Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 августа 2011 г. N Ф03-3567/11 по делу N А59-5100/2010

г. Хабаровск

09 августа 2011 г.

N Ф03-3567/2011

Резолютивная часть постановления от 02 августа 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Цирулик О.В.

Судей: Гребенщикова С.И., Камалиевой Г.А.

при участии

от истца: представитель не явился

от ответчика: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2011

по делу N А59-5100/2010 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Акинина Н.И., в апелляционном суде судьи Аппакова Т.А., Яковенко И.Л., Култышев С.Б.

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к индивидуальному предпринимателю Гурову Сергею Алексеевичу

о взыскании 837 556 руб. 47 коп.

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - ДАГУН г.Южно-Сахалинска, Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гурову Сергею Алексеевичу (далее - предприниматель) о взыскании 821 009 руб. 89 коп., из них: 712 604 руб. 04 коп. - задолженность по арендной плате за пользование в период с 01.10.2009 по 23.08.2010 земельным участком общей площадью 1380 кв.м, расположенным по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Отдаленная, 92-1; 60 830 руб. 32 коп. - пени за просрочку арендных платежей; 5 800 руб. 60 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами; 41 774 руб. 93 коп. - неосновательное обогащение, составляющее плату за фактическое использование спорного земельного участка за период с 25.08.2010 по 07.09.2010 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 04.02.2011 требования Департамента удовлетворены в уточненном размере. Судебный акт мотивирован наличием установленной статьей 65 Земельного кодекса РФ обязанности ответчика оплачивать фактическое использование арендуемого земельного участка, в том числе после прекращения арендных отношений и до государственной регистрации права собственности на него.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2011 решение суда первой инстанции изменено. С предпринимателя в пользу Департамента взыскано 272 981 руб. 74 коп. основного долга, 44 813 руб. 58 коп. пени и 2 233 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении исковых требований мотивировано прекращением арендных отношений, ввиду заключения между сторонами договора купли-продажи спорного земельного участка. В этой связи апелляционный суд счел недопустимым взыскание с предпринимателя Гурова С.А. неосновательного обогащения за период 24.08.2010 по 07.09.2010, поскольку в этот период ответчик уже являлся собственником земельного участка. Кроме того, суд с учетом уменьшения суммы взысканной задолженности также снизил суммы пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В кассационной жалобе ДАГУН г.Южно-Сахалинска просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение от 04.02.2011.

В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о том, что несмотря на заключение договора купли-продажи, предприниматель Гуров С.А до государственной регистрации права собственности на земельный участок не являлся плательщиком земельного налога, однако это не освобождает его от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком.

В представленном отзыве предприниматель Гуров С.А. опровергает доводы кассационной жалобы, указывая на прекращение арендных отношений с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем просит постановление от 27.04.2011 оставить без изменения как законное и обоснованное.

Представители истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в судебное заседание кассационной инстанции не явились.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, считает, что постановление от 27.04.2011 подлежит отмене с оставлением в силе решения от 04.02.2011 по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ДАГУН г.Южно-Сахалинска и предпринимателем Гуровым С.А. заключен договор от 27.06.2007 N 9968 аренды земельного участка площадью 4 647 кв.м, расположенного под принадлежащим последнему объектом недвижимости. Срок аренды: с 28.12.2006 по 19.06.2028 (пункт 1.1 договора).

Дополнительными соглашениями от 12.09.2008, 14.04.2009, 15.06.2009 N N 26342/2, 26342/3, 26342/4, соответственно, в договор аренды от 27.06.2007 внесены изменения, согласно которым предприниматель Гуров С.А. является арендатором земельного участка площадью 1380 кв.м с кадастровым номером 65:01:0401005:60, образованного в результате разделения первоначального участка, целевое назначение: административное здание. При этом право аренды предпринимателя на оставшуюся часть земельного участка площадью 3 267 кв.м (прилегающая к зданию территория) прекращено на основании заявления землепользования.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.07.2009 за N 65-65-01/028/2007-877.

