Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 июля 2011 г. N Ф03-2841/11 по делу N А51-16224/2010

г. Хабаровск

05 июля 2011 г.

N Ф03-2841/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Карпушиной Т.Н., Саранцевой М.М.

при участии

от истца: Тимофеева С.В., представитель по доверенности от 03.05.2011;

от ответчиков: представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Константа"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011

по делу N А51-16224/2010 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи: Яковенко И.Л., Шевченко А.С., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Константа" (ОГРН 1042502157312, место нахождения: 692525, Приморский край, г.Уссурийск, ул.Волочаевская, 69а)

к администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500859600, место нахождения: 692519, Приморский край, г.Уссурийск, ул.Ленина, 101), Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500861130, место нахождения: 692519, Приморский край, г.Уссурийск, ул.Октябрьская, 58)

о признании незаконным отказа в зачете, взыскании 1 806 590 руб.

Общество с ограниченной ответственностью "Константа" (далее - ООО "Константа", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании незаконным отказа Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа от 13.07.2010 N 11/03-9809 в зачете расходов по ремонту помещения в счет арендных платежей, а также о взыскании с администрации Уссурийского городского округа стоимости капитального ремонта помещений в размере 1 806 590 руб.

До рассмотрения спора по существу общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования и просило взыскать стоимость капитального ремонта помещения с управления, а при недостаточности денежных средств с администрации. Также просило взыскать судебные издержки, из которых: 12 000 руб. расходы на оплату услуг эксперта и 30 000 руб. на оплату услуг адвоката.

Решением суда от 31.01.2011 в удовлетворении требования о признании незаконным отказа управления о зачете в счет арендной платы расходов понесенных обществом в 2007 году отказано; с администрации Уссурийского городского округа за счет казны Уссурийского городского округа взыскано 1 806 590 руб. расходов проведенного капитального ремонта, а также 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя. В иске о взыскании стоимости ремонта к управлению отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 решение суда первой инстанции в части взыскания с администрации за счет казны Уссурийского городского округа суммы расходов на капитальный ремонт помещений в размере 1 806 590 руб. и 30 000 руб. расходов на оплату услуг адвоката отменено, в удовлетворении иска в данной части отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ООО "Константа" в кассационной жалобе просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы общество ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. По мнению заявителя жалобы, судом ошибочно не принято во внимание, что капитальный ремонт арендуемых помещений, согласованный с арендодателем в 2005 году осуществлялся в два этапа, а именно: в 2005 и 2007 годах; арендуемый объект был сдан в аренду обществу в аварийном состоянии, что подтверждается актом передачи нежилых помещений от 08.09.2004. Кроме того, в нарушение статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации управлением, как арендодателем спорных нежилых помещений, капитальный ремонт таковых не проводился, в связи с чем проведенный обществом ремонт арендуемого объекта был вызван неотложной необходимостью в целях его эксплуатации по целевому назначению.

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителем истца в судебном заседании в полном объеме.

Администрация и управление в отзывах на кассационную жалобу изложенные в ней доводы отклонили, просили постановление апелляционного суда оставить без изменения как законное и обоснованное; надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства явку своих представителей в суд не обеспечили.

Рассмотрев материалы дела, обсудив изложенные в кассационной жалобе доводы с учетом отзывов на нее и мнения представителя истца, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы заявителя.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 08.09.2004 между Комитетом по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа (арендодатель) и ООО "Константа" (арендатор) заключен договор N 010/04 на аренду объекта нежилого фонда муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район, являющегося муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2 020,50 кв.м (Лит.А), находящееся по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, пер.Крупской, 6 для использования под административно - торговый центр. Краткая характеристика объекта: коммунальные услуги отсутствуют. Срок аренды определен с 01.09.2004 по 31.08.2014 (пункты 1.1, 1.2).

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрена обязанность балансодержателя (Управление образования администрации муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район) производить капитальный ремонт арендуемого объекта в соответствии с нормами СНиП, связанный с общим капитальным ремонтом дома. Указанной обязанности корреспондирует содержащееся в пункте 2.3.4 сделки условие, согласно которому арендатор не вправе производить реконструкции на объекте, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласования с арендодателем.

В пункте 5.2 договора аренды согласована возможность зачета в счет арендной платы расходов арендатора, понесенных им на капитальный ремонт арендуемого объекта, при условии согласования проведения ремонта с главой муниципального образования и предоставления документов определенных решением законодательного органа местного самоуправления от 28.02.2001 N 127.

