Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 февраля 2015 г. N Ф03-4756/14 по делу N А51-31625/2012

г. Хабаровск

03 февраля 2015 г.

Дело N А51-31625/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Ю. Лесненко

при участии:

от ответчика: Сырбу Г.Г., представитель по доверенности от 15.09.2014 б/н

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уссури-Центр" на решение от 19.06.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А51-31625/2012 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А. Жестилевская, в суде апелляционной инстанции судьи А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебов, Н.А. Скрипка

по иску открытого акционерного общества "Приморское автодорожное ремонтное предприятие"

к обществу с ограниченной ответственностью "Уссури-Центр"

о демонтаже (сносе) строений

третьи лица: индивидуальный предприниматель Абушаева Рамзия Лятифовна; Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Уссури-Центр"

к открытому акционерному обществу "Приморское автодорожное ремонтное предприятие", индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рамзие Лятифовне

о переводе прав и обязанностей по договору аренды

Открытое акционерное общество "Приморское автодорожное ремонтное предприятие" (ГРН 1062538079856, ИНН 2538099431, адрес (место нахождения): 690033, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бородинская, 12; далее - ОАО "Примавтодор") обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "Уссури-Центр" (ОГРН 1022500859006, ИНН 2511017270, адрес (место нахождения): 692515, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Муданьцзянская, 7; далее - ООО "Уссури-Центр") с иском об обязании в срок не позднее 30 дней с момента вступления решения в законную силу осуществить демонтаж самовольно возведенных строений на земельном участке площадью 2484,25 кв.м, являющемся частью земельного участка с кадастровым номером 25:34:016402:841 (почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Котовского, 17 а), а именно: торгового павильона площадью застройки 276,72 кв.м; торгового павильона площадью застройки 146,7 кв.м; торгового павильона площадью застройки 42,81 кв.м; хозяйственной постройки к строению "закусочная" площадью застройки 21,27 кв.м; торгового павильона площадью застройки 342,51 кв.м; пристройки к зданию "Торговые павильоны" площадью застройки 124,75 кв.м; проходной площадью застройки 4,6 кв.м; навеса (для утилизации отходов) площадью застройки 9,86 кв.м; об обязании в срок не позднее 30 дней с момента вступления решения в законную силу осуществить снос построек, самовольно возведенных на земельном участке площадью 2484,25 кв.м, являющемся частью земельного участка с кадастровым номером 25:34:016402:841, а именно: закусочной площадью застройки 80,76 кв.м и закусочной площадью застройки 85,09 кв.м; в случае неосуществления демонтажа и сноса самовольно возведенных строений и построек в установленный судом срок разрешить ОАО "Примавтодор" осуществить снос вышеуказанных сооружений со взысканием с ООО "Уссури-Центр" всех необходимых расходов по сносу объектов (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

В дальнейшем принят к производству встречный иск ООО "Уссури-Центр" к ОАО "Примавтодор", индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рамзие Лятифовне (далее - ИП Абушаева Р.Л.) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 31.03.2012 N 248/12 в части занимаемого истцом участка площадью 2484,25 кв.м, расположенного по адресу: г.Уссурийск, ул. Котовского, 17а (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением суда от 09.04.2014 ИП Абушаева Р.Л. привлечена к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску ООО "Уссури- Центр".

Решением от 19.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014, исковые требования ОАО "Примавтодор" удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Уссури-Центр" отказано.

