Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 марта 2014 г. N Ф03-669/14 по делу N А51-16498/2013

г. Хабаровск

19 марта 2014 г.

А51-16498/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии

от предпринимателя Михайлова В.В.: Троянов В.А., представитель по доверенности от 23.12.2013 N 25АА1131563, Казаков Н.М., представитель по доверенности от 19.06.2013 N 25АА0957912

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Жембровская О.В., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 28/1-7039

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Михайлова Валентина Владимировича

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013

по делу N А51-16498/2013 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А. Лошакова, в суде апелляционной инстанции - судьи Е.Н. Номоконова, Н.Н. Анисимова, А.В. Гончарова

по заявлению индивидуального предпринимателя Михайлова Валентина Владимировича

о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности города Владивостока

Индивидуальный предприниматель Михайлов Валентин Владимирович (ОГРНИП 304253628000065; далее - предприниматель Михайлов В.В.) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий Управления муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, адрес: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - УМС г. Владивостока, управление), выразившихся в отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 13,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Ильичева, 15, оформленных распоряжениями от 02.04.2013 N 241/28 (пункт 1.1.) и от 26.04.2013 N 322/28 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Требование основано на положениях статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Определением от 23.07.2013 к участию в деле судом привлечено муниципальное казенное учреждение "Хозяйственное управление администрации города Владивостока" (далее - МКУ "Хозяйственное управление администрации г. Владивостока").

Решением суда от 11.10.2013 (с учетом вынесенного в порядке статьи 179 АПК РФ определения от 12.12.2013) заявленное требование удовлетворено. Суд признал пункт 1.1. распоряжения от 02.04.2013 N 241/28 и распоряжение от 26.04.2013 N 322/28 недействительными как не соответствующие Закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязал управление обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости названного нежилого помещения в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу, принять решение об условиях приватизации данного объекта в двухнедельный срок с даты принятия отчета об его оценке и направить заявителю проект договора купли-продажи имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 решение суда отменено, в удовлетворении заявления отказано ввиду отсутствия фактической совокупности, необходимой в силу закона для возникновения у предпринимателя преимущественного права на приобретение в собственность спорного объекта недвижимости.

Предприниматель Михайлов В.В., не согласившись с названным постановлением, подал в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указал на неправильное применение апелляционным судом положений статей 621, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ошибочное признание договоров аренды от 23.04.2003, от 30.12.2008 прекратившими действие по истечении установленного срока.

В этой связи предприниматель привел доводы о том, что поскольку передача помещения в аренду произведена по акту от 01.05.2003, возврат которого впервые оформлен актом от 31.12.2007, то договор от 28.04.2003 по окончании его срока был возобновлен и действовал вплоть до 31.12.2007, а с 01.01.2008 вступил в силу договор от 05.12.2007.

Заявитель также обращает внимание, что представленный управлением в апелляционную инстанцию акт приема-передачи помещения от 29.12.2009 о возврате имущества, на основании которого сделан вывод о прекращении арендных правоотношений, злоупотребило процессуальными правами, так как не мотивировало невозможность его представления в суд первой инстанции и лишило предпринимателя права заявить о его фальсификации, поскольку данный документ им не подписывался, что подтверждается экспертным заключением.

Кроме того, предприниматель не согласен с оценкой судом договора от 30.12.2009 как незаключенного ввиду отсутствия его государственной регистрации, поскольку решением Арбитражного суда Приморского края от 04.09.2013 по делу N А51-19413/2013, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, установлен факт возобновления данного договора на неопределенный срок.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель предпринимателя Михайлова В.В. поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель УМС г. Владивостока в судебном процессе и в отзыве на жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, просил отказать в ее удовлетворении, обжалуемый судебный акт - оставить без изменения.

МКУ "Хозяйственное управление администрации г. Владивостока", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в суд не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность принятого постановления от 24.12.2013 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав в судебном заседании представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда от 11.10.2013 на основании пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между УМС г.Владивостока (арендодатель) и предпринимателем Михайловым В.В. (арендатор) заключены договоры от 28.04.2003 N 04-03656-003-Н-АР-2245-00 сроком действия с 01.05.2003 по 31.12.2003, от 30.01.2004 N 04-03656-003-Н-АР-3048-00 сроком действия с 01.01.2004 по 31.12.2004, от 03.12.2004 N 04-03656-003-Н-АР-3941-00 сроком действия с 01.01.2005 по 31.12.2005, от 26.12.2005 N 04-03656-003-Н-АР-4756-00 сроком действия с 01.01.2006 по 31.12.2006, от 09.01.2007 N 04-03656-003-Н-АР-5235-00 сроком действия с 01.01.2007 по 28.12.2007, от 05.12.2007 N 04-03656-003-Н-АР-5656-00 сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008, от 30.12.2008 N 04-03656-003-Н-АР-5972-00 сроком действия с 01.01.2009 по 29.12.2009, от 30.12.2009 N 04-03656-003-Н-АР-6168-00 сроком действия с 30.12.2009 по 31.12.2009 аренды нежилого помещения площадью 13,60 кв.м по адресу: г. Владивосток, ул. Ильичева, 15.

Предприниматель обратился в УМС г. Владивостока с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения.

