Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 августа 2014 г. N Ф03-2966/14 по делу N А51-28926/2013

г. Хабаровск

12 августа 2014 г.

Дело N А51-28926/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2014 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии

от ООО "Платинум Плаза": Епатко М.И., представитель по доверенности без номера от 12.03.2012, Немчинов Д.Е., представитель по доверенности без номера от 12.03.2012;

от ООО "Спортивно-развлекательный комплекс "СТЭЛС-ТМ": Травников А.С., представитель по доверенности без номера от 18.11.2013

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спортивно-развлекательный комплекс "СТЭЛС-ТМ" на решение от 27.02.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 по делу N А51-28926/2013 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Аппакова Т.А., Засорин К.П., Чижиков И.С.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Платинум Плаза"

к обществу с ограниченной ответственностью "Спортивно-развлекательный комплекс "СТЭЛС-ТМ"

о расторжении договора аренды и обязании возвратить нежилые помещения

Общество с ограниченной ответственностью "Платинум Плаза" (ОГРН 1112502001941, ИНН 2536245214; место нахождения: 690001, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 83-302; далее - общество "Платинум Плаза") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спортивно-развлекательный комплекс "СТЭЛС-ТМ" (ОГРН 1022501277501, ИНН 2536038779; место нахождения: 690001, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 83; далее - общество "СРК "СТЭЛС-ТМ") о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 589/00 (в редакции дополнительного соглашения N 105), зарегистрированного 24.10.2001 за номером 25-1/0013/2001-488, и об обязании ответчика освободить арендуемые нежилые помещения.

Иск заявлен на основании статей 452, 614 ГК РФ и обусловлен нарушением арендатором условий пункта 2.3 договора N 589/00, выразившегося в проведении перепланировки (переустройства) спорных помещений без согласия арендодателя.

Решением суда от 27.02.2014, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 без изменения, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе общество "СРК "СТЭЛС-ТМ" ссылается на нарушение судебными инстанциями принципов равноправия сторон и состязательности арбитражного процесса, считает выводы судов не соответствующими обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательства, указывает на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, в связи с чем просит принятые по делу судебные акты отменить и в удовлетворении требований общества "Платинум Плаза" отказать.

Заявителем в обоснование поданной жалобы приведены доводы о необоснованном отказе судами в удовлетворении ходатайств ответчика о проведении независимой строительно-технической экспертизы по вопросу перепланировки (переоборудования) арендуемых помещений, а также о вызове и допросе свидетелей. Ответчик оспаривает достоверность представленного истцом заключения специалиста ООО "Приморский экспертно-правовой центр" от 15.08.2012 N 238/10, как не соответствующего требованиям норм статей 82, 88 АПК РФ, однако положенного судами в основу обжалуемых решения и постановления. При этом суды не выяснили, кто именно и в какой период времени произвел перепланировку помещений, а также не установили факта нарушения при этом строительных норм и правил. Настаивает на недоказанности обстоятельств существенного нарушения арендатором условий договора N 589/00, которые в силу статьи 450 ГК РФ могли бы служить основанием для его расторжения. Ссылается на переписку по вопросу согласования с предыдущим арендодателем (Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края) проведения работ по реконструкции части спорных помещений для цели размещения в них боулинг-центра и пивоварни. Указывает на отсутствие в материалах дела оригинала технического паспорта от 2004 года, который судами в ходе рассмотрения дела не обозревался, однако принят в качестве надлежащего доказательства изменения конфигурации арендуемого имущества. Вместе с тем факт такого изменения опровергнут пояснениями представителей ответчика и не подтвержден материалами ранее рассмотренного дела N А51-6819/2007 по аналогичному спору. Также, по мнению ответчика, истцом не соблюден досудебный порядок разрешения возникшего спора, поскольку направленное арендатору уведомление от 05.09.2013 о необходимости устранения допущенных нарушений не конкретизировано и носило формальный характер. Кроме того, заявитель полагает, что по смыслу норм статей 384, 617 ГК РФ к новому арендатору не могли перейти права требования устранения арендатором нарушений условий договора аренды N 589/00, допущенных до перехода к истцу права собственности на спорные помещения.

В поступивших возражениях на кассационную жалобу общество "Платинум Плаза" указывает не несостоятельность приведенных в ней доводов, ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств согласования арендодателем перепланировки переданных в аренду помещений, факт которой документально подтвержден и не опровергнут ответчиком, считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, в связи с чем предлагает оставить их без изменения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 АПК РФ при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель общества "СРК "СТЭЛС-ТМ" настаивал на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражали представители общества "Платинум Плаза" по мотивам, изложенным в письменных возражениях на жалобу. При этом представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к кассационной жалобе. Данное ходатайство кассационным судом отклонено на основании статьи 286 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, возражений на нее и пояснений представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель) и ООО "СТЭЛС-ТМ" (арендатор) в 2000 году заключен договор N 589/00 аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края и являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на срок с 01.12.2000 по 31.12.2025 имущество (помещение) с целевым назначением "общепит" общей площадью 1 582,7 кв.м, расположенное в цоколе и на 1-м, 2-м этажах здания по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 83, лит.1 (пункты 1, 2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора N 589/00 арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

Разделом V названного договора предусмотрено, что он может быть расторгнут в судебном порядке при нарушении арендатором условий договора.