В кассационной жалобе ООО "Уссури-Центр" просит отменить состоявшиеся судебные акты как необоснованные. Заявитель считает, что выводы судов как по первоначальному, так и по встречному искам противоречат материалам дела. Указывает на отсутствие доказательств о фактическом владении истцом спорным земельным участком. Суд первой инстанции квалифицируя договор от 03.03.2010 и дополнительное соглашение не признал их договорами аренды. Апелляционная инстанция напротив оценила эти договоры как договоры аренды, при этом сделала противоречивый вывод по их заключенности в мотивировочных частях по первоначальному и встречному искам. Так по первоначальному иску суд признал их действующими, по встречному незаключенными. Считает, что судом первой инстанции спор рассмотрен как виндикационный, основанный на статье 301 ГК РФ, апелляционной инстанцией требования по первоначальному иску рассмотрены как требования о возврате арендованного имущества. Данное, по мнению заявителя, является нарушением части 3 статьи 266 АПК РФ. Полагает, что поскольку в апелляционной инстанции указаны иные мотивы решение суда не подлежало оставлению без изменений. Не согласен с выводом о прекращении действия договора аренды с 31.03.2012 поскольку считает, что уведомлением N 403 истец указал только об окончании договора и необходимости освободить территорию от находящихся на земельном участке контейнеров.

В отзывах на кассационную жалобу ОАО "Приморавтодор", ИП Абушаева Р.Л. приводят свои возражения, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Уссури-Центр" поддержал доводы жалобы, настаивал на отмене обжалуемых судебных актов. Иные лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ОАО "Приморавтодор" является собственником земельного участка площадью 18569 кв.м с кадастровым номером 25:34:016402:841, адрес участка установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административный корпус. Участок находится примерно в 33 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Котовского, д.17 а.

Часть земельного участка площадью 2484,5 кв.м использовалась ООО "Уссури-Центр" по договору от 30.03.2010, под контейнеры.

Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2011 установлен сторонами до 30.03.2012.

Письмом от 07.02.2012 N 403 ОАО "Приморавтодор" уведомил ООО "Уссури-Центр" о необходимости освободить земельный участок в связи с окончанием действия договора.

Неосвобождение земельного участка площадью 2484,5 кв.м от имущества ответчика послужило основанием для обращения ОАО "Приморавтодор" в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, ООО "Уссури-Центр", ссылаясь на наличие договора аренды от 31.03.2012 N 248/12, заключенного ОАО "Приморавтодор" с ИП Абушаевой Р.Л. в отношении земельного участка площадью 18 569 кв.м обратилось со встречным иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору N 248/12 в части земельного участка площадью 2484,5 кв.м в порядке статьи 621 ГК РФ.

При разрешении спора суд первой инстанции удовлетворяя требования по первоначальному иску и отказывая в удовлетворении встречного иска, исходил из того, что между сторонами отсутствуют договорные отношения.

Суд первой инстанции признал что договоры от 01.01.2002, от 01.01.2003, от 01.01.2003 (действовал в период с 01.01.2003 по 01.12.2004) являются незаключенными; договоры от 01.01.2007, от 01.05.2008, от 31.03.2009, от 30.03.2010 прекратили свое действие в связи с окончанием срока, на который они заключались.

Установив, что на спорном земельном участке, ООО "Уссури-Центр" самовольно возведены постройки, как капитального характера (закусочные,), так и не капитального (торговые павильоны, пристройка к зданию "Торговые павильоны", хозяйственная постройка к строению закусочная, проходная, навес) суд первой инстанции обязал общество произвести их снос.

Апелляционная инстанция, оставляя решение суда в силе, привела иную мотивировочную часть судебного акта.

Как установлено судами на части земельного участка с кадастровым номером 25:34:016402:841 находится имущество ООО "Уссури-Центр" в виде строений капитального и некапитального назначения. В обоснование правомерности нахождения строений на земельном участке площадью 2484,5 кв.м обществом представлены ряд договоров.

Так, договоры от 01.01.2002, от 01.01.2003 (период действия с 01.01.2003 по 31.12.2003), от 01.01.2003 (период действия с 01.01.2003 по 01.12.2004) заключены между ГУП "Мостостроительное предприятие" и ООО "Уссури-Центр". Предметом договоров являлась передача во временное пользование земельного участка площадью 2484,5 кв.м, для установки контейнеров.

