Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 1 апреля 2010 г. "Собственность на землю"

Большое внимание в ЗК РФ обращено на определение собственности на землю. В настоящее время принят целый ряд федеральных законов, которые объявили определенные земли и земельные участки федеральной собственностью, собственностью субъектов Российской Федерации и муниципальной собственностью.

Принципы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований определены в ЗК РФ в строгом соответствии с Конституцией Российской Федерации и Федеральными законами от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (далее - Закон N 101-ФЗ). В подтверждение этому следует отметить, что Конституция Российской Федерации установила многообразие форм земельной собственности и допустила гражданский оборот земельных участков. Согласно этому законодательному акту земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Закон N 101-ФЗ установил правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). Согласно Закону N 101-ФЗ право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием для регистрации являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. В собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований включаются земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся в соответствующей собственности, а также земли, предоставленные соответствующим органам власти и созданным ими учреждениям, организациям, земельные участки, занятые недвижимым имуществом, приватизированным из соответствующей собственности, а также земли, отнесенные к соответствующей собственности федеральными законами. Другие земельные участки, не находящиеся в частной собственности, включаются в муниципальную собственность. Законом N 101-ФЗ установлен порядок разграничения государственной собственности на землю. В соответствии с этим порядком специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Вышеуказанные перечни подготавливаются и согласовываются с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в том порядке, который будет установлен Правительством РФ.

Существенным положением ЗК РФ является то, что в нем соблюдается принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Кодекс отводит важное место частной собственности на землю. При этом ЗК РФ не ограничивает права граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность и разрешает предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность этих лиц. Вместе с тем ЗК РФ ограничивает права иностранных граждан, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность. Указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации. Перечень приграничных территорий устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации. До установления Правительством РФ перечней приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

ЗК РФ определяет состав земель, находящихся в той или иной собственности. Согласно Кодексу в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земли, приобретенные субъектами Российской Федерации по предусмотренным нормам гражданского законодательства. В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, земельные участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на земли, и земельные участки, которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

ЗК РФ достаточно четко определены права и обязанности собственников по использованию земельных участков. По поводу установленных прав можно заметить следующее: собственник земельного участка имеет право использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельных участков и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими требованиями. К правам, связанным с использованием собственником земельных участков, могут быть отнесены права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации [за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование]; расположенные на земельном участке многолетние насаждения.

Наряду с правами собственники земельных участков имеют установленные Кодексом обязанности. Требования, выдвигаемые в ЗК РФ в части установленных обязанностей, абсолютно понятны, поскольку этим законодательным актом приоритет отдается в первую очередь охране земель. Поэтому в ЗК РФ четко определено, что собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, сохранять межевые, геодезические знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными объектами, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, своевременно производить платежи за землю, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных нормативов, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Право собственности на земельные участки прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам либо при отказе собственника от права собственности на земельный участок в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка.

Отдел регистрации прав на земельные участки