Приложение. Отзыв на проект федерального закона N 435903-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Приложение
к постановлению Законодательного
Собрания Краснодарского края
от 24 ноября 2010 г. N 2281-П

Отзыв на проект федерального закона N 435903-5
"О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации"

Рассмотрев поступивший из Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации проект федерального закона N 435903-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - проект закона), внесенный в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации депутатами Государственной Думы В.А. Пехтиным, А.Б. Чиркиным, К.Б. Шипуновым, М.Л. Шаккумом, B.C. Плескачевским, В.К. Марковым, B.C. Тимченко, Е.И. Богомольным, Законодательное Собрание Краснодарского края поддерживает его принятие, так как это позволит упорядочить и усовершенствовать нормативную правовую базу Российской Федерации в области регулирования отношений по управлению многоквартирными домами.

Вместе с тем в проекте закона содержится ряд положений, препятствующих достижению цели, поставленной проектом закона.

1. Пунктом 4 статьи 1 проекта закона предлагается внести изменение в пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в части исключения вопросов по проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома из компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В то же время проект закона не содержит положений о предоставлении таких полномочий какому-либо другому органу при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

2. В проекте закона имеется ряд неточностей, позволяющих произвольно трактовать и применять нормы на практике.

Так, в новой редакции статьи 144 ЖК РФ не ясен механизм деления органов товарищества собственников жилья на органы товарищества и органы управления товариществом.

Возможность создания товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) в нескольких многоквартирных домах согласно новой редакции пункта 2 части 2 статьи 136 ЖК РФ не предусматривается, в то же время в тексте проекта закона содержатся нормы, регулирующие вопросы создания и деятельности таких ТСЖ (новая редакция статьи 140, новая часть 6 статьи 143 ЖК РФ).

Полагаем необходимым предусмотреть возможность создания ТСЖ, объединяющих собственников помещений в нескольких домах, при условии четкого определения критериев такого объединения. С учетом изложенного нуждаются в корректировке и нормы проекта закона, регулирующие вопросы реорганизации, слияния и разделения ТСЖ.

3. В проекте закона предлагается механизм, позволяющий снять организационные проблемы, возникающие при проведении в многоквартирном доме общего собрания собственников помещений. В этих целях уточняются вопросы проведения указанного собрания путем заочного голосования.

Предлагаем распространить предложенный механизм также на проведение общих собраний ТСЖ, жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов.

4. Новой статьей 138.1 ЖК РФ предусматривается заключение договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, содержание которого дублирует содержание договора управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 162 ЖК РФ).

Поэтому нормы, связанные с регулированием договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, требуют уточнения, поскольку из проекта закона не ясны правовая природа такого договора, его субъекты и содержание.

5. Пунктом 29 статьи 1 проекта закона предусматриваются изменения в статью 155 ЖК РФ, регулирующую вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако согласно этим изменениям (новая часть 6.2 статьи 155 ЖК РФ) предлагается внесение платы гражданами за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, но при этом обязательства по внесению платы за коммунальные услуги у этих граждан возникают перед ТСЖ и другими организациями, указанными в этом пункте, которые, в свою очередь, отвечают перед собственниками за надлежащее предоставление коммунальных услуг и перед ресурсоснабжающими организациями за внесение платы гражданами. Изменения аналогичного характера предлагаются также в новой части 9 статьи 162 ЖК РФ (подпункт "е" пункта 33 статьи 1 проекта закона).

По сути, предлагаемые в этой части поправки ведут к концептуальным изменениям функций ТСЖ, которое перестает быть представителем интересов собственников жилья и, осуществляя управление многоквартирным домом, само становится исполнителем коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В результате понятие "ТСЖ" приравнивается к понятию "управляющая организация", отличия между ними стираются.