Установлено, что ОАО "Приморавтодор" является правоприемником ГУП "Мостостроительное предприятие" (ранее ГП "Мостостроительное управление" за которым в свою очередь был закреплен на праве бессрочного пользования земельный участок площадью 32 046 кв.м с кадастровым номером 25:34:016402:678, для размещения производственной базы, что подтверждается государственным актом N ПК-34-006562).

В последующем, земельный участок с кадастровым номером 25:34:016402:678 разделен на два земельных участка, в том числе земельный участок площадью 18 569 кв.м с кадастровым номером 25:34:016402:841. Это подтверждается сведениями кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 25:34:016402:841 и не оспаривается сторонами.

Далее апелляционной коллегией установлено, что земельный участок площадью 2484,5 кв.м является частью земельного участка площадью 18 569 кв.м с кадастровым номером 25:34:016402:841. То, что на этой части земельного участка расположены строения капитального и некапитального назначения следует из экспертного заключения от 22.01.2014 N 344/с-13, выданного на основании судебной экспертизы, проведенной АНО "Приморское бюро судебных экспертиз" в рамках настоящего дела (определение от 12.07.2013).

Возведение строений капитального назначения осуществлено ООО "Уссури-Центр" в отсутствие правовых на то оснований, поэтому суды, руководствуясь правилами статьи 222 ГК РФ обоснованно признали их самовольными постройками.

Также в дело представлены договоры от 01.01.2007 (период действия с 01.06.2007 по 30.04.2008), от 01.05.2008 (период действия с 01.05.2008 по 31.03.2009), от 31.03.2009 (период действия с 31.03.2009 по 29.03.2010), от 30.03.2010 (период действия с 30.03.2010 по 28.03.2011). Эти договоры заключены филиалом "Мостостроительный" ОАО "Приморавтодор" (исполнитель) с ООО "Уссури-Центр".

Предметом договоров определено, что исполнитель на земельном участке площадью 2484,5 кв.м оказывает услуги по эксплуатационно-техническому обеспечению мест под контейнеры.

Апелляционная инстанция, повторно рассматривая дело в пределах предусмотренных статьей 268 АПК РФ полномочий, с учетом оценки договоров для установки контейнеров и по оказанию услуг эксплуатационно-технического обеспечения мест под контейнеры признала их договорами аренды, связи с чем квалифицировала спорные правоотношения по первоначальному иску как регулируемые нормами главы 34 ГК РФ "Аренда", условиями вышеназванных договоров.

При этом суд, установив фактическое исполнение сторонами договоров, отсутствие разногласий относительно объекта аренды, а именно земельного участка площадью 2484,5 кв.м, как по его использованию, так и по местонахождению, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" признал ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что договоры от 01.01.2002, от 01.01.2003 являются незаключенными, поскольку стороны в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ при их заключении не согласовали условие о предмете договора.

Судом также рассмотрен и признан ошибочным вывод суда первой инстанции о незаключенности дополнительного соглашения от 01.01.2011 N 2 к договору от 30.03.2010 исходя из следующего.

Как указано выше, договор от 30.03.2010 заключен сторонами на срок с 30.03.2010 по 28.03.2011. Дополнительным соглашением от 01.01.2011 N 2 к договору стороны изменили условие о сроке действия договора, установив его до 30.03.2012. Таким образом, действие договора продлено на срок более одного года.

По общему правилу (пункт 3 статьи 433 ГК РФ, пункт 2 статьи 26 ЗК РФ) дополнительное соглашение, заключенное на срок более чем один год подлежало государственной регистрации.

Вместе с тем согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора (дополнительного соглашения к договору), подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции, установив, что между сторонами были достигнуты все существенные условия для данного вида договора с учетом дополнительного соглашения к нему; обязательства, вытекающие из договора, исполнялись сторонами без возражений и в период, определенный дополнительным соглашением к договору пришел к правильному выводу, что в период до 30.03.2012 истец и ответчик обязаны были соблюдать и исполнять условия подписанного договора с учетом дополнительного соглашения. Правоотношения истца и ответчика, имевшие место в этот период до 30.03.2012 носят обязательственный характер и подлежат регулированию с применением условий заключенного договора.