Дополнительным соглашением N 105 к договору аренды N 589/00 стороны изменили площадь арендуемых помещений, определив ее в размере 1 625,6 кв.м, и указали новое целевое назначение арендуемых помещений - "кафе-ночной клуб и боулинг-центр". Кроме того, договор дополнен пунктом 4, по условиям которого при проведении арендатором реконструкции помещений под боулинг-центр должны быть соблюдены технические требования по усилению межэтажных перекрытий, а также строительные, санитарные, противопожарные нормы и правила.

Впоследствии право собственности на арендуемые ответчиком нежилые помещения перешло к обществу "Платинум Плаза" и зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выданными свидетельствами о регистрации прав от 30.11.2011 серии 25-АБ N N 679450, 679451, 679452.

Ссылаясь на систематическое нарушение условий пунктов 2.2 и 2.3 договора аренды N 589/00, а именно самовольное проведение арендатором перепланировки занимаемых им помещений, истец в письме от 05.09.2013 потребовал от ответчика в срок до 20.09.2013 привести спорные помещения в первоначальное состояние, в том числе заделать вентиляционные отверстия в несущей стене здания. При этом арендатору предложено в случае не устранения допущенных нарушений в указанный срок расторгнуть договор аренды N 589/00.

В ответ на полученное уведомление ответчик в письме от 16.09.2013, сообщил истцу об отсутствии доказательств несоблюдения технических, санитарных и противопожарных требований при эксплуатации спорных помещений. Также в данном письме арендатором указано о том, что с момента приобретения права собственности обществом "Платинум Плаза" на арендуемые помещения никаких работ по их перепланировке не производилось, а ранее осуществленные работы согласованны с предыдущими арендодателями. В этой связи ответчик предложил истцу конкретизировать претензии относительно нарушений пунктов 2.2, 2.3 договора аренды и представить документы, подтверждающие изложенные в уведомлении от 05.09.2013 факты.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Платинум Плаза" в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Рассмотрев предъявленные истцом требования с учетом представленных в дело доказательств, суды обеих инстанций сочли их законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено арбитражными судами, требования истца по настоящему спору связаны с нарушением ответчиком условий пункта 2.3 договора аренды N 589/00, предусматривающего запрет на проведение арендатором любых перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без получения письменного разрешения арендодателя.

В подтверждение указанных обстоятельств обществом "Платинум Плаза" представлены в материалы дела соответствующие доказательства, в том числе: технический паспорт от 2004 года, а также экспертное заключение ООО "Приморский экспертно-правовой центр" от 15.08.2012 N 239/10, содержащие вывод о проведении в нежилых помещениях общей площадью 1250,0 кв.м, расположенных на цокольном, 1-м и 2-м этажах здания по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 83, работ по перепланировке и переоборудованию (переустройству), в результате которых выполнено разукрупнение и укрупнение арендуемых ответчиком помещений, демонтаж и возведение новых перегородок, заложены и устроены новые дверные проемы, заменены сантехнические приборы с изменением их местоположения.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, арбитражные суды признали доказанным факт изменения конфигурации спорных помещений в результате проведенной в них перепланировки (переоборудования).

Данные обстоятельства фактически ответчиком не оспаривались, а все его возражения сводились к тому, указанные изменения осуществлены с согласия предыдущих арендодателей, то есть до приобретения истцом титула собственника на спорные помещения.

Однако ответчик вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представил арбитражным судам надлежащих доказательств получения письменного разрешения на проведение работ по перепланировке (переоборудованию) занимаемых им помещений, как это прямо предусмотрено пунктом 2.3 договора аренды N 589/00.

В то же время согласно ответу Управления градостроительства и архитектуры администрации Приморского края от 21.03.2013 N 3340сп ответчик в период с 2009 года по март 2013 года не обращался за получением разрешения на производство перепланировки нежилых помещений в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 83, такие разрешения с 2007 года (согласно журналам выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию) не выдавались.

Документы, на которых строились возражения ответчика, в том числе переписка с ООО "Берут", мотивированно отклонены судами обеих инстанций, поскольку они не позволили судам установить объем и виды работ по изменению помещений, которые были согласованны с арендодателем. Более того, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что само по себе изменение сторонами договора назначения арендуемых помещений в целях размещения в них боулинг-центра и оборудования пивоварни, а также согласование установки двери запасного выхода, не свидетельствует о получении арендатором разрешения на выполнение всего объема выявленных в настоящее время изменений.

