Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 ноября 2011 г. N Ф03-5293/11 по делу N А51-9764/2010

г. Хабаровск

18 ноября 2011 г.

N Ф03-5293/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: С.Е.Лобаря

Судей: Л.Б.Шариповой, И.А.Тарасова

при участии:

от товарищества собственников жилья "На Кирова": Л.А.Хрустова, представитель, доверенность б/н от 15.01.2011

от общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость": А.В.Мошкин, представитель, доверенность б/н от 01.06.2011

от общества с ограниченной ответственностью "Альфавиль": А.В.Мошкин, представитель, доверенность б/н от 01.06.2011

от Чайки Андрея Анатольевича: Н.Н.Лутченко, адвокат, удостоверение от 05.02.2009 N 1612

рассмотрел кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость", общества с ограниченной ответственностью "Альфавиль", Чайки Андрея Анатольевича

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2011

по делу N А51-9764/2010

Арбитражного суда Приморского края

По иску товарищества собственников жилья "На Кирова"

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфавиль", обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость"

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Мой дом", Чайка Андрей Анатольевич

о признании общей долевой собственности на нежилые помещения, об истребовании имущества из чужого незаконного владения

Товарищество собственников жилья "На Кирова" (далее - ТСЖ "На Кирова", товарищество; ОГРН 1062539073651, место нахождения: 690068, Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, 25а) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфавиль" (далее - ООО "Альфавиль"; ОГРН 1052503139370, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Сибирцева, 20, 13), обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость" (далее - ООО "Недвижимость"; ОГРН 1062536048585, место нахождения: 690001, Приморский край, г. Владивосток, ул. Абрекская, 5), Вехову Александру Николаевичу о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения номера на поэтажном плане N N 8-19, 24, 26 этаж: подвал, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а; за собственниками помещений дома по ул. Кирова, 25-а; истребовать у ООО "Альфавиль" из незаконного владения нежилые помещения общей площадью 442,2 кв.м, номера на поэтажном плане 10-19, 24, этаж: подвал, назначение: складская, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а; истребовать у ООО "Недвижимость" из незаконного владения нежилые помещения общей площадью 140,3 кв.м, номера на поэтажном плане 8, 9, 26, этаж: подвал, назначение: складская, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а (с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 02.08.2010 и от 30.08.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю; ОГРН 1042504382931, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48), общество с ограниченной ответственностью "Мой дом" (далее - ООО "Мой дом"; ОГРН 1022501897330, место нахождения: 690001, Приморский край, г. Владивосток, ул. Абрекская, 5), Чайка Андрей Анатольевич.

Определениями арбитражного суда от 30.08.2010 и от 25.10.2010 прекращено производство по делу в части требований о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилые помещения, расположенные в подвале дома N 25а по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, номера по техническому паспорту 1-6, 30; о признании договора купли-продажи подвалов N 1-6, 30 с участием А.Н.Вехова недействительным по статьям 168, 183 ГК РФ; об истребовании у А.Н.Вехова нежилых помещений NN 1-6, 30, о признании договоров купли-продажи подвалов NN 10-19, 24 с участием ООО "Альфавиль", подвалов NN 8, 9, 26 с участием ООО "Недвижимость", недействительными по статьям 168, 183 ГК РФ.

Решением арбитражного суда от 24.11.2010 в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2011 решение арбитражного суда от 24.11.2010 отменено, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.06.2011 постановление апелляционного суда от 05.04.2011 отменено на основании пункта 1 части 4 статьи 288 АПК РФ (рассмотрение дела арбитражным судом в незаконном составе судей), дело направлено на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2011 решение арбитражного суда от 24.11.2010 отменено, исковые требования удовлетворены полностью.

В кассационных жалобах (с учетом письменных пояснений) ООО "Недвижимость", ООО "Альфавиль", А.А.Чайка просят отменить постановление апелляционного суда от 05.08.2011 полностью, оставить в силе решение арбитражного суда от 24.11.2010.

В обоснование жалоб заявители, ссылаясь на пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), указывают на то, что ТСЖ "На Кирова" является ненадлежащим истцом по делу, так как товарищество собственников жилья не может представлять интересы части собственников помещений в многоквартирном доме в споре с другими собственниками помещений в этом доме, к числу которых относятся ответчики, которым принадлежит еще ряд помещений в этом доме кроме спорных. Считают, что апелляционным судом не учтена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда от 13.10.2009 N 7319/09, от 15.12.2009 N 12537/09, в соответствии с которой спор о праве на общее имущество в многоквартирном доме должен рассматриваться с участием самих собственников. Оспаривают выводы апелляционного суда о неприменении срока исковой давности, полагая, что он истек 17.05.2010; и о том, что акт экспертизы от 30.03.2010 N 73/0 и представленная истцом проектная документация являются достаточными доказательствами того, что спорные помещения относятся к общей долевой собственности многоквартирного дома. При этом указывают на несоблюдение установленного статьями 82-86 АПК РФ порядка проведения экспертизы. Считают, что апелляционным судом не учтена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09, в соответствии с которой для определения состава общего имущества многоквартирного дома суд должен ставить перед экспертами не только вопрос о наличии коммуникаций, но и вопрос о том, является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля; выяснять условия эксплуатации коммуникаций и оборудования с момента их установки (обновления). Указывают на то, что апелляционным судом необоснованно не приняты доводы относительно внесения изменений в проектную документацию, в силу которых изменился статус спорных помещений (из вспомогательных на самостоятельные).