Установлено, что нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2 020,50 кв.м (Лит.А), находящееся по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, пер.Крупской, 6 передано обществу по акту передачи от 08.09.2004, с указанием следующих недостатков: отопление находится в нерабочем состоянии, отсутствуют трубы и радиаторы отопления; системы водопровода и канализации находятся в нерабочем состоянии, отсутствуют трубы и сантехническое оборудование; система электроосвещения неисправна, силовое электрооборудование отсутствует; оконные блоки в удовлетворительном состоянии, внутренние рамы отсутствуют, окна не остеклены, не зарешечены; дверные проемы в ветхом состоянии, двери наружные в ветхом состоянии, межкомнатные двери отсутствуют; потолок и стены окрашены, местами разрушены; на втором этаже имеются следы затекания, в бытовых помещениях кафель на стенах местами разрушен; пол бетонный, покрытие - оргалит, находится в ветхом состоянии; кровля - покрытие рулонное, имеются дутыши, местами разрушена цементная стяжка.

В процессе эксплуатации здания ООО "Константа" обращалось к уполномоченному лицу с просьбой о согласовании выполнения капитального ремонта в занимаемых нежилых помещениях, а также зачете расходов по нему в счет арендной платы. Испрашиваемое согласование было получено в 2005 году. Постановлением Комитета по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа Приморского края от 20.06.2005 произведен зачет затрат, понесенных истцом на улучшение арендованных помещений в счет арендной платы, в сумме 2 000 000 руб.

В 2007 году обществом в занимаемом им нежилом здании выполнено устройство шатровой кровли, покрытия территории из брусчатки, асфальтобетонного покрытия на прилегающей территории, а также устройство потолка "Амстронг" на общую сумму 1 806 590 руб.

10.01.2008 между управлением (правопреемник комитета) и обществом подписано соглашение о расторжении договора аренды от 08.09.2004 N 010/04 в связи с дальнейшей реконструкцией объекта нежилого фонда в целях размещения в нем детского образовательного учреждения.

30.06.2010 общество обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о зачете стоимости произведенного им в 2007 году капитального ремонта в счет арендной платы. Письмом от 13.07.2010 N 11/03-9809 управление отказало в таком зачете, указав на необходимость разрешения такого вопроса при согласовании возможности проведения капитального ремонта, в то время как истец за подобным согласованием в 2007 году не обращался.

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения ООО "Константа" с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 623 указанного Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, как верно отмечено апелляционным судом, капитальный ремонт арендуемого имущества, являясь неотделимым улучшением, по общему правилу, возможен только с согласия арендодателя. Проведение такого ремонта без соответствующего согласия собственника возможно лишь в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Разрешая настоящий спор и отказывая во взыскании стоимости неотделимых улучшений апелляционный суд исходил из того, что надлежащее согласование проведения капитального ремонта было получено истцом только в 2005 году, после чего обществом проведены ремонтные работы и осуществлен зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы. При этом судом не приняты во внимание и отклонены доводы заявителя о выполнении им работ по капитальному ремонту в 2007 году в рамках согласования, полученного в 2005 году, поскольку сметы на выполнение спорных работ составлены в 2007 году, а доказательств представления арендодателю названных документов ранее при согласовании ремонта, обществом не представлено.

При таких обстоятельствах, не установив наличия объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании обществом с управлением проведения капитального ремонта в спорных помещениях в 2007 году, а также необходимость выполнения работ по улучшению арендованного имущества, в том числе, покрытия территории из брусчатки, устройство асфальтобетонного покрытия и потолков "Амстронг", апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания истребуемой ООО "Константа" суммы.

В этой связи доводы кассационной жалобы о согласовании в 2005 году и проведении капитального ремонта в два этапа, а также необходимости проведения строительных работ в 2007 году, ввиду невозможности эксплуатации здания по целевому назначению, подлежат судом кассационной инстанции отклонению, как неподтвержденные материалами дела.

Не может быть принят во внимание и довод заявителя жалобы о передаче обществу помещений, находящихся в аварийном состоянии, что свидетельствует по мнению последнего о нарушении ответчиком положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой на арендодателе лежит обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 612 указанного Кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Учитывая, что арендуемое здание было передано обществу по акту передачи от 08.09.2004, в котором содержалось описание состояния передаваемого объекта, довод кассационной жалобы в указанной части удовлетворению не подлежит.

Новых доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения данного спора и опровергающих правильность выводов апелляционного суда, в кассационной жалобе не приводится.

Неправильного применения норм материального права и положений процессуального законодательства апелляционным судом не допущено, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемого по делу постановления.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 по делу N А51-16224/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

Т.Н. Карпушина М.М. Саранцева