Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 февраля 2015 г. N Ф03-6379/14 по делу N А04-3925/2014

г. Хабаровск

10 февраля 2015 г.

Дело N А04-3925/2014

Резолютивная часть постановления от 03 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии

без явки представителей лиц, участвующих в деле

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу негосударственного частного некоммерческого учреждения дополнительного образования детей "Языковая школа "ЕКО (Рассвет)" на решение от 30.07.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу N А04-3925/2014 Арбитражного суда Амурской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Курмачев Д.В., в апелляционном суде судьи: Карасев В.Ф., Иноземцев И.В., Дроздова В.Г.

По иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска

к негосударственному частному некоммерческому учреждению дополнительного образования детей "Языковая школа "ЕКО (Рассвет)"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Остин"

о взыскании 780 032 руб. 81 коп.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска (ОГРН 1022800526187, место нахождения: 675000, Амурская область, г.Благовещенск, ул.Б.Хмельницкого, 8/2, далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к Негосударственному частному некоммерческому учреждению дополнительного образования детей "Языковая школа "ЕКО (Рассвет)" (ОГРН 1022800524383, место нахождения: 675000, Амурская область, г.Благовещенск, ул.Зейская, 235, далее - школа) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 18.10.2013 N 57 за период с 01.01.2011 по 31.03.2014 в сумме 745 148 руб. 37 коп., пени за нарушение сроков уплаты по договору за период с 26.12.2013 по 09.04.2014 в сумме 34 884 руб. 44 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Остин" (место нахождения: 675000, Амурская область, г.Благовещенск, ул.Студенческая, 13; далее - общество).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе (с учетом дополнений к ней) школа просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы об отсутствии надлежащей правовой оценки договора от 18.10.2013 N 57 на предмет установления объема действительных законных обязательств ответчика по спорной сделке. Утверждает, что в период с 01.01.2011 по 15.09.2011 в отношении спорного земельного участка действовал иной договор от 11.02.2010 N 19, в связи с чем у истца сохраняется право требовать с ответчика оплаты аренды лишь за указанный период. Также, по мнению ответчика, необоснован вывод судов о том, что фактические отношения по аренде спорного земельного участка возникли до даты подписания договора N 57 и акта приема-передачи от 18.10.2013. Кроме того, ответчик не согласен с размером начисленной истцом неустойки и применением судом при разрешении настоящего спора положений статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу (с учетом дополнений) изложенные в ней доводы отклонил, полагая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили; школа ходатайствовала о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, 22.09.2009 на основании договора аренды недвижимого муниципального имущества N 4, заключенного между комитетом и школой, последней во временное пользование предоставлено нежилое здание, расположенное по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Зейская, 235, общей площадью 303, 5 кв.м на срок до 30.09.2039. При этом пунктом 2.2.3 данной сделки на арендатора возложена обязанность по заключению с арендодателем договора аренды земельного участка, находящегося под указанным нежилым зданием, и внесению платы в порядке и на условиях, предусмотренных этим договором.

11.02.2010 между комитетом и школой заключен договор аренды N 19, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Зейская, 235, в квартале 28, кадастровый номер 28:01:130028:68, категория: земли населенных пунктов, площадь: 3 598 кв.м, назначение - для школы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Срок аренды установлен с 01.10.2009 по 30.09.2039 (раздел 1 договора); арендная плата 217 006 руб. 14 коп. в год (пункт 2.1 договора).

По договору купли-продажи от 04.07.2011 N 195 указанное здание и земельный участок приобрело ООО "Остин"; переход права собственности зарегистрирован 11.08.2011, о чем имеется соответствующее свидетельство о государственной регистрации права; 15.09.2011 между ООО "Остин" и школой заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 11.02.2010 N 19 (соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 12.01.2012).

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 27.09.2012 по делу N 2-7010/2012 договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2011 N 195 признан недействительным (ничтожным), применены последствия в виде обязания ООО "Остин" возвратить КУМИ г.Благовещенска одноэтажное здание и земельный участок, расположенные по адресу: г.Благовещенск, ул.Зейская, 235. Также на комитет возложена обязанность по возврату обществу денежных средств в сумме 29 120 513 руб. В связи с этим, спорные объекты недвижимости возвращены ООО "Остин" в муниципальную собственность.

