Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 июля 2014 г. N Ф03-2884/14 по делу N А24-4369/2013

г. Хабаровск

22 июля 2014 г.

Дело N А24-4369/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

при участии

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа на решение от 21.01.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу N А24-4369/2013 Арбитражного суда Камчатского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Ищук Ю.В., в апелляционном суде судьи Култышев С.Б., Синицына С.М., Скрипка Н.А.

По иску Комитета по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа

к индивидуальному предпринимателю Ефремовой Елене Анатольевне

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Ласточка"

об обязании освободить и возвратить арендованное помещение согласно договору от 01.07.2012 N 5/12-НФ

Комитет по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ОГРН 1024101028291, ИНН 4101027609; место нахождения: 683000, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 12, далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ефремовой Елене Анатольевне (ОГРН 304410126500048, ИНН 410100376491; далее - ИП Ефремова Е.А., предприниматель) об обязании ответчика освободить встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 2, 24 первого этажа жилого дома в здании, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3, и вернуть истцу спорные нежилые помещения в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ласточка" (ОГРН 1064101022160; ИНН 4101106924; место нахождения: 683024, г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, 3а; далее - общество "Ласточка").

Решением суда от 21.01.2014, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 без изменения, в удовлетворении иска отказано по мотиву наличия между сторонами арендных отношений, законных оснований для прекращения которых не имеется.

В кассационной жалобе Комитет выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и ссылается на неправильное применение судами норм материального права (статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), в связи с чем предлагает названные решение и постановление апелляционного суда отменить, исковые требования - удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о принятом собственником спорного имущества решении об его изъятии из оперативного управления на период проведения капитального ремонта, однако действия ответчика препятствует исполнению арендодателем указанной обязанности. Также Комитет указывает на прекращение договора аренды от 23.07.2012 N 5/12-НФ ввиду истечения срока его действия. Оспаривает вывод судов о продлении арендных отношений, основанный на условиях дополнительного соглашения от 27.11.2012, не зарегистрированного в установленном законом порядке и являющегося незаключенным. Настаивает на отсутствии оснований для сохранения спорных отношений с ответчиком по причине ненадлежащего исполнения им обязанностей арендатора. Кроме того, обращает внимание на то, что согласно сведениям публичного реестра в настоящее время арендатором по договору от 01.07.2012 N 5/12-НФ выступает общество "Ласточка".

Предприниматель Ефремова Е.А. и общество "Ласточка" в отзывах на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней доводы истца и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменений.

Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что не препятствует рассмотрению поданной жалобы по существу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ранее между Комитетом (арендодатель с учетом дополнительного соглашения от 15.02.2012) и ИП Ефремовой Е.А. (арендатор) был заключен договор аренды от 17.03.2008 N 348, по условиям которого в пользование арендатору на неопределенный срок передавались спорные встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 2, 24 первого этажа в жилом доме по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3.

Соглашением от 30.06.2012 данный договор расторгнут и в тот же день сторонами подписан акт о возврате Комитету арендуемых нежилых помещений.

Далее, Комитет (арендодатель) и ИП Ефремова Е.А. (арендатор) заключили новый договор аренды от 01.07.2012 N 5/12-НФ, предметом которого являются те же встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 2, 24 первого этажа жилого дома в здании, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3, (пункт 1.1 договора). Срок аренды первоначально определен сторонами с 01.07.2012 по 30.06.2012 (пункт 1.3 договора). По акту от 01.07.2012 помещения переданы арендатору, при этом сам договор зарегистрирован в ЕГРП 17.07.2012.

Дополнительным соглашением от 27.11.2012, подписанным сторонами без возражений и разногласий, срок аренды по договору от 01.07.2012 N 5/12-НД изменен и установлен с 01.07.2012 до 30.06.2015. Данное дополнительное соглашение в публичном реестре не зарегистрировано по причине отказа в регистрации (решение от 08.02.2013 N 01/059/2012-629) ввиду того, что арендатором по договору является иное лицо - общество "Ласточка".

Вместе с тем по договору от 17.07.2012 N 1 о передаче прав и обязанностей арендатор (ИП Ефремова Е.А.) передал правопреемнику (общество "Ласточка") права и обязанности по договору от 01.07.2012 N 5/12-НФ (пункт 1.1). Одновременно с этим между предпринимателем и обществом подписаны соглашение о перенайме, а также акт приема-передачи арендуемых площадей.

При этом согласно письму Комитета от 03.10.2012 N 06010008-9252/12 арендодатель дал согласие ИП Ефремовой Е.А. на внесение в уставный капитал общества "Ласточка" права аренды по договору от 01.07.2012.

Указанные сделки зарегистрированы 12.11.2012 в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующая регистрационная надпись.

По утверждению ответчика и третьего лица договор от 17.07.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора обществу "Ласточка" расторгнут сторонами в добровольном порядке по соглашению от 01.12.2012, однако в государственной регистрации данного соглашения было отказано.

