Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 мая 2013 г. N Ф03-1335/13 по делу N А24-3652/2012

г. Хабаровск

06 мая 2013 г.

А24-3652/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко

Судей: С.Н. Новиковой, Л.Б. Шариповой

при участии:

от Индивидуального предпринимателя Ефремовой Елены Анатольевны: Ефремова Елена Анатольевна, предъявлен паспорт; Ефремов С.Н., представитель по доверенности от 28.05.2010

от Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа: Михалева Г.С., представитель по доверенности от 28.03.2013 N 01-06-01/1324/13; Новикова И.Г., представитель по доверенности от 28.02.2013 N 01-06-01/1018/13

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Индивидуального предпринимателя Ефремовой Елены Анатольевны

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013

по делу N А24-3652/2012

Арбитражного суда Камчатского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Д.Н. Довгалюк, в суде апелляционной инстанции- судьи О.Ю Еремеева, Н.Н. Анисимова, Е.Н. Номоконова

По заявлению Индивидуального предпринимателя Ефремовой Елены Анатольевны

к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых площадей

Индивидуальный предприниматель Ефремова Елена Анатольевна (ОГРНИП 304410126500048; 683002, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Виталия Кручины, 7, кв. 19; далее - индивидуальный предприниматель, ИП Ефремова Е.А.) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (ОГРН 1024101028291; 683000, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 1; далее - Комитет, административный орган) о признании незаконным отказа в преимущественном праве выкупа арендуемых площадей во встроено-пристроенном нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3, оформленного письмом от 24.05.2012 N 5619/4.

Решением суда от 19.11.2012 требования индивидуального предпринимателя удовлетворены.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 решение арбитражного суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ИП Ефремова Е.А. просит обжалуемое постановление суда отменить, оставить в силе ранее принятое судебное решение от 19.11.2012. В обоснование жалобы индивидуальный предприниматель ссылается на свое преимущественное право на выкуп спорных арендуемых помещений. По мнению заявителя, выводы апелляционного суда о разрозненности помещений, отсутствии изолированного входа и невозможности формирования обособленного объекта противоречат материалам дела и нарушают сложившуюся в регионе судебную практику. Также считает, неправомерным отклонение апелляционным судом заключения ОАО "Камчатжилкоммунпроект" от 25.07.2012 N 84. Указывает на несоответствие постановления суда положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134).

ИП Ефремова Е.А. в кассационной жалобе, а ее представитель в судебном заседании, поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, настаивали на ее удовлетворении.

Представитель Комитета возражал относительно доводов кассационной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание проведено в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Камчатского края.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом и индивидуальным предпринимателем заключены договоры аренды нежилых помещений N 348 и N 350 от 17.03.2008 (далее - договор аренды N 348, N 350 соответственно), по условиям которых ИП Ефремовой Е.А. переданы во временное пользование принадлежащие на праве собственности Петропавловск-Камчатскому городскому округу встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 2, 24 первого этажа, общей площадью 102 кв.м., поз. 21-23, 14, 12, 9, 3, 1 первого этажа, поз. 86-90, 92, 94 подвала общей площадью 336, 4 кв.м., а также места общего пользования первого этажа общей площадью 87,9 кв.м. и подвала общей площадью 87,3 кв.м. в жилом доме, расположенном по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3.

Дополнительным соглашением от 01.04.2008 стороны внесли изменения в договор аренды N 350, в соответствии с которым арендатор передал арендодателю помещение поз. N 9 первого этажа, поз. 92, 94 подвала общей площадью 68,3 кв.м. и места общего пользования 70,9 кв.м. Объектом аренды по договору аренды N 350 с 01.04.2008 стали нежилые помещения поз. 3, 12, 14, 21-23 часть поз. 1 первого этажа, поз. 86-88, 90, часть поз. 89 подвала, места общего пользования 1 этажа площадью 81,5 кв.м.

Названные выше помещения находились в течение более чем двух лет в непрерывном пользовании ИП Ефремовой Е.А. на основании договоров аренды, заключенных на неопределенный срок и не подлежавших государственной регистрации. Задолженность по арендной плате у индивидуального предпринимателя отсутствовала. Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются и подтверждаются письмом Комитета от 16.07.2012 N 06-01-00-087437/12, письмом Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 15.08.2012 N 02-08-02/02/7668/12, а также актами сверки взаимных расчетов.

Индивидуальный предприниматель 25.04.2012 обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых встроено-пристроенных нежилых помещений общей площадью 280 кв.м., расположенных на 1 этаже поз. N N 2, 21, 22, 23, 24, в подвале поз. NN 86, 87, 88, 90, 98, 99 в г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3.

