Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 июля 2014 г. N Ф03-2849/14 по делу N А59-5484/2012

г. Хабаровск

21 июля 2014 г.

Дело N А59-5484/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

при участии

от Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска: представитель не явился;

от ООО "Квартет", ООО "Моником", ИП Паниной С.В., ИП Кройт А.М.: Ляшенко Ф.В., представитель по доверенностям от 03.03.3014 N 65 АА 0349811, от 28.02.2014 N 65 АА 0369888, от 06.03.2014 N 77 АБ 1930158 и от 08.06.2014 N 65 АА 0182815 (до перерыва)

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квартет", общества с ограниченной ответственностью "Моником", индивидуального предпринимателя Паниной Светланы Владимировны, индивидуального предпринимателя Кройт Андрея Михайловича на решение от 28.01.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А59-5484/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Слепенкова М.С., в апелляционном суде судьи Глебов Д.А., Култышев С.Б., Синицына С.М.

По иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска

к обществу с ограниченной ответственностью "Квартет", обществу с ограниченной ответственностью "Моником", индивидуальному предпринимателю Паниной Светлане Владимировне, индивидуальному предпринимателю Кройт Андрею Михайловичу

о взыскании арендной платы и пени

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780; место нахождения: 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей по договору аренды N 2375/1022 от 26.07.2001:

- с общества ограниченной ответственностью "Квартет" (ОГРН 1056500748700, ИНН 6501163254; место нахождения: 693000, г. Южно-Сахалинск, проспект Победы,24; далее - общество "Квартет") основной долг - 1 125 889 руб. 38 коп. за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени - 574 693 руб. 57 коп. за период с 11.04.2010 по 21.11.2012;

- с общества с ограниченной ответственностью "Моником" (ОГРН 1026500536941, ИНН 6501087370; место нахождения: 693020, г. Южно-Сахалинск, ул. Курильская, 40; далее - общество "Моником") основной долг - 1 017 324 руб. 88 коп. за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени - 510 447 руб. 56 коп. за период с 11.04.2010 по 21.11.2012;

- с общества с ограниченной ответственностью "Премиум" (ОГРН 1082721009117, ИНН 2721163164; место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Гоголя, 27; далее - общество "Премиум") пени - 389 726 руб. 09 коп. за период с 01.01.2010 по 13.07.2011;

- с индивидуального предпринимателя Кройт Андрея Михайловича (ОГРНИП 304650109000164, ИНН 650101108746; далее - ИП Кройт А.М.) основной долг - 161 488 руб. 90 коп. за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени - 81 743 руб. 59 коп. за период с 11.04.2010 по 21.11.2012;

- с индивидуального предпринимателя Паниной Светланы Владимировны (ОГРНИП 304770000534709, ИНН 650102013840; далее - ИП Панина С.В.) основной долг - 358 133 руб. 68 коп. за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени - 181 281 руб. 92 коп. за период с 11.04.2010 по 21.11.2012.

Решением суда от 28.01.2014, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 без изменения, иск Департамента удовлетворен частично: с общества "Квартет" взыскано 1 125 889 руб. 38 коп. основного долга и 32 062 руб. 32 коп. пени; с общества "Моником" - 1 017 324 руб. 88 коп. основного долга и 28 485 руб. 10 коп. пени; с ИП Кройт А.М. - 161 488 руб. 90 коп. основного долга и 4 555 руб. 37 коп. пени; с ИП Паниной С.В. - 358 133 руб. 68 коп. основного долга и 10 102 руб. 36 коп. пени. В остальной части исковые требования, в том числе предъявленные к обществу "Премиум", отклонены.

Взыскание с ответчиков задолженности в заявленном размере мотивированно изменением (увеличением) с 01.01.2010 регулируемой арендной платы, расчет которой признан судами обоснованным. Размер неустойки определен судами самостоятельно исходя из периода просрочки и размера основного долга. В иске к обществу "Премиум" отказано ввиду добровольного исполнения обязательства по оплате пени.

