Решение Московского областного суда от 9 декабря 2013 г. по делу N 3-91/2013 (ключевые темы: арендная плата - жилищное строительство - виды разрешенного использования земельного участка - регулирование земельных отношений - комплексное освоение)

Решение Московского областного суда
от 9 декабря 2013 г.

Дело N 3-91/2013

Московский областной суд в составе: председательствующего - судьи Найденовой Л.А., при секретаре Горохове С.Б., с участием прокурора Козловой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Межрегионального общественного фонда содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" о признании частично недействующим Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области",

установил:

Межрегиональный общественный фонд содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" (далее - МО Фонд "Статус") обратился в Московский областной суд с заявлением о признании частично недействующим Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ) в редакции Закона Московской области от 26 декабря 2012 года N 220/2012-ОЗ, которым были увеличены с 01 января 2013 года применяющиеся для расчета арендной платы значения коэффициентов Кд, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, и для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Заявитель просил признать недействующими значения коэффициента "4,2" в строке 23 "Для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства" и в строке 24 "Для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства" Приложения к Закону МО N 23/96-ОЗ "Коэффициенты, учитывающие условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке".

В обоснование требований заявитель ссылался на то, что Закон МО N 23/96-ОЗ в оспариваемой части противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, а именно:

- статьям 8, 22, 65 Земельного кодекса РФ;

- статье 30 Градостроительного кодекса РФ;

- статье 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172 "О переводе земельных участков из одной категории в другую";

- постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Федерации".

Заявитель указывал, что расчет арендной платы с применением оспариваемых значений коэффициента исключает учет доходности арендуемого земельного участка, нарушает принципы определения арендной платы за землю, установленные федеральными нормами, а именно: принцип экономической обоснованности установления арендной платы.

Заявитель, обосновывая нарушение его прав, ссылался на то, что осуществляет деятельность в качестве застройщика на основании Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Является арендатором двух земельных участков: земельного участка с кадастровым номером 50:5560036 06 13:0043 по договору аренды от 14 июня 2005 года N 1877 - для строительства группы жилых домов с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры в г. Подольске по Красногвардейскому бульвару; и земельного участка с кадастровым номером 50:55:003 10 48:0008 по договору аренды от 21 сентября 2004 года - для завершения строительства многоэтажного жилого дома в г. Подольске по ул. Шаталова. Действия по реализации оспариваемой нормы могут, по мнению заявителя, привести к устранению Фонда как хозяйствующего субъекта от участия в инвестиционном проекте, ставят под угрозу дальнейшую деятельность и ее прекращение. Заявитель считает, что изменение оспариваемых значений коэффициента Кд является вмешательством государства в его экономическую деятельность.

В судебном заседании действующие по доверенностям представители МО Фонд "Статус" Карпов В.В. и Солдатов А.И. поддержали заявленные требования.

Представитель Московской областной Думы Бабкина С.В., Представитель Губернатора Московской области Рубан Е.Н., представитель Министерства имущественных отношений Московской области Гусева М.Н. с заявленными требованиями не согласились, ссылались на то, что Закон МО N 23/96-ОЗ принят в пределах полномочий органов государственной власти Московской области; в оспариваемой части не противоречит какому-либо федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не нарушает права заявителя.

Пояснили также, что и ранее действовали значения коэффициента Кд равные 4,2. Понижающие значения коэффициентов были установлены для расчета арендной платы в 2011 - 2012 г.г. в связи с финансово-экономическим кризисом и являлись мерой антикризисного характера, по миновании кризиса были восстановлены ранее действовавшие значения Кд. Представители заинтересованных лиц полагали, что оспариваемые положения Закона МО N 23/96-ОЗ не нарушают права МО Фонд "Статус".

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Козловой О.А., полагавшей отказать в удовлетворении требований, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктами "в", "г" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаются в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, которые не могут противоречить федеральным законам (ч. 2 ст. 76 Конституции Российской Федерации).

В силу абз. 2 части 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации должны соответствовать настоящему Кодексу.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 и части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования;

- принцип предсказуемости расчета арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые и предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями ст. 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с последующими дополнениями и изменениями) (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Указанный закон Московской области N 23/96-ОЗ принят решением Московской областной Думы от 29 мая 1996 года N 9/92, подписан Губернатором Московской области 07 июня 1996 года, официально опубликован в "Вестнике Московской областной Думы" N 8, август 1996 года.

Компетенция принявшего Закон МО N 23/96-ОЗ органа, порядок принятия данного закона и порядок его опубликования заявителем не оспариваются.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 указанного Закона МО N 23/96-ОЗ порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в большинстве случаев определяется по формуле: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно части 3 статьи 14 Закона МО N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кд), устанавливается в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Исследовав представленные материалы суд установил, что между администрацией города Подольск Московской области и МО Фонд "Статус" были заключены инвестиционно-строительные контракты: N 16/02 от 27 декабря 2002 года на строительство жилых домов по адресу г. Подольск, Красногвардейский бульвар (л.д. 41 - 43); и N 03/03 от 05 марта 2003 года на строительство жилого дома по адресу г. Подольск, улица Шаталова (л.д. 53 - 55). В дальнейшем сторонами заключались дополнительные соглашения к обоим контрактам (44-48, 56), выдавались разрешения на строительство (л.д. 49 - 52, 57 - 60).

