Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 августа 2011 г. N Ф03-3290/11 по делу N А51-8578/2010

г. Хабаровск

01 августа 2011 г.

N Ф03-3290/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: А.Н.Барбатова

Судей: М.М.Саранцевой, Т.Н.Карпушиной

при участии

от истца: Хаснулин А.В., представитель, доверенность от 01.07.2011 б/н

от ответчика: Лолаева Г.А., представитель, доверенность от 11.04.2011 б/н

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Приам"

на решение от 07.10.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011

по делу N А51-8578/2010

Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В.Кобко, в апелляционном суде судьи: Т.А.Аппакова, Н.А.Скрипка, С.Б.Култышев

По иску общества с ограниченной ответственностью "Приам"

к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение"

о взыскании 5 361 256 руб. 76 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Приам" (далее - ООО "Приам") (ОГРН (ОГРН 1042502976141, 690012, Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 49) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее - ООО "Возрождение") (ОГРН 1032502131067, 690088, Приморский край, г. Владивосток, Военное шоссе, 5А) о взыскании суммы основного долга по арендной плате в размере 5 361 256 руб. 76 коп.

Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в части внесения арендной платы в установленном арендодателем размере и наличием оснований для ее взыскания с ответчика в соответствии с действующим законодательством.

Решением от 07.10.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что ООО "Приам" не представлены доказательства, подтверждающие волеизъявление истца и ответчика на изменение арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 03.03.2004 N 04-05242-001-Н-АР-3125-00. Кроме того, апелляционный суд указал на то, что изменения, вносимые в договор на основании одностороннего уведомления арендодателя об изменении арендной платы, подлежат государственной регистрации, при отсутствии которой такие изменения не могут быть признаны внесенными в договор.

В кассационной жалобе ООО "Приам" просит решение от 07.10.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о том, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и сделаны судами с неправильным применением норм материального права. Считает, что согласно условиям договора от 03.03.2004 арендодатель наделен правом изменять размер арендной платы. Указывает на то, что согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пересмотр размера арендной платы арендодателем не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Ссылается на то, что указанная правовая позиция согласуется со сформировавшейся судебной практикой.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Возрождение" выразило несогласие с приведенными в ней доводами и просило в ее удовлетворении отказать.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон привели доводы, соответствующие текстам кассационной жалобы и отзыва на нее.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 03.03.2004 Управление муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Возрождение" (Арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 04-05242-001-Н-АР-3125-00, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Военное шоссе, д 5-а, общей площадью 449 кв.м для использования в целях "мини пекарня" со сроком аренды с 01.01.2004 по 31.12.2004.

Соглашением от 20.04.2004 об изменении к договору N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004 аренды недвижимого имущества по адресу: ул. Военное Шоссе, 5а стороны изменили пункт 1.3 договора и установили срок его действия до 31.12.2033.

В соответствии с п. 3.1 договора Арендатор выплачивает арендную плату в размере 12 806 руб. 33 коп. без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 01 числа следующего за текущим месяца Арендодателю.

Согласно п. 6.3 договора размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение площади), отмены льгот, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока 01.12.2004 направило в адрес ООО "Возрождение" уведомление N 12/2-2-4408 о том, что надлежит оплачивать арендную плату с 01.01.2005 в размере 59 719 руб. 77 коп. в месяц без учета НДС до 01 числа следующего за текущим месяцем, с 10.11.2005 в размере 147 682 руб. 46 коп. в месяц без учета НДС до 01 числа следующего за текущим месяцем.

Впоследствии муниципальное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (Продавец) и ООО "Приам" (Покупатель) 10.11.2005 заключили договор купли-продажи недвижимости N 027-КП, в соответствии с условиями которого Продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а Покупатель оплатить недвижимое имущество - нежилые помещения, общей площадью 449 кв.м, в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане: 1-25, этаж: 1, назначение: производственное, существующие ограничения (обременения) права: аренды до 31.12.2033, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Военное шоссе, д. 5-а.

Письмом от 10.09.2009 N 03/09-2009 Арендодатель направил Арендатору уведомление о том, что с 01.10.2009 ставка арендной платы устанавливается в размере 450 руб. за 1 кв.м, итого 202 050 руб. в месяц.

Направленным в адрес ООО "Возрождение" уведомлением от 06.10.2009 N 02/10-2009 ООО "Приам" сообщило о существующей задолженности по договору аренды в размере 6 627 011 руб. 09 коп.

Наличие, по мнению ООО "Приам", задолженности по арендной плате послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды установили, что стороны договора аренды от 03.03.2004 определили событие, при наступлении которого возникает основание для пересмотра цены договора. При этом судами установлено, что само по себе включение в договор аренды условия, которым предусмотрено, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя конкретных обязательств по безусловному заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Кроме того, апелляционный суд, исходя из условий договора аренды, обоснованно указал на то, что поскольку в пункте 3.1 договора арендная плата установлена в твердом размере и не содержит механизма ее исчисления, то соглашения об изменении ее размера, вносимые в договор на основании уведомления арендодателя об изменении арендной платы в одностороннем порядке, подлежат обязательной государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 453 ГК РФ, так как являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения.

С учетом установленного, положений статьи 65 АПК РФ, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что условие договора аренды в части размера арендной платы не изменено в соответствии с требованиями законодательства в связи с чем задолженность по арендной плате за спорный период отсутствует и правомерно отказали в удовлетворении исковых требований ООО "Приам".

Ссылка заявителя кассационной жалобы на сформировавшуюся судебную практику и правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относительно возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения подлежит отклонению судом кассационной инстанции, поскольку указанная правовая позиция относится к случаям, при которых сторонами в договоре аренды согласован механизм исчисления размера арендной платы в зависимости от определенных параметров, при изменении которых возможно изменение арендной платы без заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации.

Между тем по настоящему делу судами установлены иные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии условий договора аренды о механизме исчисления размера арендной платы по определенным параметрам и ее установление в твердом размере.

Доводы заявителя жалобы о несогласии с выводами судов направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что противоречит требованиям статьи 286 АПК РФ о пределах рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, поэтому также подлежат отклонению.

При принятии обжалуемых судебных актов арбитражными судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, поэтому основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.10.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по делу N А51-8578/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н.Барбатов

Судьи

М.М.Саранцева Т.Н.Карпушина