В кассационной жалобе общество "Квартет", общество "Моником" и предприниматели Кройт А.М., Панина С.В. указывают на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, считают принятые решение и постановление апелляционного суда об удовлетворении иска незаконными, в связи с чем просят их отменить и принять новый судебный акт, которым производство по делу в части требований к Кройт А.М. и Паниной С.В. как к физическим лицам прекратить, а в удовлетворении иска к обществу "Квартет" и обществу "Моником" - отказать в полном объеме.

По мнению заявителей кассационной жалобы, арбитражные суды необоснованно применили к правоотношениям сторон по договору аренды от 26.07.2001 нормативные положения Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" (далее - Закон Сахалинской области N 78-ЗО), вступившего в силу с 01.01.2009, а также решение городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" (далее - Решение городского собрания г. Южно-Сахалинска N 46/4вн-09-4), действующее с 01.01.2010. Настаивают, что обязательства по уплате арендных платежей исполнялись ответчиками надлежащим образом исходя из согласованных сторонами в договоре условий. Как полагают заявители, истец неправомерно изменил существенное условие о предмете договора в части характеристик (целевое назначение и разрешенное использование) арендуемого земельного участка и применил в расчете арендной платы новые удельные показатели кадастровой стоимости, в результате чего существенно увеличился размер арендных платежей. Такое одностороннее изменение условий договора противоречит основным принципам экономической обоснованности и предсказуемости определения арендной платы. Последующее изменение категории спорного земельного участка ввиду его преобразования для целей выкупа (приватизации) не могло повлиять на отношения сторон. Помимо этого, заявители приводят довод о неподведомственности арбитражному суду рассматриваемого спора в части требований к Кройт А.М. и Паниной С.В., ссылаясь на то, что данные ответчики выступают соарендаторами спорного земельного участка как физические лица и не используют его в предпринимательских целях.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителей жалобы поддержал изложенные в ней доводы и ответил на вопросы суда.

Представители Департамента и общества "Премиум", извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда не явились, что не препятствует рассмотрению поданной жалобы по существу.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 08.07.2014 объявлялся перерыв до 14 часов 20 минут 14.07.2014.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права исходя из доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (правопредшественник Департамента, арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Лэндлиз" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.07.2001 N 2375/1022, по условиям которого арендатору на срок с 05.02.2001 до 05.02.2026 переданы в пользование земельные участки площадью 895 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0034 под встроенное помещение (административное здание) и площадью 1 698 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0028 под территорию благоустройства, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, IV микрорайон, северо-западнее пересечения пр. Победы и ул. Комсомольской. Приведенное описание целей использования участков является окончательным и именуется "разрешенным использованием" (пункт 1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 02.11.2001 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 65-01-20/2001-663.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 26.07.2001 арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально в размере 21 207 руб. 42 коп. согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, который один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актах Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).

Используемая в первоначальном расчете величина арендной платы определялась исходя из следующих показателей: оценочная зона, разрешенное использование, базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м, нормативная цена земли (приложение N 3 к договору аренды от 26.07.2001).

Впоследствии право собственности ЗАО "Лэндлиз" на конкретные нежилые помещения в административном здании, расположенном на земельном участке площадью 895 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0034, перешло к ответчикам на основании договоров купли-продажи, заключенных в 2009-2010 годах.

Согласно извещениям от 21.08.2009, от 14.09.2009 и от 05.02.2010, направленных в адрес Департамента, а также соглашениям от 01.07.2009, от 14.09.2009 и от 02.01.2010, осуществлена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.07.2001 N 2375/1022 от первоначального арендатора - ЗАО "Лэндлиз" к новым соарендаторам (ответчикам).

