Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 ноября 2011 г. N Ф03-5344/11 по делу N А59-5301/2010

г. Хабаровск

01 ноября 2011 г.

N Ф03-5344/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: О.Г. Красковской

Судей: Г.А. Камалиевой, Е.К. Яшкиной

при участии

представители участвующих в деле лиц не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Береснева Евгения Анатольевича

на решение от 14.04.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2011

по делу N А59-5301/2010 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья С.И. Ким, в суде апелляционной инстанции - судьи И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка, С.Б. Култышев

По иску администрации муниципального образования городской округ "Смирныховский"

к индивидуальному предпринимателю Бересневу Евгению Анатольевичу

о расторжении договора аренды, об освобождении нежилого помещения и о взыскании 142 214, 61 руб.

Администрация муниципального образования городской округ "Смирныховский" (далее - администрация; ОГРН: 1026500916507, адрес (место нахождения): 694350, Сахалинская обл., Смирныховский район, пгт. Смирных, ул. Маяковского, 7) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бересневу Евгению Анатольевичу (далее - ИП Береснев Е.А., предприниматель; ОГРНИП: 307650702200010, адрес (место нахождения): 694350, Сахалинская обл., Смирныховский район, пгт. Смирных, ул. Полевая, д. 28, кв. 2) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 23.03.2009, об освобождении нежилого помещения и о взыскании 142 214, 61 руб., из которых: 91 879, 72 руб. - задолженность по арендной плате за период с 23.04.2008 по 01.12.2010, 50 334, 89 руб. - пени за просрочку платежей.

Исковые требования заявлены на основании статей 330, 450, 614, 619, 622 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем, как арендатором нежилого помещения, обязанности по своевременному внесению арендных платежей.

Решением суда от 14.04.2011, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2011, исковые требования удовлетворены частично. С ИП Береснева Е.А. в пользу администрации взыскано 55 887, 72 руб. задолженности по арендным платежам, 20 000 руб. пени (с учетом применения судом положений статьи 333 ГК РФ). Также суд обязал предпринимателя освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 58,5 кв.м, расположенное в здании по адресу: пгт. Смирных, ул. Чехова, 21, пом. N 16. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Береснев Е.А. обратился в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 14.04.2011, постановление от 19.07.2011 отменить и принять новый судебный акт. В обоснование правовой позиции заявитель приводит доводы о противоречивости требований истца в части взыскания задолженности, о несоблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора. Полагает, что письмо администрации от 30.07.2010 не может служить доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку в данном письме ставится вопрос о погашении задолженности, а не о расторжении договора аренды. Считает, что договор аренды является ничтожной сделкой, так как право муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 58,5 кв.м, расположенное в здании по адресу: пгт. Смирных, ул. Чехова, 21, пом. N 16, не зарегистрировано, что подтверждается выписками из ЕГРП.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу выразила несогласие с изложенными в ней доводами.

Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. При этом администрация заявила ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что правовые основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.

Арбитражными судами установлено, что 23.04.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования городской округ "Смирныховский" Сахалинской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бересневым Евгением Анатольевичем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 58,5 кв.м, расположенного в здании по адресу: пгт. Смирных, ул. Чехова, 21, пом. N 16.

Срок действия договора определен сторонами с 23.04.2008 по 23.03.2009.

Нежилое помещение передано арендатору 23.04.2008 по акту приема-передачи.

На основании распоряжения главы муниципального образования городской округ "Смирныховский" от 19.05.2009 N 240-р "О перезаключении договора аренды недвижимого имущества с ИП Бересневым Е.А." стороны перезаключили договор аренды на вышеуказанное нежилое помещение, подписав 23.03.2009 договор аренды N 21 на срок до 25.02.2010.

Актом приема-передачи объект аренды передан арендатору.

В соответствии с пунктом 1.3. договора арендуемый объект предназначается для розничной торговли промышленными и косметическими товарами и в силу пункта 3.3.1. арендатор имеет право самостоятельно оборудовать объект, изменять его интерьер, не затрагивая несущие конструкции и не производя перепланировки объекта.