Соответствующие правоотношения, вытекающие из условий заключенного, но не зарегистрированного договора касаются только сторон договора.

Эти взаимные права и обязанности для сторон договора прекращены в связи с окончанием срока его действия, то есть с 31.03.2012. Как установлено судом ОАО "Приморавтодор" направило в адрес ООО "Уссури-Центр" уведомление от 07.02.2012 о необходимости до 31.03.2012 освободить занимаемую территорию земельного участка. Тем самым ОАО "Приморавтодор" заявило возражение относительно дальнейшего использования земельного участка. Иных доказательств того, что сторонами предпринимались меры по согласованию дальнейшего использования ответчиком спорной части земельного участка площадью 2484,5 кв.м в материалах дела не представлено.

В тоже время в соответствии с абзацем 4 пункта 14 вышеназванных разъяснений в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Как установлено, 31.03.2012 ОАО "Примавтодор" (арендодатель) и ИП Абушаева Р.Л. (арендатор) заключили договор аренды N 248/12 (далее - договор аренды от 31.03.2012), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 18569 кв.м с кадастровым номером 25:34:016402:841, для размещения производственной базы.

Срок действия договора определен с 31.03.2012 по 30.03.2061.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Поскольку, как указано выше, дополнительное соглашение от 01.01.2011 N 2 к договору от 30.03.2010 в установленном порядке не зарегистрировано, поэтому последнее не может являться основанием для возникновения у ООО "Уссури-Центр" преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и, как следствие, права общества требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору (статья 621 ГК РФ).

В этой связи вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска является правильным, соответствующим установленным по делу обстоятельством, вышеприведенным нормам права.

Вывод суда в отношении обязанности ООО "Уссури-Центр" демонтировать за свой счет возведенные на спорном земельном участке строения правомерен и соответствует следующему.

Как установлено выше правоотношения сторон по использованию земельного участка площадью 2484,5 кв.м прекращены 30.03.2012.

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судами, с учетом проведенной в рамках настоящего спора экспертизы (экспертное заключение от 22.01.2014 N 344/с-13), установлено, что на земельном участке площадью 2484,5 кв.м, являющемся частью земельного участка с кадастровым номером 25:34:016402:841 расположены строения: торговые павильоны площадью застройки 276,72 кв.м, 146,7 кв.м, 42,81 кв.м, 342,51 кв.м, хозяйственная пристройка к строению "закусочная" площадью застройки 21,27 кв.м, пристройка к зданию "торговые павильоны" площадью застройки 124,78 кв.м, проходная площадью застройки 4,6 кв.м, навес (для утилизации отходов) площадью застройки 9,86 кв.м, закусочная площадью застройки 80,76 кв.м, закусочная площадью застройки 85,09 кв.м. При этом закусочные, по своим техническим параметрам, относятся к объектам капитального строения. Суды, установив, что возведение ООО "Уссури-Центр" закусочных осуществлено на земельном участке истца в отсутствии на то разрешительной и проектной документации, руководствуясь статьей 222 ГК РФ, признали их самовольными.

Доказательств, опровергающих эти выводы, кассационная жалоба не содержит.

В этой связи требования по первоначальному иску суды правомерно признали подлежащими удовлетворению.

Довод о нарушении судом апелляционной инстанции требований части 3 статьи 266 АПК РФ не нашел своего подтверждения, поскольку предмет и основания первоначального иска остались прежними, а квалификация спорных правоотношений и определение норм подлежащих применению в силу части 1 статьи 168 АПК РФ является прерогативой суда.

Поскольку спор по настоящему делу рассмотрен судами полно и всесторонне, выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах и не противоречат им, неправильного применения норм права и нарушений положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены решения, постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 19.06.2014 по делу N А51-31625/2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Ю. Лесненко