Впоследствии Комитет в уведомлении от 07.08.2013, полученном ответчиком, потребовал от арендатора освободить занимаемые нежилые помещения, сославшись на истечение 30.06.2013 срока договора аренды от 01.07.2012 N 5/12-НФ.

Спор возник ввиду отказа ответчика в добровольном порядке выполнить требования, изложенные Комитетом в указанном уведомлении, в связи с чем последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При проверке законности и обоснованности требований Комитета арбитражные суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что возникшие между сторонами арендные правоотношения урегулированы общими нормами главы 34 ГК РФ, а также специальные положениями главы 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции).

По общему правилу, установленному статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды (в том числе по истечении срока действия договора) арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Исследуя вопрос о сроке действия договора аренды от 01.07.2012 N 5/12-НФ, зарегистрированного в публичном реестре, арбитражные суды приняли во внимание, что сторонами подписано дополнительное соглашение от 27.11.2012, по условиям которого срок аренды спорных помещений определен с 01.07.2012 до 30.06.2015.

В данном случае суды обеих инстанций вне зависимости от требований пункта 2 статьи 609 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества пришли к правомерному выводу, о том, что определенный в дополнительном соглашении от 27.11.2012 новый срок действия договора связал сторон соответствующими обязательствами, несмотря на отсутствие регистрации данного соглашения.

Такие выводы судов согласуются с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", в силу которых в случае, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Как верно отмечено арбитражными судами, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорное дополнительное соглашение не прошло необходимую государственную регистрацию, оно не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.11.2012 к договору аренды от 01.07.2012 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями соглашения от 27.11.2012, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 30.06.2015, и существующие в настоящее время правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.

Кроме того, изменение первоначально установленного сторонами срока действия договора до 30.06.2015 не противоречит положениям статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о конкуренции, в силу которых допускается продление без проведения торгов арендных отношений, возникших на основании заключенных до 01.07.2008 договоров аренды государственного или муниципального имущества, на срок не более чем до 01.07.2015.

При этом названные нормы права не исключают возможности повторного продления указанных договоров при непрерывности договорных отношений, а также предельного срока действия таких договоров. Продолжение арендных отношений возможно как путем заключения нового договора, так и путем заключения дополнительного соглашения об увеличении срока аренды. Аналогичная позиция изложена в пункте 8.3 разъяснений ФАС России от 16.03.2012 по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поскольку предусмотренных законом оснований для прекращения арендных отношений по договору от 01.07.2012 N 5/12-НФ судами не установлено, исковые требования правомерно оставлены без удовлетворения.

Вывод судебных инстанций об отказе в иске в целом соответствует фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Утверждение истца о прекращении срока действия договора аренды от 01.07.2012 напротив основано на неверном толковании положений закона, регулирующих правоотношения сторон, и противоречит материалам дела.

Доводы Комитета о неправильном применении арбитражными судами норм статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в данном случае признаются судом кассационной инстанции ошибочными и отклоняются как несостоятельные. Ссылки заявителя жалобы на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей арендатора также не принимаются, поскольку указанные в жалобе обстоятельства не относятся к периоду действия спорного договора аренды от 01.07.2012.

Возражения арендодателя относительно изъятия нежилых помещений из оперативного управления на период проведения капитального ремонта были обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции со ссылкой на то, что намерение собственника произвести капитальный ремонт спорного недвижимого имущества не является основанием для прекращения арендных отношений, равно как и арендные отношения по своей природе не препятствуют проведению ремонта, что вытекает из содержания статьи 616 ГК РФ.

Ссылки заявителя жалобы на сведения публичного реестра, согласно которым в настоящее время арендатором по договору от 01.07.2012 является общество "Ласточка", не имеют правового значения и не свидетельствуют о незаконности вывода судов об отсутствии оснований для возврата предпринимателем спорных арендуемых помещений.

Вместе с тем суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что арбитражные суды неправомерно признали недействительным соглашение от 17.07.2012 о передаче предпринимателем прав и обязанностей арендатора в качестве вклада в уставный капитал общества "Ласточка".

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрены различные способы передачи прав и обязанностей арендатора с согласия арендодателя другому лицу, в том числе путем внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. В такой ситуации в силу прямого указания названной нормы права ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, то есть ИП Ефремова Е.А.

В данном случае такое согласие арендодателя получено предпринимателем, о чем свидетельствует письмо Комитета от 03.10.2012 N 06010008-9252/12. Следовательно, оснований считать соглашение от 17.07.2012, заключенное между ИП Ефремовой Е.А. и обществом "Ласточка", недействительным у судов не имелось, поскольку такое соглашение не противоречило закону и воле арендодателя.

Вместе с тем такой ошибочный вывод арбитражных судов не привел к принятию неправильных судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся основанием для отмены принятых по делу решения и постановления апелляционного суда в любом случае, арбитражными судами не допущено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.01.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу N А24-4369/2013 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Ю. Лесненко