Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 октября 2014 г. N Ф03-4544/14 по делу N А51-20082/2013

г. Хабаровск

27 октября 2014 г.

А51-20082/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2014 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик

при участии:

от истца: Пятых О.В., представитель по доверенности от 13.01.2014; представитель Елесина Н.В. по доверенности от 12.12.2013;

от ответчика (индивидуального предпринимателя Барабашовой Татьяны Геннадьевны): адвокат Рыбачук А.Л., доверенность от 24.06.2014; адвокат Рябота Ю.В., доверенность от 26.01.2012

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Барабашовой Татьяны Геннадьевны

на решение от 28.02.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014

по делу N А51-20082/2013 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А. Жестилевская,

в суде апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, С.М. Синицына, Н.А. Скрипка

по иску индивидуального предпринимателя Пятых Александра Витальевича

к индивидуальному предпринимателю Барабашовой Татьяне Геннадьевне, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края

третье лицо: Лебедев Денис Валерьевич, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки

Индивидуальный предприниматель Пятых Александр Витальевич (ИНН 253703471503, ОГРНИП 311253715700040; далее - истец, Пятых А.В.) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Барабашовой Татьяне Геннадьевне (ИНН 253699213240, ОГРНИП 307253918300011; далее - ответчик, Барабашова Т.Г.), департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, место нахождения: 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - департамент) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 01.07.2010 N 02-Ю-11236, заключенного между департаментом и Барабашовой Т.Г.; о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Определением от 05.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"; определением от 29.08.2013 - Лебедев Д. В.

Решением суда от 28.02.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе (с учетом письменных дополнений к ней) предприниматель Барабашова Т.Г. просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как не соответствующие нормам права. Заявитель ссылается на то, что в результате исправления кадастровой ошибки изменена конфигурация земельного участка, поэтому фактически отсутствуют наложения земельного участка, занятого объектом недвижимости, находящимся в собственности истца. Указывают, что земельный участок, имевший ранее наложения, в настоящее время находится в собственности истца. Не согласен с выводом суда о том, что исправление кадастровой ошибки не привело к восстановлению прав истца, поскольку такая ошибка подлежит исправлению в порядке статьи 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". После внесения исправлений границы земельного участка имеют иные характеристики. Полагает, что, поскольку отсутствуют наложения на спорный земельный участок, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения иска. Считает недоказанной потребность истца в земельном участке, занятом склоном. Ссылка на возможное обрушение грунта свидетельствует лишь о невозможности эксплуатации объекта недвижимости. Кроме того, считает недоказанным размер земельного участка, необходимого истцу для эксплуатации объектов недвижимости, поскольку часть земельного участка площадью 1 898 кв. м приобретена им в собственность. Необходимость определения земельного участка непосредственно связана с возможностью рассмотрения настоящего спора. При этом считает, что при определении размера земельного участка не следует учитывать взаимосвязь объектов ввиду отсутствия таковой. Полагает, что объекты приобретались не как имущественный комплекс. Считает необоснованной ссылку суда на утвержденные границы земельного участка площадью 4 346 кв. м, поскольку в распоряжении указано на наложения, а также утверждение границ не является бесспорным доказательством прав на утвержденный земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу, письменных дополнениях к отзыву предприниматель Пятых О.В. выразил несогласие с изложенными в жалобе доводами, просил оставить без изменения решение и постановление, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции представители ответчика и истца доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции не явились.

Проверив законность состоявшихся судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Пятых А.В. является собственником следующих четырех объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Токаревский маяк, 7, а именно:

- здание - бытовое для отдыха рыбаков, лит. А, 1А общей площадью 68 кв. м;

- здание - бытовое для отдыха рыбаков, лит. Б общей площадью 21,40 кв. м;

- здание склад для хранения орудий лова, лит. В общей площадью 20 кв. м;

- здание - склад для хранения орудий лова, лит. Д общей площадью 49,50 кв. м.

Объекты недвижимости приобретены Пятых А.В. на основании договоров купли-продажи от 20.04.2001 N 1, N 2, N 3 (здание бытовое для отдыха рыбаков, лит. А, 1А; склад для хранения орудий лова, лит. В); от 29.05.2007 (здание бытовое для отдыха рыбаков, лит. Б; склад для хранения орудий лова, лит. Д).

Переход права собственности на указанные объекты зарегистрирован в установленном порядке 29.06.2011 (здания лит. А, лит. В), 27.06.2007 (здания лит. Б, лит. Д).

Договоры купли-продажи сведений о земельных участках, занятых названными объектами недвижимости, не содержат.

Для эксплуатации указанных объектов распоряжением УГиА администрации г. Владивостока от 25.08.2010 N 2453 утверждена схема земельного участка площадью 4 346 кв. м. При этом в распоряжении указано, что утвержденная схема расположения земельного участка частично накладывается на границы земельного участка, утвержденные постановлением администрации города Владивостока от 30.01.2007 N 1048 (в материалах дела отсутствует).

Решением ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю от 30.09.2011 N Ф01/11-43722 предпринимателю Пятых А.В. отказано в осуществлении кадастрового учета образуемого земельного участка площадью 4 346 кв. м, поскольку его границы полностью накладываются на границы ранее учтенных земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:020031:27, 25:28:020031:28, входящих в состав единого землепользования с кадастровым номером 25:28:000000:154.