В отзывах на кассационные жалобы ТСЖ "На Кирова" выразило несогласие с изложенными в них доводами, считает постановление апелляционного суда законным и обоснованным, а кассационные жалобы - не подлежащими удовлетворению. Считает себя надлежащим истцом в силу положений пункта 8 статьи 138 ЖК РФ, указывая на то, что право на представление интересов собственников помещений по защите общего имущества делегировано товариществу решением внеочередного общего собрания собственников помещений от 07.06.2010. Указывает на то, что требование кассационных жалоб об оставлении в силе решения арбитражного суда от 24.11.2010 противоречит пункту 4 части 2 статьи 277 АПК РФ, поскольку решение содержит вывод о том, что товарищество является ненадлежащим истцом.

В судебном заседании кассационной инстанции А.А.Чайка, ООО "Недвижимость", ООО "Альфавиль", ТСЖ "На Кирова" поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и в отзыве на них соответственно, дав по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность постановления апелляционного суда от 05.08.2011, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене как и решение арбитражного суда первой инстанции от 24.11.2010 в связи со следующим.

Как установлено судами в соответствии с материалами дела, на основании акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 17.04.2006 был введен в эксплуатацию жилой комплекс по ул. Кирова I очередь: 16-этажный индивидуальный жилой дом, расположенный в г. Владивостоке по ул. Кирова, 25а.

Согласно указанному акту строительство производилось заказчиком (застройщиком) ООО "Мой Дом" с привлечением субподрядных организаций в соответствии с разрешением на выполнение строительно-монтажных работ, выданным Управлением архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора г. Владивостока от 28.03.2003 N 18/03.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 25-АБ N 099045 и N 099046 ООО "Альфавиль" является собственником нежилых помещений общей площадью 324,8 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 11-18: этаж: подвал; назначение: складская, а также нежилых помещений общей площадью 156,1 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 10, 19, 20, 24; этаж: подвал; назначение: складская; расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, 25а.

ООО "Недвижимость" также выдано свидетельство о государственной регистрации права от 02.08.2007 на нежилые помещения общей площадью 140,3 кв.м в здании (лит. А) по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, д. 25-а; номера на поэтажном плане: 8, 9, 26; этаж: подвал; вид права: собственность.

ТСЖ "На Кирова", ссылаясь на то, что в вышеуказанных помещениях проходят коммуникации, а также размещено механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, в связи с чем данные помещения являются общей долевой собственностью собственников помещений в жилом доме N 25а по ул. Кирова в г. Владивостоке, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Согласно пункту 9 этого Постановления в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из недоказанности факта нахождения в спорных помещениях коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения в доме, и из того, что спорные помещения были сформированы как самостоятельные объекты на стадии строительства дома. Кроме того, арбитражный суд указал на пропуск срока исковой давности (п. 2 ст. 199 ГК РФ). При этом арбитражный суд признал товарищество надлежащим истцом по делу.

Апелляционный суд, отменяя решение арбитражного суда первой инстанции, исходил из того, что судом были неполно выяснены имеющие значение для дела обстоятельства.

При этом, удовлетворяя исковые требования о признании права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, апелляционный суд указал на наличие в помещениях N N 8, 10, 12-18, 24 коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в здании, в частности стояков водоснабжения и канализации, ревизий, электросетей; а также на наличие у эксплуатирующей организации в силу Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда обязанности осуществлять периодическое техническое обслуживание таких коммуникаций, что в соответствии со статьей 36 ЖК РФ свидетельствует о наличии у этих помещений статуса общих помещений дома, принадлежащих на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в жилом доме по ул. Кирова, 25а, независимо от регистрации указанного права в ЕГРП.

Установив, что помещения N N 9, 11, 19 являются проходными и единственными помещениями, через которые возможен доступ в соответствующие части подвального этажа для обслуживания общедомовых коммуникаций, апелляционный суд сделал вывод о том, что указанные помещения не имеют самостоятельного назначения и также являются общим имуществом собственников помещений в доме.

Удовлетворяя исковые требования об истребовании спорных помещений у ответчиков, апелляционный суд исходил из положений статьи 301, 302 (п.п 1, 2) ГК РФ и доказанности факта выбытия этих помещений из владения собственников помимо их воли.