В связи с указанными контрактами между администрацией г. Подольск и МО Фонд "Статус" были заключены два договора аренды земельного участка: от 21 сентября 2004 года договор N 1019 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:003 10 48:0008 из земель городского поселения муниципального образования "Город Подольск Московской области" площадью 3902 кв.м, расположенного по адресу Московская область, г. Подольск, улица Шаталова, срок действия договора - по 20 сентября 2005 года (л.д. 61 - 63); и от 14 июня 2005 года договор N 1877 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:003 06 13:0043 из земель городского округа Подольск площадью 21670,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Подольск, Красногвардейский бульвар, дом 33-а, дом 33-б, срок действия договора - до 18 августа 2006 года (л.д. 67 - 68).

К договору аренды N 1877 от 14 июня 2005 года заключено пять дополнительных соглашений: 09 февраля 2006 года, 09 июля 2007 года, 26 ноября 2007 года, 30 августа 2010 года, 29 декабря 2012 года, которыми сроки договоров аренды продлялись (л.д. 69 - 73).

Оба договора аренды содержали формулу расчета ежегодной платы за арендованный земельный участок, при этом каждая формула включала Кд - коэффициент вида деятельности. Оба договора предусматривали условия, согласно которым размер арендной платы мог быть изменен арендодателем и эти изменения являлись обязательными для арендатора и не требовали соглашения сторон договора.

Из представленных материалов усматривается, что при начислении арендной платы до 2011 года используемый в формуле для определения размера арендной платы Кд определялся по строке 29 Приложения и равнялся 4,2 (л.д. 69).

В Закон МО N 23/96-ОЗ вносились изменения, в том числе изменялось значение Кд для соответствующего вида деятельности, изменялась редакция Приложения к Закону, нумерация строк в Приложении.

Так, Постановлением Московской областной Думы от 15 июля 2010 года N 6/127-п принят Закон Московской области N 104/2010-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области". В том числе указанным Законом строки 29, 30 Приложения признаны утратившими силу, приложение дополнено строкой 30.1 "земельный участок предоставлен юридическому лицу для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства", значение Кд равно 1,5; строкой 30.2 "Земельный участок предоставлен юридическому лицу для его комплексного освоения в целях жилищного строительства", значение Кд равно 1 (л.д. 139).

Постановлением Московской областной Думы от 07 июля 2011 года N 20/164-п принят Закон Московской области N 125/2011-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области". Указанным Законом Приложение к Закону изложено в новой редакции: "Коэффициенты, учитывающие вид разрешенного использования земельного участка", при этом вид разрешенного использования земельного участка "для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства" указан в строке 23, Кд равен 1,5; вид разрешенного использования земельного участка "для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства" указан в строке 24, Кд равен 1 (л.д. 140 - 141).

Постановлением Московской областной Думы от 20 декабря 2012 года N 26/38-п принят Закон Московской области N 220/2012-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области". Указанным Законом в Приложении в строке 23 цифры "1,5" заменены на цифры "4,2", в строке 24 цифра "1" заменена на цифры "4,2" (л.д. 143).

Соответственно указанным изменениям значения Кд изменялась величина арендной платы для заявителя. Это обстоятельство позволяет заявителю считать свои права нарушенными и дает ему основания для обращения в суд.

Судом проверены доводы заявителя о нарушении его прав введением с 2013 года значения Кд равным 4,2, и о противоречии Закона МО N 23/96-ОЗ (в действующей редакции) в оспариваемой части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Доводы заявителя суд не может признать состоятельными.

Из приведенных выше положений норм федерального законодательства следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации (ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

На федеральном уровне законодательно установлены только принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Единая методика определения субъектами Российской Федерации арендной платы за земельные участки отсутствует.

В Законе МО N 23/96-ОЗ реализованы предоставленные федеральным законодательством полномочия по установлению порядка определения арендной платы.

При этом соблюдены принципы определения арендной платы: установлена одинаковая для всех арендаторов формула определения арендной платы: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S; установлены одинаковые для всех арендаторов земель того же вида разрешенного использования значения Кд, указанные в Приложении к Закону МО N 23/96-ОЗ, в том числе значения Кд, указанные в строках 23, 24 Приложения.

Суд не может согласиться с доводами представителей заявителя о том, что при установлении значения Кд равным 4,2 в строках Приложения 23 и 24 нарушен принцип экономической обоснованности.

