Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 сентября 2012 г. N Ф03-3937/12 по делу N А37-447/2011

г. Хабаровск

17 сентября 2012 г.

А37-447/2011

Резолютивная часть постановления от 11 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Саранцевой М.М., Шведова А.А.

при участии

без явки представителей лиц, участвующих в деле

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области

на решение от 22.02.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012

по делу N А37-447/2011 Арбитражного суда Магаданской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Астахова Е.А., в апелляционном суде судьи: Тихоненко А.А., Волкова М.О., Шевц А.В.

По иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Охотоморская Рыбопромышленная Компания"

о внесении изменений в договор аренды

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 04.09.2012 до 16 часов 40 минут 11.09.2012.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области (ОГРН 1104910001460, место нахождения: 685000, Магаданская область, г.Магадан, ул.Пролетарская, 11) (далее - ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Магаданская база промысловых судов" (далее по тексту - ООО "МБПС", общество), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 20.08.1998 N 302, а именно:

- в пункт 6.2 договора, изложив его в следующей редакции: "За пользование указанными в пункте 1.1 зданиями по настоящему договору арендатор уплачивает с 20.07.2010 ежемесячную арендную плату без учета налога на добавленную стоимость в размере 125 400 руб. 85 коп.";

- в раздел 7 "Порядок изменения и расторжения договора", дополнив пунктом 7.7 в следующей редакции: "По основаниям, указанным в пункте 7.4 расторжение договора осуществляется по требованию арендодателя в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора не менее чем за 30 дней, исчисляемых с момента направления соответствующего уведомления арендодателем";

- в пункт 7.2 договора, изложив его в следующей редакции: "Изменение условий настоящего договора, его прекращение и расторжение допускаются по соглашению сторон с письменным предупреждением других сторон, за исключением расторжения договора по основаниям, указанным в пункте 7.4 договора. Предложения по изменению условий настоящего договора, его досрочному расторжению рассматриваются и оформляются сторонами дополнительным соглашением, за исключением расторжения договора по основаниям, указанным в пункте 7.4 договора".

Исковые требования основаны на положениях статей 451, 452, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы изданием Федеральным агентством по управлению государственным имуществом приказа от 14.12.2009 N 337 "О проведении проверок использования недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности".

Определением суда от 21.02.2012 произведена замена ООО "МБПС" на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Охотоморская Рыбопромышленная Компания" (ОГРН 1114910003064, место нахождения: 685000, Магаданская область, г.Магадан, ул.Марчеканская, 1) (далее - общество "ОРК").

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 22.02.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ТУ Росимущества в кассационной жалобе просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель ссылается на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 29.03.2012 N ВАС-3179/2012, о возможности изменения в судебном порядке условий договора о размере арендной платы в связи с изменением рыночной величины арендной платы с учетом сложившихся цен на рынке недвижимости. Кроме того, считает, что издание Росимуществом приказа от 14.12.2009 N 337 является основанием для внесения изменения в договор на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве на кассационную жалобу возражал против ее удовлетворения, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Магаданской области (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Магаданская база промысловых судов" (арендатор) заключен договор аренды от 20.08.1998 N 302 (далее - договор аренды) недвижимого имущества - производственных зданий, предназначенных для обеспечения деятельности рыбного порта, расположенных по адресу: г.Магадан, ул.Марчеканская, 1. Срок действия договора определен с 20.08.1998 до 01.01.2019. Государственная регистрация произведена в установленном законом порядке.

Дополнительными соглашениями стороны неоднократно вносили изменения в договор аренды, в том числе в отношении арендатора, арендодателя, предмета договора, размера арендной платы. В настоящее время на стороне арендодателя выступает ТУ Росимущества, на стороне арендатора - ООО "Охотоморская Рыбопромышленная Компания", предмет договора аренды - помещения в административном здании (1 и 2 эт.), площадью 887,4 кв.м и нежилое помещение трансформаторная подстанция, площадью 65,0 кв.м, являющиеся собственностью Российской Федерации.

Сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 93 880 руб. 60 коп. (пункт 6.2 договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 25.09.2008 N 7/302). Расчет суммы арендной платы выполнен на основании отчета об оценке от 10.08.2008 N 01-08-2008 (приложение N 2/7 к дополнительному соглашению от 25.09.2008).

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон в случае изменения реально складывающихся цен, других факторов, влияющих на стоимость арендованных зданий.

Согласно пункту 6.4 договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 25.09.2008 N 7/302) размер арендной платы пересматривается при изменении нормативно-правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, а также исходя из рыночной стоимости, определяемой в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В связи с изменением цен на рынке арендодатель предложил арендатору изменить договор аренды и подписать дополнительное соглашение, в том числе содержащее условия об увеличении с 01.06.2010 размера ежемесячной арендной платы до 142 403 руб. 43 коп., а также дополнительное основание для расторжения договора по требованию арендодателя в одностороннем порядке.

16.06.2010 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 8/302 к договору с протоколом разногласий от 20.09.2010 в отношении пунктов 6.2, 7.2, 7.7 договора.

Не достигнув согласованного решения по внесению изменений в договор аренды относительно увеличения цены договора и дополнения оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, ТУ Росимущества обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В частности, согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Необходимость изменения размера арендной платы арендодатель обуславливал изменением нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, а также ростом рыночных цен.

Как установлено судами, истец не доказал факт изменения нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения. При этом суды учли, что с 01.11.2008 размер арендной платы определен исходя из рыночной стоимости объектов аренды на основании отчета об оценке от 10.08.2008 в порядке, установленном требованиями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, в рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы в случае изменения реально складывающихся цен. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безинфляционного развития экономики в дальнейшем.

Следовательно, рост рыночных цен не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, как верно указали суды упомянутый договор аренды не подлежал изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Суды не учли, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимость внесения изменений в раздел 7 договора истец обуславливает принятием Федеральным агентством по управлению государственным имуществом приказа от 14.12.2009 N 337 "О проведении проверок использования недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности" (в редакции приказа от 29.12.2009 N 371). В случае выявления нарушений, а также ненадлежащего исполнения арендатором предписаний органов Государственной противопожарной службы МЧС России территориальным управлениям Росимущества поручено принять установленные законодательством меры к расторжению таких договоров аренды имущества. Также территориальным управлениям поручено включать в договоры аренды пункт, позволяющий в одностороннем порядке расторгать договор аренды в случае несоблюдения арендатором установленных законодательством требований к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества, а в отношении действующих договоров аренды обеспечить подписание соответствующих дополнительных соглашений об одностороннем расторжении договоров аренды.

На основании статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленными законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Поскольку вышеназванный Приказ от 14.12.2009 N 337 не относится ни к законам, ни к иным правовым актам, устанавливающим обязательные для сторон договора аренды правила, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды в этой части.

Ссылка заявителя жалобы относительно того, что судами при разрешении спора не учтена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по спорному вопросу, не принимается во внимание окружным судом, поскольку Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на которое ссылается истец в кассационной жалобе, не отражает правовой позиции высшей судебной инстанции и не является обязательным для применения арбитражными судами.

Доводы заявителя жалобы об ошибочности выводов судов касаются, прежде всего, фактической стороны спора и доказательственной базы по делу. Подобного рода доводы не могут быть приняты судом кассационной инстанции, который в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не полномочен разрешать вопросы факта, исследовать и оценивать доказательства. Процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций.

Учитывая, что неправильного применения арбитражными судами норм материального права, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов не допущено, основания для отмены оспариваемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы - отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.02.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу N А37-447/2011 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

М.М. Саранцева А.А. Шведов