Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 14 августа 2012 г. "Об ответственности застройщика за нарушение срока передачи объекта дольщику"

Несмотря на развитие строительного бизнеса в нашем крае и большое количество конкурирующих между собой Застройщиков, в долевом строительстве существуют проблемы, повторяющиеся из года в год с обидной частотой. Одной из таких "систематических" проблем является несвоевременная передача объектов долевого строительства участнику.

Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). В договоре предусматривается также условие о возможности изменения срока передачи объекта участнику, если строительство объекта не может быть завершено в установленный договором срок. В этом случае застройщик не позднее чем за два месяца до окончания указанного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Срок передачи объекта долевого строительства, указанный в договоре, может быть продлен по соглашению застройщика и дольщика, оформленному в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом N 214-ФЗ. Соглашение об изменении условий договора оформляется в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор долевого строительства составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому и соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства заключается в письменной форме и должно пройти госрегистрацию. Иначе оно будет признано незаключенным.

Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру, нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора. Можно также подписать акт о приемке квартиры, но с указанием внизу, что квартира была передана не 29 сентября, а позже.

В суде такой документ, бесспорно, сыграет свою роль. Ведь если застройщик не сможет обосновать, в связи с чем произошла задержка в передаче квартиры, то суд, скорее всего, примет сторону участника долевого строительства и обяжет застройщика выплатить неустойку.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, размер ответственности застройщика напрямую зависит от того, является пострадавшая сторона юридическим или физическим лицом.

Как указано в ст. 10 Закона N 214-ФЗ, застройщик-нарушитель обязан не только уплатить дольщику предусмотренные данным Законом и договором долевого участия неустойки (штрафы, пени), но и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. О каких убытках идет речь?

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, претендуя на возмещение убытков, истец должен доказать:

- наличие и размер понесенных убытков;

- ненадлежащее исполнение застройщиком своих договорных обязательств;

- причинную связь между убытками и противоправными действиями.

Требование о компенсации морального вреда застройщику вправе предъявить только участник - физическое лицо, поскольку оно основано на положениях ст. 15 Закона о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных названным Законом, поскольку Законом N 214-ФЗ отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Размер денежной выплаты устанавливает суд. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда (ст. 1099 ГК РФ).

Суды признают, что нарушение сроков исполнения обязательств застройщиком, безусловно, нарушает права гражданина как потребителя, лишает его права выбора и законных ожиданий, влечет переживания, тревогу и другие негативные чувства, то есть нравственные страдания. Поэтому судьи удовлетворяют такие иски, правда, значительно снижают заявленные участниками суммы выплат.

Отдел регистрации прав на объекты недвижимости жилого и нежилого назначения