Далее, по договору купли-продажи от 29.06.2011, заключенному между Департаментом (продавец) и обществом "Квартет", обществом "Моником", обществом "Премиум", МАБЭС "Сахалин-Вест", гражданами Кройт А.М. и Паниной С.В. (покупатели), ответчиками в долевую собственность приобретен земельный участок по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24 с кадастровым номером 65:01:0601003:168 площадью 7 080 кв.м, предоставленный под существующее административное здание, принадлежащее покупателям.

В пункте 4.2.2 договора купли-продажи от 29.06.2011 покупатели обязались до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок производить платежи за фактическое пользование в размере арендной платы.

Право общей долевой собственности ответчиков на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке в публичном реестре 08.04.2013, о чем выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации.

Указанные выше обстоятельства установлены арбитражными судами и участвующими в деле лицами не опровергаются.

С учетом этого, арбитражные суды обеих инстанций, руководствуясь статьями 552, 606, 614 ГК РФ, статьями 35, 36, 65 Земельного кодекса РФ, а также разъяснениями пунктов 13, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришли к правильному выводу о том, что ответчики в связи с переходом к ним права собственности на объект недвижимого имущества (нежилые помещения в административном здании) одновременно с этим приобрели права пользования спорными земельными участками на условиях аренды в том же объеме, предусмотренном договором 26.07.2001 N 2375/1022, и потому обязаны вносить арендную плату за использование участков до момента регистрации перехода к ним права собственности на выкупаемый земельный участок (то есть до 08.04.2013).

Такие выводы арбитражных судов в целом соответствуют фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права. Доводов о несогласии с принятыми по делу судебными актами в данной части кассационная жалоба не содержит.

Спорным в данном случае является вопрос о размере подлежащей уплате арендной платы и порядке ее исчисления.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, Департамент, принимая во внимание условия пункта 2.1 договора аренды от 26.07.2001, предоставляющие право арендодателю ежегодно пересматривать размер арендных платежей с учетом изменения нормативных актов по вопросу регулирования отношений сторон, произвел расчет основного долга за спорный период на основе методики и коэффициентов, установленных решением городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 и Законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО.

Ответчики, в свою очередь, возражая против применения указанных нормативных актов, вносили арендные платежи в спорный период исходя из первоначальных условий, согласованных в договоре от 26.07.2001.

Признавая расчеты истца законными и обоснованными, арбитражные суды применили положения статей 65 Земельного кодекса РФ и постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в силу которых, по мнению судов, к правоотношениям сторон по договору от 26.07.2001 подлежит применению регулируемая арендная плата, пересмотр которой возможен вне зависимости от воли сторон и без внесения соответствующих изменений в условия договора в случае принятия уполномоченными публичными органами новых нормативных актов, изменяющих установленные ранее ставки арендной платы или методику их расчета.

Аналогичный подход отражен в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73, по смыслу которого арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, что в данном случае прямо предусмотрено пунктом 2.1 договора аренды от 26.07.2001.

Также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2012 N 15837/11, сформулирована правовая позиция о том, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Указанные выводы арбитражных судов о необходимости применения в данном случае к правоотношениям сторон нормативных актов, изменяющих порядок расчета регулируемой арендной платы, не противоречат подлежащим применению нормам материального права и условиям действующего между сторонами договора аренды.

Приведенные в кассационной жалобы доводы и возражения относительно невозможности применения положений решения городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 и Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО при расчете арендной платы начиная с 01.01.2010 судом кассационной инстанции расцениваются как ошибочные и отклоняются, поскольку в спорный период данные нормативные акты вступили в силу, не были отменены либо признаны недействительными, и регулировали вопросы о порядке исчисления арендной платы на территории г. Южно-Сахалинска.

Поверив расчет исковых требований, арбитражные суды пришли к выводу о том, что он не противоречит предусмотренной решением городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 методике, согласно которой размер годовой арендной платы за использование земельных участков устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по формуле: А = Кс * Кд * Кз, где А - арендная плата за использование земельного участка, Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кд - коэффициент использования и Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности.