Земельный участок площадью 5451 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:154 сформирован и поставлен на кадастровый учет, используется Барабашовой Т.Г. на основании договора аренды земельного участка от 01.07.2010 N 02-10-11236. Срок аренды установлен 49 лет с даты подписания договора. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Предприниматель Пятых А.В., ссылаясь на ничтожность договора, поскольку при предоставлении земельного участка не учтены права собственников объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках, имеются наложения здания на земельный участок, наличие договора препятствует формированию земельного участка для нормальной эксплуатации зданий, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора суды, признавая недействительным договор N 02-Ю-11236, исходили из того, что спорным договором нарушены права истца на оформление земельного участка площадью 4 346 кв. м, необходимого для эксплуатации его объектов недвижимости. Суд установил факт наложения на часть земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:154 частей подпорной стенки (площадь наложения составляет 14 кв. м), части здания, лит. А, 1А (площадь наложения составляет 1 кв. м). При этом суд не принял сведения об уточнении координат характерных точек земельного участка путем переноса точек н34 и н35 на свободные от прав третьих лиц территории (решение ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю от 21.03.2013 N Ф01/13-17619), поскольку сведения об исправлении кадастровой ошибки внесены в период действия обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2012, и соответствующие изменения не внесены в оспариваемый договор, в связи с чем нарушения прав истца не устранены.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Таким образом, лицо, имеющее в собственности строение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе оформить права на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его эксплуатации. Соответствующее право может быть реализовано в виде заключения договора аренды либо в виде выкупа (приватизации) земельного участка.

Наличие на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, принадлежащего на праве собственности лицу объекта недвижимости является препятствием для отчуждения данного земельного участка в пользу третьих лиц, а сделка по отчуждению такого земельного участка противоречит требованиям закона.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Применительно к настоящему делу установлено следующее: земельный участок площадью 5 451 кв. м, расположенный по ул. Токаревская кошка, д. 4 (участок находится примерно в 427 м на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка), предоставлен ООО "Анкриас" на условиях аренды по договору от 01.07.20010 N 02-Ю-11236, срок аренды установлен 49 лет с момента подписания договора, для использования в целях благоустройства прилегающей территории (договор заключен в рамках исполнения решения Арбитражного суда Приморского края от 01.04.2010 N А51-12276/2008).

Актом от 01.07.2010 оформлена передача земельного участка.

В последующем права и обязанности по договору аренды переданы вначале - Лебедеву Д.В. по соглашению о передаче соответствующих прав от 01.03.2011, затем - предпринимателю Барабашовой Т.Г. на основании аналогичного соглашения от 27.05.2011.

Договор, соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

Установлено, что указанный земельный участок по своему месторасположению находится на юго-восточном склоне сопки с большим перепадом рельефа, с выходом скальных пород в сторону земельного участка, занятого объектами истца.

В границах названного земельного участка объекты недвижимости отсутствуют.

Суды установили, что на спорном земельном участке находится принадлежащая предпринимателю Пятых А.В. часть здания лит. А, 1А, а именно примерно 1 кв. м, а также подпорная стенка, площадь наложения которой составляет 14 кв. м.

Вывод суда о недействительности договора аренды в отношении всего земельного участка не соответствует ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку передача в аренду земельного участка не влечет его отчуждения из государственной собственности, у собственника объекта недвижимости сохранено право на выкуп земельного участка только в той части, которая занята объектом недвижимости и необходима для его эксплуатации.

Более того, истец, мотивируя иск тем, что договор аренды нарушает его право, доказательств невозможности выдела части земельного участка в самостоятельный участок и сведений о неделимости спорного земельного участка не представил.

Между тем, как следует из материалов дела, по спорному земельному участку в интересах обеих сторон имеется возможность скорректировать границы спорного земельного участка путем уточнения местоположения границ ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:154 без изменения его площади в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В отношении наложений по подпорной стенке необходимо отметить, что объект недвижимости истца находится под откосом, спорный земельный участок - на склоне сопки. В материалах дела представлен проект благоустройства спорного земельного участка, выполненный ОАО ДНИИМФ, л.д. 151-158, в котором определена необходимость укрепления откоса сопки посредством подпорных стенок, соответствующая подпорная стенка имеется в наличии и возведена в целях безопасности эксплуатации объекта, лит А, 1А. Эта стенка, хотя не отнесена к объекту недвижимости, но является его вспомогательной частью, поэтому могла быть учтена при корректировке границ земельного участка.

При таких обстоятельствах в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ отсутствуют основания для признания договора аренды от 01.07.20010 N 02-Ю-11236 ничтожной сделкой.

Более того, требование истца о применении последствий недействительности сделки не подлежало удовлетворению, поскольку истец не является стороной оспоренной им сделки, а значит, применение последствий ее недействительности не восстановит его прав.

Ввиду изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене как основанные на неправильном применении правовых норм.

В соответствии с пунктом 2 частью 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о необходимости принять новый судебный акт от отказе в удовлетворении иска предпринимателя Пятых А.В.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 28.02.2014 по делу N А51-20082/2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по тому же делу отменить, в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Пятых Александра Витальевича в пользу индивидуального предпринимателя Барабашовой Татьяны Геннадьевны государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 2 000 рублей.

Арбитражному суду Приморского края - выдать исполнительный лист и произвести поворот исполнения отмененных судебных актов в порядке статей 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.Ю. Лесненко О.В. Цирулик