Утвержденный Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 принцип экономической обоснованности предполагает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Суд находит соответствующими указанному принципу, утвержденному Постановлением Правительства РФ N 582, доводы представителей заинтересованных лиц о том, что экономически обоснованный расчет арендной платы обеспечивается установленной Законом МО N 23/96-ОЗ формулой, учитывающей кроме базового размера арендной платы (Аб) такие факторы как местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), инвестиционная привлекательность (Пкд), вид разрешенного использования земельного участка (Кд), площадь земельного участка (S).

Как усматривается из Приложения и пояснений представителей заинтересованных лиц для различных видов разрешенного использования земельных участков значения Кд устанавливаются равными от 1 до 10 в зависимости от доходности земельного участка и вида разрешенного использования. Таким образом, установленное строками 23, 24 значение Кд равное 4,2, применяемое при определении арендной платы, является средним.

Суд находит заслуживающими внимания доводы представителей заинтересованных лиц о том, что сектор экономики "Строительство" относится к отрасли, где доходность стабильно растет, поэтому увеличение с 2013 года значения коэффициента Кд, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка "для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства" и "для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства" соответствует доходности использования земельных участков.

Эти доводы подтверждены представленным суду анализом статистических данных за период с 2007 по 2012 годы. Министерством экономики Московской области по запросу Администрации Губернатора Московской области приводятся данные, размещенные на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики, а также данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Московской области (л.д. 186 - 190). В соответствии с указанными данными прибыль крупных и средних организаций (без организаций с численностью менее 15 человек) Московской области, имеющих вид экономической деятельности "Строительство" в 2012 году относительно 2005 года выросла в 5,5 раза; средние цены на первичном рынке жилья за 1 кв.м в 2012 году относительно 2005 года выросли в 3 раза, при этом средняя стоимость строительства 1 кв.м за тот же период выросла лишь в 2,2 раза, причем за 2010 - 2011 годы средняя стоимость строительства 1 кв.м снижалась. Разница между стоимостью строительства и ценой на первичном рынке 1 кв.м. жилья в 2012 году в 4,4 раза превышала соответствующее значение 2005 года.

При таких обстоятельствах утверждение заявителя о том, что повышение значений Кд до 4,2 приведет к устранению Фонда как хозяйствующего субъекта от участия в инвестиционном проекте и прекращению его деятельности нельзя считать обоснованными. Следует учитывать и то обстоятельство, что до 2011 года при определении размера арендной платы МО Фонд "Статус" применялся коэффициент Кд равный 4,2 и это соответствовало условиям заключенных договоров аренды земельного участка.

В соответствии с установленной ст. 14 Закона МО N 23/96-ОЗ формулой установлен единый порядок определения арендной платы за аренду земельных участков, относящихся к одной категории земель и виду разрешенного использования, предоставленных по одним и тем же основаниям.

Определение арендной платы в соответствии с установленной законом формулой является реализацией принципа предсказуемости арендной платы.

Введением в формулу определения арендной платы коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, - Кд реализован, в том числе, принцип экономической обоснованности арендной платы.

Поскольку коэффициент Кд равный 4,2 установлен для всех хозяйствующих субъектов, занимающихся жилищным строительством, в том числе индивидуальным жилищным строительством, а также комплексным освоением территории в целях жилищного строительства, принцип запрета необоснованных экономических предпочтений соблюден.

Суд считает несостоятельными доводы заявителя о нарушении принципа запрета необоснованных предпочтений, выразившегося в том, что для строительной деятельности установлен Кд равный 1,1 (строка 17 Приложения), а для строительной деятельности в жилищной сфере - Кд равен 4,2. В данном случае Закон устанавливает разные значения Кд для разных видов деятельности: в строке 17 Приложения учитывается вид разрешенного использования земельного участка "Для размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов".

Нельзя согласиться и с доводами заявителя о том, что оспариваемые положения Закона МО N 23/96-ОЗ противоречат ст. 15 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В соответствии с указанной нормой не могут устанавливаться разные условия для хозяйствующих субъектов, действующих в равных условиях.

В данном случае арендная плата для всех землепользователей рассчитывается по одной и той же формуле, установленной п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона МО N 23/96-ОЗ. Установленный в строках 23, 24 Приложения к Закону МО N 23/96-ОЗ коэффициент Кд равный 4,2 предоставляется всем хозяйствующим субъектам.

Таким образом, положения Закона МО N 23/96-ОЗ в оспариваемой части полностью соответствуют нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Кроме того, суд полагает, что права заявителя положениями оспариваемой им части Закона МО N 23/96-ОЗ не нарушены, поскольку расчет арендной платы за земельный участок с применением соответствующих коэффициентов соответствовал условиям заключенного договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199, 251 - 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении требований Межрегионального общественного фонда содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" о признании частично недействующим Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

На решение может быть подана апелляционная жалоба и принесено апелляционное представление в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Л.А. Найденова