Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 июня 2011 г. N Ф03-2058/11 по делу N А04-4930/2010

г. Хабаровск

15 июня 2011 г.

N Ф03-2058/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: С.И. Гребенщиков

Судей: А.А. Шведова, Е.К. Яшкиной

при участии

от ООО "Восточный экспресс": Кримкер Д.И., директор, личность удостоверена паспортом 01 03 838797, выданным 21.05.2003; Паутова О.В., представитель по доверенности от 20.04.2011 N 1;

от администрации г.Благовещенска: Зарва А.В., представитель по доверенности от 03.11.2010 N 01-10/4746;

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска: Литус Л.А., представитель по доверенности от 28.12.2010 N 14849;

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Благовещенска, Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

на решение от 17.01.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2011

по делу N А04-4930/2010 Арбитражного суда Амурской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Курмачев Д.В., в суде апелляционной инстанции судьи Пескова Т.Д., Гричановская Е.В., Михайлова А.И.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Восточный экспресс"

к администрации города Благовещенска, Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

о признании незаконными ненормативного правового акта, действий (бездействия)

Общество с ограниченной ответственностью "Восточный экспресс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области в порядке главы 24 АПК РФ с заявлением о признании незаконными бездействия администрации муниципального образования города Благовещенск (далее - администрация), выразившегося в непредставлении по заявлениям общества от 09.04.2009 и от 30.11.2009 градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 28:01:130041:0031, отведенного заявителю для строительства торгового центра, и отказа заместителя мэра муниципального образования города Благовещенск Бельчикова Ф.П. от 01.03.2010 в продлении (переоформлении) арендных отношений. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать ответчиков продлить договор аренды и оформить соглашение на новый срок (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ). Кроме того, в качестве ответчика по делу заявителем указан Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет).

Заявление обосновано тем, что общество являлось арендатором спорного земельного участка, предоставленного ему по договору аренды от 09.01.2007 N 1354 сроком действия до 27.12.2009 для целей строительства. В период действия указанного договора общество дважды обращалось в администрацию с просьбой о выдаче градостроительного плана, на что получены немотивированные, по мнению заявителя, отказы. Впоследствии администрация потребовала от общества освободить земельный участок ввиду прекращения арендных отношений и неиспользования его по назначению. Как полагает общество, ответчики злоупотребляют своими правами и безосновательно препятствуют получению им разрешительной документации и проведению строительных работ, чем нарушают законные права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поэтому оспариваемые действия (бездействие) и отказ в оформлении арендных отношений на новый срок, подлежат признанию незаконными в соответствии со статьей 198 АПК РФ.

Решением от 17.01.2011, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2011 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью. Судебные акты в части отказа в признании незаконным бездействия администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка мотивированы пропуском заявителем установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячного срока на обращение в арбитражный суд с подобным требованием. Отказывая в удовлетворении остальной части требований суды обеих инстанции пришли к выводу о ничтожности условия договора аренды от 09.01.2007 N 1354 о сроке аренды земельного участка, как противоречащего положениям пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ, в связи с чем арендные правоотношения между сторонами данного договора не прекратились.

Не согласившись с принятыми по настоящему делу решением и постановлением апелляционного суда, администрация и Комитет подали кассационные жалобы, в которых просят отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Заявители жалоб оспаривают выводы судов о ничтожности договора аренды земельного участка в части указания срока его действия по мотиву неправильного применения судами пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ. Данные обстоятельства при рассмотрении дела судом первой инстанции не исследовались и не устанавливались, мнение участников спора в этой части судом не выяснялось, поэтому полагают, что, признавая по собственной инициативе сделку ничтожной в части срока ее действия, суд вышел за пределы заявленных требований и лишил ответчиков возможности заявить о пропуске срока исковой давности. Указывают на то, что трехлетний срок аренды земельного участка установлен сторонами в соответствии со статьей 421 ГК РФ на основании постановления Мэра города Благовещениска от 27.12.2006 N 4214, не оспоренного и не признанного недействительным в установленном законом порядке. Считают правомерным требование об освобождении обществом арендованного земельного участка как основанным на положениях пункта 6 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

В отзывах на кассационные жалобы общество выражает несогласие с приведенными в них доводами, указывает на использование земельного участка по назначению, в связи с чем просит оставить принятые по делу решение и постановление в силе как законные и обоснованные.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу администрации, соглашается с приведенными в ней доводами и поддерживает требования заявителя жалобы.

Представители администрации и Комитета, чье участие в судебном заседании обеспечено в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, настаивали на удовлетворении кассационных жалоб по изложенным в них доводам.

Представители общества в заседании суда кассационной инстанции просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения, дополнительно пояснив, что в настоящее время строительство на спорном земельном участке не ведется, объекты арендатора на нем отсутствуют.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, пунктом 3 постановления Мэра г.Благовещенска от 27.12.2006 N 4214 обществу с ограниченной ответственностью "Компания СВ-Связь" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1061 кв.м с кадастровым номером 28:01:130041:0031 используемый для строительства торгового центра, согласно прилагаемому плану земельного участка.

На основании названного постановления между Комитетом и ООО "Компания СВ-Связь" заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2007 N 1354 для строительства торгового цента (пункт 1.1 договора) с учетом условия об использовании участка арендатором в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 3.4.2 договора).