Согласно распоряжениям управления от 02.04.2013 N 241/28 (п. 1.1.) и от 26.04.2013 N 322/28 предпринимателю Михайлову В.В. отказано в преимущественном праве в порядке приватизации на приобретение указанного выше имущества ввиду несоответствия условиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Предприниматель Михайлов В.В., считая такой отказ в реализации преимущественного права на приобретение имущества незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в рассматриваемый период) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности следующих условий:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Разрешая настоящий спор, арбитражный суд первой инстанции, установив, что предприниматель Михайлов В.В. согласно статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" является субъектом малого предпринимательства, спорное помещение с 01.05.2003 и до подачи иска находится в его пользовании и арендодателю не возвращалось, посчитал доказанным соблюдение заявителем всех условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и, как следствие этому, несоответствие отказа управления Закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ в этом.

При этом суд указал, что договоры аренды от 30.01.2004 N 04-03656-003-Н-АР-3048-00, от 03.12.2004 N 04-03656-003-Н-АР-3941-00, от 26.12.2005 N 04-03656-003-Н-АР-4756-00 и от 30.12.2009 N 04-03656-003-Н-АР-6168-00, сроком действия равными году, не прошли государственную регистрацию, следовательно, по правилам статьи 651 ГК РФ не являются заключенными.

В этой связи, исследуя вопрос о непрерывности пользования предпринимателем спорным помещением, суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, правильно признал договоры аренды от 28.04.2003 N 04-03656-003-Н-АР-2245-00 и от 30.12.2008 N 04-03656-003-Н-АР-5972-00 возобновленными на неопределенный срок по истечении срока их действия (31.12.2003 и 29.12.2009, соответственно).

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что пунктом 5.1. договора от 28.04.2003 N 04-03656-003-Н-АР-2245-00 предусмотрено прекращение его действия по окончании срока. Продление договора аренды на новый срок производится исключительно по соглашению сторон.

Принимая во внимание, что 30.01.2004 стороны подписали новый договор аренды N 04-03656-003-Н-АР-3048-00 сроком с 01.01.2004 по 31.12.2004, апелляционный суд расценил договор от 28.04.2003 N 04-03656-003-Н-АР-2245-00 прекратившим свое действие 31.12.2003.

Согласившись с выводом суда первой инстанции о незаключенности договоров от 30.01.2004 N 04-03656-003-Н-АР-3048-00, от 03.12.2005 N 04-03656-003-Н-АР-3941-00, от 26.12.2005 N 04-03656-003-Н-АР-4756-00, апелляционный суд констатировал отсутствие между сторонами арендных отношений в периоды с 01.01.2004 по 31.12.2004, с 01.01.2005 по 31.12.2005 и с 01.01.2006 по 31.12.2006.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что заявитель не подтвердил непрерывное пользование испрашиваемым объектом недвижимости в течение двух (или более) лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, то есть, до 05.08.2008, при котором предприниматель может воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого им помещения.

Между тем выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, сделаны в нарушением норм материального права.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, положения ГК РФ не предусматривают возможности возобновления арендных отношений только при наличии явно выраженного намерения одной из сторон на их прекращение.

Суд первой инстанции выяснил, что предприниматель по истечении срока действия договора аренды от 28.04.2003 N 04-03656-003-Н-АР-2245-00 нежилое помещение управлению не вернул, продолжал его фактическое использование и внесение арендной платы в отсутствие каких-либо возражений арендодателя. Доказательств обратного в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что предприниматель хоть на один день освободил спорное помещение. Принятие судом акта приема-передачи помещения от 29.12.2009 о возврате имущества, при оспаривании данного обстоятельства заявителем в отсутствие каких-либо документов, подтверждающих такой возврат, следует признать необоснованным.

При названных обстоятельствах апелляционный суд ошибочно не применил пункт 2 статьи 621 ГК РФ и, как следствие этому, неправомерно признал данный договор аренды прекратившим свое действие 31.12.2003 и отказал, в том числе на этом основании, в признании непрерывного владения имуществом.

Учитывая, что двухгодичный срок, предшествующий вступлению в законную силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, составляет период с 05.08.2006 по 05.08.2008, в течение которого предприниматель Михайлов В.В. занимал спорное помещение согласно договорам аренды от 28.04.2003 N 04-03656-003-Н-АР-2245-00 (с учетом незаключенности договоров от 30.01.2004 N 04-03656-003-Н-АР-3048-00, от 03.12.2004 N 04-03656-003-Н-АР-3941-00, от 26.12.2005 N 04-03656-003-Н-АР-4756-00), от 09.01.2007 N 04-03656-003-Н-АР-5235-00, от 05.12.2007 N 04-03656-003-Н-АР-5656-00, кассационный суд признает вышеназванные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, в результате чего считает, что обжалуемое постановление от 24.12.2013 подлежит отмене с оставлением в силе ранее принятого по делу решения суда первой инстанции от 11.10.2013.

Вопрос о распределении расходов по кассационной жалобе не рассматривался в связи с освобождением заявителя от их уплаты на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу N А51-16498/2013 Арбитражного суда Приморского края отменить, оставить решение от 11.10.2013 по этому же делу без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Н. Новикова