При этом Законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО установлено, что арендная плата за земельный участок подлежит ежемесячной индексации на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом. Коэффициент Кс определяется по формуле УПКСЗ * S, где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб/кв.м (определяется в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель); S - площадь земельного участка, кв.м.

Суды обеих инстанций признали, что используемые Департаментом в расчетах показатели кадастровой стоимости и коэффициенты, в том числе Кд равный 0,15 (размещение административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи), соответствуют фактическим обстоятельствам спора и представленным в дело доказательствам.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с такими выводами арбитражных судов.

Сделав принципиально правильный вывод о возможности изменения регулируемой арендной платы, суды обеих инстанций оставили без должного внимания доводы ответчиков, что в данном случае увеличение размера арендных платежей в большей степени обусловлено не изменением методики ее определения и применяемых в расчетах коэффициентов, а связано с использованием истцом показателей, не соответствующих характеристикам (целевое назначение и разрешенное использование) арендуемого земельного участка, согласованным сторонами в договоре аренды от 26.07.2001.

Так, ответчики неоднократно ссылались на то, что один из спорных земельных участков площадью 1 698 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0028 предоставлен в аренду под территорию благоустройства, однако расчет арендной платы по нему за спорный период произведён Департаментом исходя из иного вида разрешенного использования - для размещения административного здания. Вместе с тем, доказательства внесения изменений в условия договора аренды в этой части отсутствуют.

Наряду с этим ответчики также приводили доводы о том, что за весь период арендных отношений плата за земельный участок, предоставленный под административное здание, была существенно выше платы за участок под территорией благоустройства, поскольку такой вид использования не предполагает получение экономической выгоды.

Отклоняя соответствующие возражения арендаторов, суды ошибочно сослались на условия договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2011, по которому ответчиками приобретен земельный участок иной площадью "под существующее административное здание". Мотивов, по которым суды признали возможным применить условия данной сделки к существовавшим до ее заключения правоотношениям сторон, в судебных актах не приведено. Осуществлено ли в установленном законом порядке изменение разрешенного вида использования спорного земельного участка суды не проверили.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.07.2011 N 1709/11, на которое также ссылались ответчики, изложена правовая позиция, в силу которой выбор иного удельного показателя кадастровой стоимости, приводящий к существенному увеличению размера арендных платежей, возможен только после внесения соответствующих изменений в существующий договор аренды земельного участка.

Согласованные сторонами конкретные характеристики арендуемого участка (площадь, вид разрешенного использования, целевое назначение и т.п.), используемые в расчете арендной платы, относятся к предмету договора, поэтому могут быть изменены лишь в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Поскольку арбитражными судами не выяснены существенные обстоятельства о том, в какой степени используемые в расчетах истца решение городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 и Закон Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО повлияли на ранее существовавший порядок определения размера арендной платы в отношении земельного участка, используемого ответчиками в соответствии с условиями договора под территорию благоустройства, и с какого момента изменилось целевое назначение данного участка, обжалуемые судебные акты в части взыскания основного долга нельзя признать законными и обоснованными.

Принимая во внимание, что требования истца о взыскании неустойки (пени) непосредственно связаны с размером взыскиваемой задолженности принятые по делу решение и постановление апелляционного суда в этой части также не могут быть сохранены.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и проверить обоснованность предъявленных Департаментом требований с учетом подлежащих применению нормативных актов, регулирующих правоотношения сторон в спорный период.

Приведенный в кассационной жалобе довод о неподведомственности спора арбитражному суду в части требований, предъявленных к Кройт А.М. и Паниной С.В., отклоняется как несостоятельный, поскольку данные ответчики участвуют в деле как индивидуальные предприниматели и доказательства того, что они используют спорные арендуемые земельные участки в личных некоммерческих целях в материалах дела отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.01.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А59-5484/2012 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Ю. Лесненко