Установив факт изменения конфигурации спорных помещений в отсутствие письменного согласия арендатора, суды пришли к обоснованному выводу о нарушении ответчиком условий договора аренды N 589/00 и, принимая во внимание неустроеннее ответчиком допущенных нарушений в установленный истцом срок, руководствуясь условиями пункта 2.3 и раздела V данного договора, статьями 450, 619 ГК РФ, правомерно удовлетворили заявленные арендатором требования о расторжении этого договора и возврате спорных помещений.

Такие выводы арбитражных судов в целом соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Изложенные в кассационной жалобе доводы по существу аналогичны аргументам и возражениям ответчика, приводившимся им при рассмотрении спора в судах первой и апелляционной инстанций.

Так, все заявленные обществом "СРК "СТЭЛС-ТМ" ходатайства, рассмотрены арбитражными судами в соответствие с требованиями процессуального закона и мотивированно ими отклонены как необоснованные.

Рассматривая вопрос о целесообразности назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы по вопросу перепланировки (переоборудования) арендуемых помещений, судебные инстанции исходили из того, что факт проведения перепланировки в достаточной степени подтвержден имеющимися в деле доказательствами, в том числе заключением специалиста ООО "Приморский экспертно-правовой центр" от 15.08.2012 N 238/10. Вместе с тем ответчик, обладая равными с истцом процессуальными правами, не представил судам доказательств, опровергающих факт изменения конфигурации спорных помещений, либо свидетельствующих о недостоверности выводов специалиста, изложенных в представленном истцом заключении. Обстоятельств, препятствующих арендатору провести самостоятельное обследование помещений, в том числе с привлечением иных лиц, обладающих специальными познаниями в области строительства, арбитражными судами не выявлено.

Поскольку в отсутствие в деле противоречивых доказательств относительно проведения в спорных помещения перепланировки (переустройства) у арбитражных судов не возникло при рассмотрении настоящего спора вопросов, для разъяснения которых требуются специальные знания, основания, предусмотренных статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы, в данном случае отсутствовали.

Ссылка заявителя жалобы на несоответствие представленного истцом заключения специалиста от 15.08.2012 N 238/10 требованиям норм статей 82, 88 АПК РФ, кассационным судом не принимается с учетом разъяснений пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

Кроме того, арбитражные суды также не усмотрели оснований для вызова и допроса свидетелей, указанных ответчиком, поскольку на основе их устных показаний и пояснений невозможно установить технические характеристики арендуемых помещений (площадь, конфигурация), отличающиеся от сведений, содержащихся в документальных доказательствах по делу, вопрос о фальсификации которых ответчиком перед судами не ставился.

Указание ответчика о том, что суды не выясняли обстоятельства относительно того, кто именно и в какой период времени произвел спорную перепланировку помещений, а также не установили факта нарушения при этом строительных норм и правил, также не принимается кассационной инстанцией. Как верно отмечено в обжалуемых судебных актах, ответчик в период с 2000 года являлся единственным арендатором и не подтвердил факт передачи ему в аренду помещений в существующем на данный момент состоянии. Ссылки заявителя на материалы ранее рассмотренного дела N А51-6819/2007 подлежат отклонению, поскольку они касаются иных фактических обстоятельств, отличающихся от рассмотренных по настоящему спору.

По существу доводы кассационной инстанции в части несогласия с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основе выводов, не свидетельствуют о незаконности обжалуемых судебных актов. Иная оценка доказательств в суде кассационной инстанции в силу норм главы 35 АПК РФ не допускается.

Утверждение ответчика о наличии в материалах дела только копии технического паспорта от 2004 года, оригинал которого судами в ходе рассмотрения дела не обозревался, безосновательно, поскольку данный документ представлялся суду в подлиннике согласно аудиозаписи судебного заседания от 19.11.2013.

Доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами норм материального права также не нашли своего подтверждения. Наличие предусмотренных статьями 452, 619 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды в данном случае непосредственно связано с нарушением арендатором условий договора N 589/00, установленных при рассмотрении настоящего спора, поэтому ссылка ответчика на подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, предусматривающего иные самостоятельные основания для расторжения договора, ошибочна.

Вопрос о соблюдении досудебного порядка разрешения спора также исследовался судами обеих инстанций. Такой порядок обоснованно признан судами соблюденным с учетом содержания представленных в дело уведомления истца от 05.09.2013 и ответа ответчика от 16.09.2013.

Позиция ответчика об отсутствии у истца права требования устранения арендатором нарушений условий договора аренды N 589/00, допущенных до перехода права собственности на спорные помещения к новому арендодателю, основана на неверном толковании статей 384, 617 ГК РФ.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В такой ситуации новый арендодатель в силу закона приобрел все права и обязанности по договору аренды N 589/00, следовательно, истец вправе требовать от ответчика устранения любых нарушений условий данной сделки, независимо от периода, когда такие нарушения допущены арендатором.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

В силу части 4 статьи 283 АПК РФ принятые определением окружного суда от 18.06.2014 меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов утрачивают силу с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.02.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 по делу N А51-28926/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.06.2014 N 000136, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова