Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 ноября 2014 г. N Ф03-4698/14 по делу N А04-8127/2013

г. Хабаровск

25 ноября 2014 г.

А04-8127/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Кондратьевой Я.В.

Судей: Саранцевой М.М., Шведова А.А.

при участии:

от ООО "Трансбыт": Костромитинова Е.А., представитель по доверенности от 01.02.2012 б/н

от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Леонова Н.В., представитель по доверенности от 18.08.2014 N 1-11-8118

от Правительства Хабаровского края: Ширяева А.В., представитель по доверенности от 27.12.2013 N 9.3.28-26704

от Генеральной прокуратуры Российской Федерации: Александрова В.А., представитель по доверенности от 18.11.2014 N 42-3-2014

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Министерства имущественных отношений Хабаровского края, Правительства Хабаровского края, заместителя Генерального прокурора Российской Федерации

на решение от 13.02.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014

по делу N А04-8127/2013 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Д.В.Курмачев; в суде апелляционной инстанции судьи: В.Ф.Карасев, Е.В.Гричановская, В.Г.Дроздова

по иску общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт"

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края

третьи лица: Правительство Хабаровского края, Генеральная прокуратура Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия"

об оспаривании отказа от исполнения договора аренды, применении последствий

Общество с ограниченной ответственностью "Трансбыт" (ОГРН 1022700926445, ИНН 2721083568, место нахождения: 680028, Хабаровский край, г.Хабаровск, Амурский бульвар, 9-35; далее - ООО "Трансбыт") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152, ИНН 2700000592, место нахождения: 680030, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Запарина, 76; далее - министерство) с исковым заявлением о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия" (ОГРН 1022700931835, ИНН 2721093213, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Гамарника, 43Б; далее - ООО "ДальСтройИндустрия"),

Решением от 29.08.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.02.2013 N Ф03-6442/2012 решение от 29.08.2012, постановление от 08.11.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

При повторном рассмотрении дела судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Генеральная прокуратура Российской Федерации (ОГРН 1037739514196, ИНН 7710146102, место нахождения: 125993, г.Москва, ул.Большая Дмитровка, 15А, 1; далее - прокуратура), Правительство Хабаровского края (ОГРН 10227009318682, ИНН 2700000786, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Карла Маркса, 56; далее - правительство).

Определением от 02.04.2013 по ходатайству истца судом приняты обеспечительные меры в виде запрета Министерству имущественных отношений Хабаровского края, Правительству Хабаровского края, Генеральной прокуратуре Хабаровского края совершать действия, направленные на раздел земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030108:57, общей площадью 5659 кв.м, расположенного в 85 м по направлению на юго-запад от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г.Хабаровск, ул.Ким-Ю-Чена, 45, и прекращения его существования в исходном состоянии.

Решением суда от 17.05.2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда округа от 06.11.2013 решение суда от 17.05.2013 и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области по мотиву того, что из указанных судебных актов невозможно установить, каким образом суды определили трехгодичный срок неиспользования обществом земельного участка для строительства административного здания, не установили какой объем работ выполнен обществом для достижения цели, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду спорный участок. Не было проверено наличие предусмотренных пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, не дана оценка всем представленным в дело доказательствам и действиям арендодателя по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка на предмет их соответствия статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При рассмотрении дела в Арбитражном суде Амурской области ООО "Трансбыт" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило требования о признании отказа Министерства имущественных отношений Хабаровского края от исполнения договора аренды от 04.11.2004 N 2600 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) недействительным и применении последствий недействительности отказа в виде возврата спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 13.02.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 исковые требования удовлетворены: признан недействительным отказ министерства от исполнения договора аренды от 04.11.2004 N 2600 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) и применены последствия недействительности отказа от исполнения договора аренды в виде возврата земельного участка. Суд обязал министерство передать спорный земельный участок ООО "Трансбыт". Судебные акты мотивированы тем, что истец (арендатор) на протяжении всего срока действия договора осуществлял комплекс работ по освоению спорного земельного участка для достижения цели его предоставления, в связи с чем, у министерства отсутствовали основания для отказа от исполнения договора аренды. Судом применены последствия недействительности сделки в виде возложения на ответчика обязанности вернуть земельный участок истцу.

В кассационных жалобах министерство, правительство, заместитель Генерального прокурора Российской Федерации, не согласившись с решением от 13.02.2014, постановлением апелляционного суда от 05.08.2014, просят их отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование жалоб заявителями приведены доводы о том, что материалами дела подтверждается не только не использование земельного участка в целях строительства, но и его использование не по целевому назначению. Так, в своей кассационной жалобе правительство ссылается на то, что судами обеих инстанций неверно истолкованы положения статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, Приказа Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 и квалифицированы работы, произведенные ООО "Трансбыт" на спорном земельном участке как строительные. По мнению министерства, судами обеих инстанций необоснованно не дана оценка тому обстоятельству, что ООО "Трансбыт" дважды нарушило условия договора аренды по освоению земельного участка, не окончив строительство в установленные договором сроки. Также заявители жалоб считают необоснованными выводы судов обеих инстанций о том, что оспариваемый отказ министерства является злоупотреблением права по смыслу статьи 10 ГК РФ. В кассационной жалобе прокуратуры обращается внимание суда на то обстоятельство, что в настоящее время на спорный земельный участок зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования за Генеральной прокуратурой РФ.

В отзывах на кассационные жалобы ООО "Трансбыт", не согласившись с доводами, изложенными в них, просило решение суда от 13.02.2014 и постановление апелляционного суда от 05.08.2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ООО "Траснбыт", министерства, правительства и прокуратуры изложили свои правовые позиции относительно доводов, изложенных в кассационных жалобах и отзывах на них.

ООО "ДальСтройИндустрия", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом положений пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа, считает, что они подлежат отмене в части обязания министерства передать спорный земельный участок ООО "Трансбыт".

Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.11.2004 между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2600 с кадастровым номером 27:23:030108:0011, расположенного в Центральном районе г.Хабаровска по адресу: ул.Ким-Ю-Чена, площадью 6287,70 кв.м для использования под строительство административного здания сроком на три года.

Во исполнение распоряжения Правительства Хабаровского края от 23.04.2008 N 201-рп "Об изменении условий и продлении срока предоставления земельного участка для строительства административного здания по ул.Ким-Ю-Чена в г.Хабаровске" между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 06.05.2008 N 10115 к договору аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600 сроком на три года, по которому арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:030108:0057, общей площадью 5659 кв.м, расположенный в 85 м по направлению на юго-запад от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г.Хабаровск, ул.Ким-Ю-Чена, 45, для строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

Договор аренды земельного участка от 04.11.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) возобновлен на неопределенный срок (уведомление от 18.04.2011 N 1-11/2829 Министерства имущественных отношений Хабаровского края).

25.01.2012 Министерство имущественных отношений Хабаровского края направило в адрес ООО "Трансбыт" уведомление N 1-11/459 об отказе от договора со ссылкой на часть 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с нецелевым использованием земельного участка и нарушением условий договора. Общество обязано в течение трех месяцев с момента получения настоящего уведомления освободить земельный участок и передать его министерству по акту приема-передачи.

Отказ министерства от исполнения договора аренды земельного участка недействительным, послужил основанием для обращения ООО "Трансбыт" в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные ООО "Трансбыт" требования, Арбитражный суд Амурской области и Шестой арбитражный апелляционный суд исходили из того, что арендатор подтвердил принятие мер для освоения земельного участка и наличие объективной невозможности полного освоения земельного участка в установленный договором срок.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, поскольку предметом аренды является земельный участок предоставленный обществу для целей строительства, при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения арендодателем договора аренды наряду со статьей 610 ГК РФ подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Как установлено судами, первоначально договор аренды от 04.11.2004 N 2600 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) администрацией заключен с ООО "Трансбыт" на три года, дополнительным соглашением с министерством от 06.05.2008 продлен до 23.04.2011, а по истечении срока аренды названный договор возобновлен на неопределенный срок. Срок освоения земельного участка договором не предусмотрен.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в период действия договора аренды от 04.11.2004 ООО "Трансбыт" проведен ряд мероприятий, направленных на освоение спорного земельного участка и подготовку его строительству. Судами также установлено, что нарушение сроков строительства произошло не по вине общества, а обусловлено наличием объективных причин о которых последнее не знало и не могло знать на момент заключения договора аренды.

При этом судами принято во внимание, что общество, в период действия вышеуказанного договора, выполнило ряд работ, которые в силу прямого указания в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденном Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624, являются строительными работами.

С учетом изложенных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:03: 0108:0057 использовался арендатором в течение срока действия договора аренды в соответствии с его целевым назначением. Иного не подтверждается.

Исследуя оспариваемый отказ на предмет его соответствия положениям статьи 610 ГК РФ, суды установили следующее.

Из материалов дела усматривается, что 25.01.2012 министерство уведомило общество об отказе от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ. Основанием для отказа послужило нецелевое использование земельного участка и нарушение условий договора, в том числе в связи с использованием земельного участка под автостоянку.

Вместе с тем, судами установлено, что по условиям дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115 к договору аренды стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке арендодателем в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора в подпунктах 6.3.1 - 6.3.3 обстоятельств (пункт 6.3).

Согласно пункту 6.3.1 дополнительного соглашения, если арендатор не использует или использует участок или его часть не по целевому назначению, договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке.

Таким образом, обоснован вывод судов о том, что стороны предусмотрели в договоре аренды условие о досрочном расторжении в одностороннем порядке, что не противоречит статье 421 ГК РФ.

Оценив действия арендатора по использованию земельного участка с точки зрения достижения цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды, суды обеих инстанций пришли к выводу, что факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Возможность сдачи спорного земельного участка в субаренду без извещения арендодателя предусмотрена пунктом 8.1 дополнительного соглашения.

Кроме того, пунктом 8.4 дополнительного соглашения стороны предусмотрели ответственность за превышение арендатором сроков ведения строительства, превышающие нормативные на период свыше 12 месяцев.

Следовательно, устанавливая для арендатора повышенный коэффициент, Министерство имущественных отношений Хабаровского края предполагало, что строительство административного здания, возможно, завершено в трехлетний срок не будет. Задолженности по арендной плате с учетом повышенного коэффициента судами не установлено.

Более того, судами установлено, что срок для устранения допущенных нарушений, как это предусмотрено статьей 619 ГК РФ, в акте не установлен. Отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, направлен ранее даты, установленной в уведомлении для устранения нарушений.

С учетом установленного судами обоснованно не приняты во внимание доводы ответчиков о наличии у арендодателя безусловного права на односторонний отказ в связи с несоответствием их пункту 6.3 договора от 04.11.2004, предусматривающего определенные основания его расторжения, наличие которых ответчики не доказали.

Поскольку цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута, строительство не завершено, суды признали действия арендодателя по одностороннему отказу от исполнения договора аренды злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 ГК РФ, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127, влечет вывод о недействительности сделки в силу статьи 168 ГК РФ.

Для установления правовой определенности в отношениях сторон суды пришли к выводу о необходимости удовлетворения требований истца об обязании передать земельный участок как последствие недействительности отказа от исполнения договора аренды.

Однако, суд кассационной инстанции, поддерживая вывод судов о недействительности оспариваемого отказа министерства, не может согласиться с выводами судов в части применения последствий недействительности данной сделки исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, исходя из названной нормы права, применение последствий недействительности сделки возможно только в отношении сторон этой сделки, а не третьих лиц.

В рассматриваемом случае из материалов дела усматривается и судами установлено, что спорный земельный участок распоряжением Правительства Хабаровского края от 05.07.2012 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Генеральной прокуратуре РФ (право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 07.08.2012 за N 27-27-01/101/2012-140).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что спорное имущество находится во владении вышеназванного лица, не являющегося стороной оспариваемой сделки, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось правовых оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки на основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ.

Иное не обеспечивает реального восстановления нарушенных прав, гарантированных статьями 11, 12 ГК РФ и статьей 4 АПК РФ.

В этой связи решение и постановление апелляционного суда в этой части подлежат отмене.

В остальной части решение и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, поскольку выводы судов основаны на материалах дела, соответствуют нормам материального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах в указанной части, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.02.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 по делу N А04-8127/2013 Арбитражного суда Амурской области отменить в части. В удовлетворении требований об обязании Министерства имущественных отношений Хабаровского края передать земельный участок общей площадью 5659 кв.м обществу с ограниченной ответственностью "Трансбыт" отказать. В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Я.В. Кондратьева

Судьи

М.М. Саранцева А.А. Шведов