Указанная формулировка нормы требует уточнения, так как ни управляющие организации, ни ТСЖ не могут самостоятельно предоставлять коммунальные услуги, они могут только организовать их предоставление, так как ресурсоснабжающие организации работают по абонентским договорам, а абонентами являются лица, потребляющие ресурсы для собственных нужд. Управляющие компании и ТСЖ таковыми потребителями не являются. Поэтому следует откорректировать указанную и иные формулировки норм проекта закона по поводу обеспечения домов коммунальными ресурсами и услугами водоотведения.

В проекте закона необходимо закрепить возможность (по решению собственников) заключения собственниками помещений в многоквартирном доме прямых договоров об оплате за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям. Это поможет устранить недоверие в отношениях между собственниками жилья и управляющими организациями, а также - между ресурсоснабжающими и управляющими организациями и исключит случаи прекращения или приостановления предоставления коммунальных ресурсов добросовестным плательщикам - гражданам.

6. Требует уточнения содержащееся в предлагаемой новой части 15 статьи 161 ЖК РФ положение о том, что ТСЖ, ЖК (ЖСК) или иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации несут ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и (или) имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц в результате или процессе осуществления деятельности по управлению зданиями и сооружениями, независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет. Однако обеспечить правоприменение в суде нормы об ответственности независимо от вины будет весьма сложно. Кроме того, такую ответственность невозможно застраховать, предвидеть и тем более предупредить.

7. Предлагаемая пунктом 30 статьи 1 проекта закона ежегодная индексация размера платы за жилое помещение (если иной порядок изменения размера платы за жилое помещение не установлен в договоре управления многоквартирным домом) по замыслу разработчиков проекта закона должна обеспечить "в условиях инфляции финансирование обеспечения требуемого состояния общего имущества в многоквартирном доме". Но в соответствии с требованиями части 3 статьи 162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является указание в нем порядка определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. При несоблюдении этого требования может последовать признание такого договора управления многоквартирным домом ничтожным и подлежащим отмене в судебном порядке. Кроме того, размер платы за жилое помещение не может быть постоянной величиной, так как он зависит не от инфляции, а от реального технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирного дома, определяющего необходимые расходы на его надлежащее содержание и ремонт.

Предлагаем исключить из проекта закона нормы, устанавливающие индексацию размера платы за жилое помещение, поскольку размер платы за жилое помещение в соответствии с требованиями жилищного законодательства должен устанавливаться на основании решения общего собрания собственников помещений дифференцированно для каждого дома.

8. Положение проектируемой части 14 статьи 161 ЖК РФ о признании за собственниками жилья возможности непосредственного управления многоквартирным домом в указанном случае следует согласовать с положениями части 4 этой же статьи ЖК РФ, согласно которым орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом.

9. В части предлагаемых проектом закона изменений в отношении обязательного страхования для домов, управляемых управляющими организациями, считаем необходимым отметить, что данные нововведения нуждаются в дополнительном обсуждении, так как в случае их принятия все затраты по страхованию будут возложены на собственников помещений, что существенно повысит их расходы на содержание соответствующих жилых помещений, а последнее не согласуется с государственной политикой, направленной на снижение соответствующих расходов граждан. Кроме того, при решении вопроса о целесообразности включения соответствующих норм в проект закона необходимо решить вопрос об определении источника финансирования соответствующих расходов для публичных собственников жилых помещений - наймодателей (так как расходы нанимателей на страхование жилых помещений не входят в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги), а также урегулировать вопросы, связанные с увеличением размера компенсаций гражданам, имеющим право на получение мер социальной поддержки.

10. Предполагаемое пунктом 1 статьи 3 проекта закона внесение изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях не требуется, поскольку данные изменения уже внесены Федеральным законом от 28 декабря 2009 года N 380-ФЗ "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях". Слова "самовольное переоборудование" заменены словами "самовольные переустройство и (или) перепланировка".

Учитывая вышеизложенное, Законодательное Собрание Краснодарского края поддерживает принятие проекта закона с учетом его доработки ко второму чтению.