5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут предметом обсуждения на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.

5.4. Точное соблюдение требований к сообщению о проведении общего собрания является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

5.5. Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

5.6. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений (ст. 44, 46 ЖК РФ). Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

5.7. Собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня в соответствии с приложением N 1 направляются бланки решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, в соответствии с приложением N 2, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись.

5.8. В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, лечения и жительства (в соответствии с требованиями пп. 4, 5 ст. 185 ГК РФ). Доверенность прикладывается к решению собственника.

5.9. Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания (п. 2 ст. 47 ЖК РФ).

6. Подведение итогов заочного голосования

6.1. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку общего собрания. Состав счетной комиссии утверждается общим собранием.

6.2. При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования или доверенным лицом без приложения оформленной доверенности, признаются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются.

6.3. Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).

6.4. Решение общего собрания оформляется протоколом в соответствии с приложением N 3 и подписывается председателем, секретарем и членами счетной комиссии общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум (п. 4 ст. 46 ЖК РФ).

6.5. ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников должно быть доведено до всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в доступном для обозрения месте в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Исходя из этого требования протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.