Довод ответчиков о том, что спорные помещения еще на стадии строительства были сформированы как самостоятельные объекты, апелляционный суд отклонил как опровергающийся имеющейся в материалах дела проектной документацией, как и довод о пропуске срока исковой давности, о применении которой заявили ответчики.

Кроме того, апелляционный суд, отклонил как несостоятельный довод ответчиков о том, что ТСЖ "На Кирова" является ненадлежащим истцом по делу.

В обоснование своего вывода апелляционный суд сослался на статьи 135 (п. 1), 138 (п. 8) ЖК РФ, указав на то, что товарищество уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме. Право защиты общего имущества, право обращения от имени собственников имущества во все органы управления и власти, в том числе судебные органы, делегировано ТСЖ "На Кирова" собственниками помещений многоквартирного дома (далее - МКД) на Кирова, 25-а, о чем свидетельствует протокол внеочередного общего собрания собственников МКД на Кирова, 25-а от 07.06.2010.

Однако данный вывод апелляционного суда, как и аналогичный вывод арбитражного суда первой инстанции следует признать ошибочным в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 8 статьи 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, и не оспаривается истцом, право собственности на спорные помещения в установленном порядке зарегистрировано за ответчиками. Следовательно, ООО "Недвижимость" и ООО "Алфавиль" являются не третьими лицами по отношению к собственникам помещений указанного многоквартирного дома, а собственниками помещений этого дома.

В таком случае, как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 7319/09, спор о праве общей долевой собственности на помещения между лицами, являющимися собственниками помещений многоквартирного дома, должен рассматриваться с участием самих собственников.

Признавая наличие у товарищества статуса законного представителя собственников помещений этого многоквартирного дома, суды исходили из того, что право на защиту общего имущества и право обращения от имени собственников общего имущества в судебные органы делегировано товариществу решением внеочередного общего собрания собственников помещений МКД на Кирова, 25-а от 07.06.2010, проведенного в форме заочного голосования.

Так, судами в соответствии с материалами дела установлено, что вышеуказанное собрание собственников помещений МКД на Кирова, 25-а приняло следующее решение: делегировать правлению ТСЖ права защиты общего имущества, права обращения от имени собственников общего имущества во все органы управления и власти, в том числе судебные органы, а также права принятия решений о пользовании общим имуществом собственников.

Как следует из пояснений представителя ответчиков и подтверждается материалами дела (л.д. 131 т. 1), ряд собственников помещений голосовал против вышеуказанного решения.

Апелляционный суд, отклоняя доводы ответчиков о наличии различных позиций собственников помещений по указанному вопросу, указал на то, что исходя из смысла жилищного законодательства, основополагающим принципом в деятельности товарищества собственников жилья является не принцип единогласия в силу практической невозможности его достижения, а принцип большинства голосов, тогда как в данном случае доказательства того, что ТСЖ "На Кирова" действует в противоречии с интересами большинства собственников помещений спорного многоквартирного дома, отсутствуют.

Между тем данный вывод апелляционного суда применительно к спорной ситуации противоречит статье 138 ЖК РФ, из смысла которой следует, что товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому в данном случае, когда имеет место спор о праве общей долевой собственности на помещения между лицами, являющимися собственниками помещений многоквартирного дома, правовые основания считать, что товарищество, обращаясь в арбитражный суд с подобным иском, выражает волю всех собственников этих помещений, отсутствуют.

С учетом изложенного, постановление апелляционного суда от 05.08.2011 подлежит отмене на основании статьи 288 (ч. ч 1, 2) АПК РФ.

В связи с наличием в решении арбитражного суда вывода о том, что товарищество является надлежащим истцом по делу, данное решение также подлежит отмене.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами установлены, однако имеет место неправильное применение норм материального права, кассационный суд в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ отменив решение арбитражного суда от 24.11.2010 и постановление апелляционного суда от 05.08.2011, принимает новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на ТСЖ "На Кирова", в том числе расходы по уплате государственной пошлины по кассационным жалобам в размере 6 000 руб.

Так, с ТСЖ "На Кирова" в пользу ООО "Недвижимость", ООО "Алфавиль", А.А.Чайки подлежит взысканию государственная пошлина по кассационным жалобам в размере 2 000 руб. (каждому).

Расходы по уплате государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационным жалобам, рассмотренным 14.06.2011, также подлежат отнесению на ТСЖ "На Кирова", в связи с чем Арбитражному суду Приморского края в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ следует произвести поворот исполнения отмененных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 24.11.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2011 по делу N А51-9764/2010 Арбитражного суда Приморского края отменить, в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с товарищества собственников жилья "На Кирова" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфавиль", общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость", Чайки Андрея Анатольевича государственную пошлину по кассационным жалобам.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист и произвести и произвести поворот исполнения отмененных судебных актов в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Е.Лобарь

Судьи

Л.Б.Шарипова И.А.Тарасов