Пунктом 1.4 договора установлен срок аренды три года - с 27.12.2006 по 27.12.2009.

Согласно пункту 3.3.2 договора, в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору, по истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право при прочих равных условиях на заключение договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

В дальнейшем права и обязанности арендатора по вышеназванному договору перешли к ООО "Восточный экспресс" на основании договора уступки права требования от 04.07.2007.

В период существования между сторонами арендных отношений администрация письмами от 18.05.2009 и 25.12.2009 N N 1-19/2328 и 01-19/6515, соответственно, отказала обществу в выдаче градостроительного плана земельного участка. Мотивами отказа в обоих случаях явилось непредставление обществом всех документов, необходимых для выполнения градостроительного плана земельного участка, перечень которых установлен постановлением Мэра г.Благовещенска от 15.10.2007 N 3129.

Впоследствии письмом от 25.11.2009 N 11903 администрация сообщила обществу о предстоящем истечении срока договора аренды от 09.01.2007 и уведомила об отсутствии намерений пролонгации арендных отношений ввиду неиспользования участка по целевому назначению, предложив арендатору передать (возвратить) спорный земельный участок в срок до 15.01.2010.

22.01.2010 администрация повторно направила обществу письмо N 238/16 с требованием об освобождении арендуемого земельного участка ввиду прекращения договора аренды.

По истечении срока действия договора аренды от 09.01.2007 общество обратилось в администрацию с заявлением от 10.02.2010, в котором просило рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора аренды, на что администрация письмом от 10.03.2010 отказала и предложила арендатору в срок до 01.06.2010 освободить спорный земельный участок.

Не согласившись с отказами администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка от 18.05.2009 и 25.12.2009, а также отказом от 01.03.2010 в продлении срока аренды названного земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая заявителю в признании незаконными отказов в выдаче градостроительного плана спорного земельного участка, арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями части 4 статьи 198 АПК РФ, согласно которым заявление о признании ненормативного правового акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

На момент подачи заявления установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячный срок был пропущен, доводы заявителя об уважительности пропуска данного срока отклонены арбитражным судом и по этим причинам отказано в удовлетворении требований заявителя в данной части.

Рассматривая требования общества относительно признания незаконным отказа администрации в продлении спорного договора аренды, заявленного обществом также в порядке главы 24 АПК РФ, как требование об оспаривании решения или действия (бездействия) органа местного самоуправления, суды признали условие договора от 09.01.2010 о сроке аренды земельного участка, согласованного сторонами в пункте 1.4 договора аренды от 09.01.2007, ничтожным как не соответствующим пункту 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ.

По мнению судов, указание в договоре трехгодичного срока аренды земельного участка, предоставленного обществу в целях строительства, прямо противоречит вышеназванной норме земельного права, в соответствии с которой земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Руководствуясь статьями 168, 180 ГК РФ, суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка от 09.01.2007 N 1354 в части условия договора о сроке предоставления земельного участка на три года, указав, что названный договор не прекратил своего действия, в связи с чем суды не усмотрели оснований для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным оспариваемого отказа администрации недействительным и возложении на ответчиков обязанности продлить договор аренды и оформить соглашение на новый срок.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов о ничтожности договора аренды в части срока его действия.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктами 2, 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 этого же Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ).

Как следует из содержания пункта 7 статьи 30 Земельного кодекса РФ основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду является, в том числе решения органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства.

При этом пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Судами установлено, что постановлением мэра г.Благовещенска от 27.12.2006 N 4214, на основании которого заключен спорный договор аренды спорный земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года в целях строительства торгового центра земельный участок с кадастровым номером 28:01:130041:0031.

В то же время разрешение на строительство, которым определяется срок строительства, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ обществу не выдавалось.

При таких обстоятельствах указание сторонами срока действия договора аренды в соответствии с решением органа местного самоуправления не противоречит положениям статьи 421 ГК РФ, поэтому вывод судов о ничтожности данного условия договора, как противоречащего положениям части 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ, основан на ошибочном толковании данной правовой нормы в отрыве от совокупности приведенных выше норм земельного и гражданского законодательства, регулирующих сложившиеся между сторонами арендные отношения, а также без учета вышеназванного постановления мэра г.Благовещенска от 27.12.2006 N 4214.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции от 17.01.2011 и постановление апелляционного суда от 30.03.2011 подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить указанные недостатки.

При этом суду следует учитывать, что сложившиеся между сторонами отношения по поводу аренды земельных участков регулируются нормами гражданского и земельного законодательства, и администрация в данных правоотношениях выступает от имени собственника объекта аренды, а не как орган местного самоуправления, наделенный соответствующими властными полномочиями.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда от 23.12.2008 N 8985/08, опубликованном 04.02.2009, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого же Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, учитывая, что предметом аренды является земельный участок, ранее предоставленный обществу для целей строительства, суду с учетом приведенных норм закона следует выяснить значимые для дела обстоятельства целевого использования арендатором земельного участка, предоставленного для целей строительства в пределах первоначального срока аренды, наличие на спорном участке принадлежащих обществу объектов (незавершенных строительством) и в зависимости от установленного, определить обоснованность требования общества о пролонгации арендных отношений.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.01.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2011 по делу N А04-4930/2010 Арбитражного суда Амурской области отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

А.А. Шведов Е.К. Яшкина