Пунктом 3.4.4. стороны предусмотрели, что арендатор обязуется поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт объекта в течение срока аренды имущества. При этом пунктом 7.1. договора предусмотрено, что расходы арендатора на капитальный ремонт арендуемого объекта могут являться основанием для частичного или полного зачета в счет будущих платежей при соблюдении установленного порядка проведения зачета затрат на капитальный ремонт арендуемого муниципального имущества в счет арендных платежей.

В соответствии с пунктом 4 договора арендатор обязался вносить арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца.

Данная обязанность ответчиком систематически не выполнялась, в связи с чем истцом направлено 07.07.2010 претензионное письмо N 05/1213 о необходимости погашения задолженности по арендной плате в срок до 21.07.2010.

Впоследствии письмом от 30.07.2010 N 05-12/1372 истец сообщил ответчику о необходимости погасить задолженность по арендным платежам в срок до 09.08.2010. В случае невыполнения этого условия предложено в добровольном порядке освободить занимаемое муниципальное нежилое помещение в срок до 10.08.2010.

Неисполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы за пользование арендуемым имуществом по договору аренды от 23.03.2009 N 21 и неосвобождение спорных помещений явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку, если она определена законом или договором (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Удовлетворяя требование о взыскании задолженности за пользование спорным нежилым помещением, арбитражные суды, установив, что обязательства по внесению арендной платы ИП Бересневым Е.А. исполнялись ненадлежащим образом, доказательств внесения арендной платы в полном объеме в материалы дела не представлено, правомерно удовлетворили исковые требования администрации о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 55 887, 72 руб.

При этом подлежащая взысканию сумма основного долга правомерно определена судами с учетом частичного погашения в период судебного разбирательства задолженности в размере 30 000 руб., а также расходов за проведенный капитальный ремонт, предъявленных ответчиком к зачету, но не принятых администраций, в сумме 5 992 руб.

Кроме того, поскольку арендная плата за пользование спорным имуществом своевременно не вносилась, суды, руководствуясь статьей 330 ГК РФ и пунктом 5.1 договора аренды, предусматривающего ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы, обоснованно признали данное требование подлежащим удовлетворению и взыскали с ответчика 20 000 руб. неустойки, уменьшенной с учетом применения статьи 333 ГК РФ.

Рассматривая заявленные требования в части расторжения договора аренды от 23.03.2009 N 21 и освобождения спорного помещения, арбитражные суды правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (часть 2 статьи 610 ГК РФ).

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражные суды установили факт возобновления договора аренды от 23.03.2009 N 21 на неопределенный срок после прекращения его действия ввиду истечения установленного пунктом 2.1 договора срока (25.02.2010), поскольку арендатор продолжал пользоваться переданным ему помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункт 2 статьи 621 ГК РФ). Данные обстоятельства сторонами не опровергаются.

В то же время арбитражные суды признали, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений, выраженное в письме от 30.07.2010 N 05-12/1372, соответствует положениям пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Принимая во внимание, что администрацией соблюден трехмесячный срок уведомления о прекращении договора аренды, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, суды обеих инстанций признали названный договор прекращенным с 30.10.2010 и правомерно возложили на предпринимателя обязанность освободить занимаемые помещения.

Довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности договора аренды от 23.03.2009 N 21 ввиду отсутствия у администрации права на распоряжение спорным имуществом подлежит отклонению судом кассационной инстанции в силу следующего.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 6 Закона о госрегистрации определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Арбитражными судами установлено и материалами дела (выпиской из реестра муниципальной собственности) подтверждено, что право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение, возникло на основании приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 при разделении государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

В пункте 2 упомянутой нормы Закона содержится указание на то, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Поскольку право собственности на спорное недвижимое имущество возникло у муниципального образования до вступления в законную силу Закона о госрегистрации, а договор аренды заключен между сторонами на срок менее одного года, а впоследствии продлен на неопределенный срок и не подлежал государственной регистрации, то право муниципальной собственности юридически действительно вне зависимости от государственной регистрации права.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами при рассмотрении данного дела, в связи с чем подлежат отклонению на основании положений статьи 286 АПК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции являются законными и отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ

решение от 14.04.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2011 по делу N А59-5301/2010 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Г. Красковская

Судьи

Г.А. Камалиева Е.К. Яшкина