Впоследствии между Департаментом и предпринимателем Гуровым С.А. заключен договор купли-продажи названного земельного участка от 18.03.2010 N 1348. Участок передан покупателю по акту приема-передачи от 24.08.2010.

08.09.2010 предпринимателю Гурову С.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок N 65-65-01/040/2010-875.

Невнесение предпринимателем арендных платежей за период с 01.10.2009 по 23.08.2010, а также неоплата фактического использования земельного участка за период с момента выкупа участка до государственной регистрации права собственности на него, послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы за период с 01.10.2009 по 23.08.2010 в размере 712 604 руб. 04 коп., суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ и указал на отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств в части внесения арендных платежей.

Пеня взыскана с ответчика на основании статьи 330 ГК РФ, а также пункта 6.1 договора аренды от 27.06.2007, которым предусмотрено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Поскольку расчет задолженности по арендной плате и произведенный на его основе расчет пени проверен арбитражным судом и признан верным, с ответчика взыскано 60 830 руб. 32 коп. пени за просрочку арендных платежей.

С учетом наличия у ответчика задолженности по арендной плате, судом первой инстанции требования истца о взыскании 5 800 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период после прекращения договорных отношений (с применением действующей с 01.06.2010 до момента принятия судом решения учетной ставки банковского процента 7,75 % годовых), также признаны соответствующими положениям статьи 395 ГК РФ.

Вышеприведенные выводы суда первой инстанции, поддержанные апелляционным судом, участвующими в деле лицами не оспариваются.

Рассмотрев требования истца о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком после прекращения арендных отношений, суд первой инстанции, правильно применив положения пункта 1 статьи 131 ГК РФ, статьи 2 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал на то, что право собственности на спорный земельный участок возникло у ответчика с момента государственной регистрации, то есть с 08.09.2010.

В этой связи, с учетом прекращения арендных отношений передачей участка 24.08.2010, а также исходя из принципа платного землепользования, установленного пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, суд первой инстанции правомерно взыскал с предпринимателя Гурова С.А. плату за фактическое пользование земельным участком в указанный период в размере 41 774 руб. 93 коп., как неосновательное обогащение.

В свою очередь, изменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске в данной части, апелляционный суд ошибочно сослался на статью 413 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

При этом апелляционный суд указал, что заключив договор купли-продажи, продавец, являясь арендодателем по договору аренды, произвел отчуждение сданного в аренду имущества, направив тем самым свою волю на прекращение арендных отношений и возникновение отношений по купле-продаже земельного участка. Таким образом, по мнению апелляционного суда, обязанность ответчика по арендной плате сохранялась до момента заключения договора купли-продажи, то есть до 18.03.2010.

Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (арендатор) земельного участка до государственной регистрации перехода права собственности на него не может являться плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, при отчуждении земельных участков, находящихся в публичной собственности, продавец такого участка не несет расходы по уплате земельного налога, поэтому в силу принципа платного землепользования, до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению покупателем арендных платежей из ранее заключенного между договора аренды сохраняется. В этом случае обстоятельства, позволяющие установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, отсутствуют.

Таким образом, вывод апелляционного суда об отсутствии у ответчика обязанности оплачивать фактическое землепользование с момента заключения договора купли-продажи основан на неправильном применении норм материального права и признается судом кассационной инстанции неверным. При этом необходимо отметить, что законом не установлены предельные сроки для обращения покупателя в регистрирующий орган по вопросу регистрации права собственности на приобретенный земельный участок, поэтому спорная позиция апелляционного суда позволяет такому лицу необоснованно уклоняться от внесения платы за фактическое пользование земельным участком в период с момента заключения договора купли-продажи до регистрации права.

В этой связи, с учетом вышеизложенного, удовлетворение судом первой инстанции иска в уточненном размере соответствует нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда от 27.04.2011 подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, а решение суда от 04.02.2011 - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2011 по делу N А59-5100/2010 Арбитражного суда Сахалинской области отменить. Решение суда от 04.02.2011 по тому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Цирулик

Судьи

С.И. Гребенщиков Г.А. Камалиева