Письмом от 24.05.2012 N 5619/4 административный орган отказал ИП Ефремовой Е.А. в реализации ее преимущественного права на выкуп спорного имущества, указав, что в соответствии с Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от 23.11.2011 N 1281-р "Об утверждении Прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности Петропавловск-Камчатского городского округа на 2012 год" в перечень объектов, подлежащих приватизации в 2012 году, внесен объект муниципальной собственности общей площадью 861,8 кв.м. - встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 85-88, 90-92, 97-101 подвала, поз. 2-27 первого этажа жилого дома в г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3. При этом, основанием для отказа предпринимателю в реализации преимущественного права на выкуп помещений послужило указание Комитета на то, что на день обращения с заявлением предприниматель арендует лишь часть объекта площадью 280 кв.м., а не весь объект, зарегистрированный в настоящее время как встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 85-88, 90-92, 97-101 подвала, поз. 2-27 первого этажа жилого дома, общей площадью 861,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации от 08.11.2011 N 41АВ 120695).

ИП Ефремова Е.А., полагая отказ административного органа незаконным и нарушающим ее права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая индивидуальному предпринимателю в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из того, что спорные разрозненные помещения в обособленный объект недвижимости не сформированы, располагаются на разных этажах, не изолированы и не имеют самостоятельного выхода на улицу, а также не находятся на кадастровом учете объектов капитального строительства, в связи с чем не могут являться объектом реализации преимущественного права на выкуп.

Для признания незаконным оспариваемого действия Комитета в силу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 АПК РФ требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого отказа закону и нарушения этим отказом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных названной нормой.

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из изложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что реализация преимущественного права на приобретение частей нежилого помещения, которые не сформированы в установленном порядке в обособленный объект, и в отношении которых не осуществлен кадастровый учет, не допускается.

В рассматриваемом деле, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорные арендуемые нежилые помещения площадью 280 квадратных метров являются частью зарегистрированного встроено-пристроенного нежилого помещения общей площадью 861,8 квадратных метра.

На этом основании отклоняется ссылка, заявленная представителем индивидуального предпринимателя в судебном заседании кассационной инстанции о том, что возможность формирования обособленного объекта из встроенно-пристроенных помещений, находящихся у ИП Ефремовой Е.А. в аренде, подтверждается наличием в материалах дела копий свидетельств о регистрации прав N 41АВ089967,N 41АВ089957, N 41АВ089965 от 27.10.2010.

Доказательства того, что арендуемые индивидуальным предпринимателем помещения реконструированы в обособленный объект недвижимости, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства, в материалах дела отсутствуют.

При указанных обстоятельствах требования ИП Ефремовой Е.А. заявлены в отношении нежилых помещений, которые не являются самостоятельными объектами, имеют внутреннее сообщение с другими помещениями, и в таком состоянии не могут быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При этом, действующим законодательством не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения.

Кроме того, как видно из материалов дела, создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника и, исходя из функционального назначения здания, привело бы к нарушению прав собственника. В рассматриваемом деле воля собственника на обособление части помещения путем формирования на базе арендуемых помещений самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа ничем не подтверждена.

В этой связи ссылки индивидуального предпринимателя на неправильную оценку судом апелляционной инстанции представленного в материалы дела технического заключения ОАО "Камчатжилкоммунпроект" от 25.07.2012 N 84 также не принимаются, поскольку данное заключение не опровергает установленные по делу фактические обстоятельства и само по себе не подтверждает возможность использования или выделения спорных помещений в качестве обособленного объекта.

Таким образом, при отсутствии совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что решение Комитета законно и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Правовая позиция по вопросу о возможности реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на приобретение арендуемых ими частей нежилого помещения изложена в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134. Поскольку выводы оспариваемого судебного акта от 14.02.2013 соответствуют Закону N 159-ФЗ, а также разъяснениям, содержащимся в указанном Информационном письме, то доводы ИП Ефремовой Е.А. о нарушении единообразия сложившейся судебной практики региона не состоятельны и подлежат отклонению.

С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013, соответствуют обстоятельствам настоящего дела, а также сложившейся судебной практике, поэтому основания для отмены или изменения оспариваемого судебного акта отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии с подпунктами 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче настоящей кассационной жалобы Индивидуальный предприниматель Ефремова Елена Анатольевна должна была уплатить государственную пошлину в размере 100 руб.

Поскольку при подаче кассационной жалобы заявителем платежным поручением от 26.02.2013 N 28 уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1900 руб. подлежит возврату Индивидуальному предпринимателю Ефремовой Елене Анатольевне на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом подлинник платежного поручения от 26.02.2013 N 28 остается в материалах настоящего дела.

Руководствуясь статьями 104, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А24-3652/2012 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю Ефремовой Елене Анатольевне из федерального бюджета 1900 (одну тысячу девятьсот) рублей излишне уплаченной по платежному поручению от 26.02.2013 N 28 государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.А. Логвиненко

Судьи

С.Н. Новикова Л.Б. Шарипова