Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 октября 2013 г. N Ф03-4059/13 по делу N А24-319/2013

г. Хабаровск

15 октября 2013 г.

А24-319/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии

от истца: Павленко С.А., представитель по доверенности от 14.05.2013;

от ответчика: Надькин А.И., представитель по доверенности от 25.11.2012;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013

по делу N А24-319/2013 Арбитражного суда Камчатского края

Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи: Култышев С.Б., Ветошкевич А.В., Скрипка Н.А.

По иску Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью "Находка"

о расторжении договора, обязании освободить земельный участок

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ОГРН 1094101003710, место нахождения: 683000, Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, ул.Советская, 22) (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Находка" (ОГРН 1024101036739, место нахождения: 683042, Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дальняя, 1) (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2007 N 4313. В качестве восстановления нарушенного права, истец просит обязать ответчика освободить от любого движимого имущества спорный земельный участок, либо предоставить департаменту право самостоятельно освободить земельный участок за счет средств общества.

В качестве правового обоснования иска истец сослался на положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал свои требования существенным изменением обстоятельств, возникших вследствие принятия Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках).

Решением суда от 09.04.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе департамент просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, в том числе статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", что привело к ошибочному выводу о возможности расторгнуть договор долгосрочной аренды земельного участка по инициативе арендодателя лишь при существенном нарушении арендатором условий договора и неприменении иных оснований для расторжения сделки, в частности в связи с существенным изменением обстоятельств. Считает, что принятие Закона о розничных рынках, исключающего размещение розничного рынка на спорном земельном участке, является достаточным основанием для расторжения спорного договора.

В отзыве на кассационную жалобу, общество возражало против ее удовлетворения, считая принятое по делу постановление законным и обоснованным.

Представители сторон в судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Камчатского края, поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав по ним соответствующие пояснения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого постановления, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании Постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа N 2322 от 21.11.2006 Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО "Находка" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 27.12.2007 N 4313, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

По условиям сделки арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на срок до 26.12.2017 на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:01 01 16:0430, площадью 0,3018 га - 3 018 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: участок находится примерно в 15 м по направлению на юг от ориентира здание торгового центра, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Войцешека, 3а, разрешенное использование: для эксплуатации микрорынка; границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка.

26.06.2012 обществу выдано разрешение на право организации розничного рынка на территории Камчатского края N 11-01/1481/12 сроком до 01.08.2017.

Письмом от 19.11.2012 N 08-01-12/5214/12 департамент предложил арендатору расторгнуть данный договор аренды с 01.01.2013 в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно запретом в силу положений Закона о розничных рынках использования с 01.01.2013 временных сооружений для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках в отсутствие на спорном земельном участке объектов капитального строения. Указанное уведомление оставлено обществом без ответа.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что императивное требование Закона о розничных рынках о недопущении отсутствия на используемых для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) рынках капитальных зданий, строений, сооружений, действующее с 01.01.2013, то есть после заключения договора от 27.12.2007, является существенным изменением обстоятельств, не позволяющих сохранить существующее между сторонами спорное правоотношение по предоставлению земельного участка в пользование на условиях аренды, первоначально переданного ответчику для эксплуатации рынка.

Отменяя решение суда, апелляционный суд исходил из того, что пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено ограничение оснований для расторжения соответствующих договоров долгосрочной аренды земельных участков по инициативе арендодателя. Поскольку расторжение таких договоров возможно лишь в случае существенного нарушения договора аренды земельного участка его арендатором, что не заявлялось департаментом в качестве основания настоящего иска, апелляционный суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Между тем данный вывод суда основан на неправильном толковании и применении норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из данных разъяснений не следует, что правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на предусмотренный статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации случай расторжения (изменения) договора.

Указанное основание представляет собой особый самостоятельный случай прекращения договорных обязательств в связи с существенным изменением обстоятельств, последствия которого определяет суд. При этом существенное значение имеет цель, предопределяющая необходимость прекращения договорного обязательства, для восстановления баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от их воли.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным (и тем самым достаточным для расторжения договора) при наличии одновременно и в совокупности четырех условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В качестве правового обоснования для расторжения договора аренды от 27.12.2007 департамент сослался на вступление в силу ранее официально опубликованного Закона о розничных рынках, устанавливающего запрет на использование временных сооружений для организации деятельности по продаже товаров на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков, с обязанием использования для этих целей только капитальных зданий и сооружений, который действует только с 01.01.2013 (часть 3 статьи 24).

Согласно части 3 статьи 4 Закона о розничных рынках организация рынка возможна юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о розничных рынках он вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, за исключением части 7 статьи 15, части 6 статьи 22 и статьи 25 названного Закона. Указанный Закон был опубликован в "Собрании законодательства Российской Федерации" 01.01.2007 и в "Российской газете" 10.01.2007. При этом переходные положения предусматривали запрет на использование временных сооружений для организации деятельности по продаже товаров на рынках с 01.01.2010, а впоследствии этот срок был изменен на 01.01.2013.

Спорный договор аренды был заключен сторонами 27.12.2007. Таким образом, в момент заключения спорной сделки стороны знали о наличии вступившего в силу Закона, установившего запрет использования временных сооружений для организации деятельности по продаже товаров на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков, с обязанием использования для этих целей только капитальных зданий и сооружений.

Факт отсутствия на спорном земельном участке объектов капитального строительства установлен судами и не оспаривается ответчиком. Несмотря на то, что земельный участок был предоставлен обществу только для эксплуатации микрорынка без права осуществления строительства (реконструкции), что исключало возможность возведения на нем объектов капитального строительства, срок действия спорного договора был определен до 26.12.2017, то есть значительно позднее установленного Законом запрета.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая изложенное, заключение сторонами договора аренды земельного участка для эксплуатации микрорынка в отсутствие на нем капитальных зданий и сооружений на срок после 01.01.2013 противоречит прямому указанию Закона о розничных рынках, в связи с чем сделка в указанной части является недействительной.

Поскольку расторжению подлежит лишь действующее обязательство, а ничтожная сделка не порождает юридических последствий, основания для удовлетворения требований департамента отсутствуют.

Ошибочный вывод суда апелляционной инстанции об избрании истцом неверного способа судебной защиты, не привел к принятию неправильного по сути судебного акта.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по делу N А24-319/2013 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Н. Новикова