Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 февраля 2012 г. N Ф03-7026/11 по делу N А51-11538/2010

г. Хабаровск

21 февраля 2012 г.

А51-11538/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: С.И.Гребенщикова

Судей: О.Г.Красковской, Е.К.Яшкиной

при участии

от заявителя: Каленская С.Д., представитель N 25АА0002043 от 13.07.2010

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

администрации Дальнегорского городского округа Приморского края

на решение от 08.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011

по делу N А51-11538/2010

Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А.Фокина,

в апелляционном суде судьи: О.Ю.Еремеева, Т.А.Солохина, Е.Л.Сидорович

По заявлению индивидуального предпринимателя Теребилова М.А.

к администрации Дальнегорского городского округа Приморского края, обществу с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон"

об оспаривании ненормативного правового акта и отчета об оценке

Индивидуальный предприниматель Теребилов М.А. обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительными пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 постановления администрации Дальнегорского городского округа Приморского края (далее - администрация) от 28.05.2010 N 424-па об установлении рыночной стоимости четырех объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м, 350, 3 кв.м соответственно в суммах 1 703 390 руб., 1 161 017 руб., 1 127 119 руб., 2 822 034 руб., а также о признании недействительным отчета общества с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" (далее - ООО "Эталон") от 21.04.2010 N 026 в части определения рыночной стоимости данных объектов (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Заявление обосновано тем, что величина рыночной стоимости объектов является недостоверной, поскольку отчет об оценке от 21.04.2010 не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденным приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.1997 N 254, 255, 256. В связи с этим отчет незаконно утвержден администрацией и положен в основу определения рыночной стоимости выкупаемых заявителем объектов в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Решением от 30.11.2010 производство по делу в отношении требования к ООО "Эталон" о признании недействительным отчета от 21.04.2010 N 026 в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости прекращено. Требование о признании недействительным постановления администрации от 28.05.2010 N 424-па в части пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 об установлении рыночной стоимости четырех объектов недвижимости удовлетворено.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2011 решение от 30.11.2010 и постановление от 15.02.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела решением от 08.08.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что материалами дела подтверждается, что отчет от 21.04.2010 N 026 не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки. В связи с этим названный отчет является недействительным наряду с постановлением администрации от 28.05.2010 N 424-па в оспариваемой части установления по итогам проведенной оценки рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в силу статьи 201 АПК РФ.

В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт о прекращении производства по делу. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что в ходе судебного разбирательства администрация установила факт самовольной перепланировки заявителем спорных помещений и несоответствие в связи с этим данных отчета об оценке фактическому состоянию объектов, к отношении которых она производилась. Данные обстоятельства указывают на отсутствие в настоящее время предмета спора, поэтому производство по делу подлежит прекращению на основании статьи 150 АПК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Теребилов М.А. выражает несогласие с жалобой, предлагает оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель предпринимателя Теребилова М.А. поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Представители администрации и ООО "Эталон", извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседании суда участия не принимали.

Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт органа, осуществляющего публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании данного акта недействительным.

Суды установили, что 28.05.2010 администрация издала постановление N 424-па о представлении предпринимателю Теребилову М.А. преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, расположенного в здании кафе по адресу: г.Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, 68, а именно: нежилых помещений площадью 185,4 кв.м (N 1,3, 4, 6-19) на первом этаже - рыночная стоимость 1 703 390 руб.; площадью 125,6 кв.м на первом этаже (N20-29) - рыночная стоимость 1 161 017 руб.; площадью 150,6 кв.м на первом этаже (N 30,31,32,34,35-40) - рыночная стоимость 1 127 119 руб.; площадью 350,3 кв.м на втором этаже (N 1-4, 6-20) - рыночная стоимость 2 822 034 руб.

Величина рыночной стоимости указанных объектов определена администрацией на основании отчета об оценке от 21.04.2010 N 026, выполненного ООО "Эталон".

В соответствии со статьей 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

По общему правилу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исходя из буквального смысла данной нормы права, величина рыночной стоимости объектов, отчуждаемых в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является обязательной, так как лежит в основе определения цены отчуждения имущества.

Оценив представленный отчет ООО "Эталон" от 21.04.2010, суды пришли к выводу о недостоверности установленной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта оценки, поскольку она определена с нарушением законодательства.

Суды установили, что рыночная стоимость отчуждаемых заявителю помещений определена сравнительным подходом, при этом рыночная стоимость этого объекта без НДС сопоставлена со стоимостью объектов по информации о сделках и предложениях с ними с учетом НДС. Согласно техдокументации на здание, в котором находятся спорные помещения, последние подверглись перепланировке, однако из отчета невозможно достоверно установить, состояние помещений, учтенное при проведении оценки. В отчете не указаны критерии выбора объектов-аналогов. В отчете не обоснован вывод оценщика о необходимости рассматривать рынки недвижимости других населенных пунктов (г.Дальнереченск, пгт. Кавалерово), как сопоставимые с г.Дальнегорском для целей оценки объекта; не указаны критерии, по которым рынки данных населенных пунктов признаны сопоставимыми. Не раскрыты критерии квалификации физического состояния оцениваемых объектов.

Ввиду установления названных недостатков, суды пришли к выводу о том, что информация, использованная оценщиком при определении величины рыночной стоимости объекта оценки, не соответствует принципам достоверности, существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости, как того требуют Федеральные стандарты оценки. Вследствие этого результаты оценки, отраженные в отчете от 21.04.2010, признаны судами недостоверными и не согласующимися с требованиями законодательства в области оценочной деятельности.

Установив факт недостоверности величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суды верно применили статью 201 АПК РФ и признали недействительным постановление от 28.05.2010 N 424-па в части установления рыночной стоимости этих объектов как противоречащее в этой части закону и нарушающее права и законные интересы заявителя.

Довод заявителя жалобы о том, что производство по данному делу подлежит прекращению по правилам пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, ввиду отсутствия предмета спора из-за отмены постановления N 424-па и утраты заявителем права на выкуп помещений, кассационным судом отклоняется. Отмена оспариваемого ненормативного правового акта не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя. Соответствующие разъяснения даны в пункте 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Нормы материального и процессуального права применены судебными инстанциями правильно, в связи с чем решение и постановление апелляционного суда не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 по делу N А51-11538/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И.Гребенщиков

Судьи

О.Г.Красковская Е.К.Яшкина