18.10.2013 между комитетом (арендодатель) и школой (арендатор) заключен договор аренды N 57 спорного земельного участка на срок с 01.01.2011 по 30.09.2039; размер ежегодной арендной платы определен в сумме 217 006 руб. 14 коп., за период с 01.01.2011 по 31.12.2013 арендная плата составляет 651 018 руб. 42 коп.; расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534, решением Благовещенской городской Думы Амурской области от 29.09.2005 N 4/32 (в редакции от 31.01.2008 N 38/07, от 28.02.2008 N 39/11, от 28.02.2008 N 39/12); оплата производится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала (пункт 2.1 договора).

В пункте 2.4 договора стороны согласовали, что условия сделки в части начисления арендной платы применяются с 01.01.2011; за нарушение сроков арендной платы начисляется пеня в размере 0,05% от суммы, невнесенной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 4.3 договора).

По акту приема-передачи от 18.10.2013 спорный земельный участок передан во временное владение и пользование школе; договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись N 28-28-01/477/2013-997).

Письмом от 14.11.2013 школа сообщила комитету о готовности рассмотреть вопрос об оплате аренды за период с 01.01.2011 по 31.12.2013 в сумме 651 018 руб. 42 коп. и просила предоставить рассрочку оплаты сроком на 3 года с внесением денежных средств равными долями ежемесячно не позднее 20 числа каждого месяца, в ответ на которое комитет сообщил о согласии рассмотреть вопрос о рассрочке задолженности за период с 01.01.2011 по 30.09.2013 в размере 596 470 руб. 43 коп. сроком на 6 месяцев в случае уплаты задолженности, взысканной с ответчика решениями Арбитражного суда Амурской области по делам N N А04-5295/2010, А04-2251/2011 (взыскана задолженность за пользование земельным участком по 31.12.2010).

Сведений о том, что школой осуществлялась оплата за аренду спорного земельного участка, материалы настоящего дела не содержат. Ответчиком также не оспаривается, что в спорный период плата за пользование спорным имуществом им не вносилась.

Поскольку претензия от 09.04.2014 об оплате задолженности по аренде за период с 01.01.2011 по 31.03.2014 и пени оставлена ответчиком без удовлетворения, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 данного Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом изложенного, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суды установили, что, несмотря на продажу спорного земельного участка и находящегося на нем здания ООО "Остин" по договору от 04.07.2011 N 195, школа продолжала свою уставную деятельность в этом здании и место нахождения не изменяла. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 28:01:130028:68, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Зейская, 235, фактически использовался ответчиком начиная с 2010 года (дата заключения первоначальной сделки со школой в отношении спорного земельного участка) непрерывно, а сдача занимаемого школой здания и участка по акту от 15.09.2011 ООО "Остин" носила формальный характер.

Принимая во внимание наличие действующего договора аренды земельного участка от 11.02.2010 N 19 и издания администрацией г.Благовещенска постановления от 08.10.2013 N 4995 о признании утратившим силу постановления от 29.01.2010 N 327 "О предоставлении "Языковая школа "ЕКО (Рассвет)" земельного участка для школы по ул.Зейская, 235, в кв.28", суды посчитали, что стороны в договоре от 18.10.2013 N 57 урегулировали отношения по поводу использования спорного земельного участка с 01.01.2011, распространив его действие на прошедший период. Так как это не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признав доказанным комитетом факт неуплаты арендных платежей со стороны школы в спорный период пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части взыскания основного долга за спорный период и неустойки, расчет которой был проверен и признан обоснованным.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что арбитражными судами не дана надлежащая правовая оценка условиям договора от 18.10.2013 N 57 на предмет определения действительного объема обязательств ответчика при наличии иного договора, действующего в период с 01.01.2011 по 15.09.2011, не принимаются судом округа во внимание как противоречащие текстам обжалуемых судебных актов. Кроме того, как верно отмечено апелляционным судом, утверждение ответчика о праве комитета требовать повторной оплаты по договору от 11.02.2010 за уже оплаченный по договору от 18.10.2013 период является предположительным и не соответствует условиям заключенного договора аренды земельного участка от 18.10.2013 N 57.

Также подлежит отклонению и довод ответчика в кассационной жалобе об ошибочном применении судом норм статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключая договор аренды от 18.10.2013 N 57 в отношении спорного земельного участка, содержащего в себе условие о его использовании в период, который был включен в предыдущий договор аренды, контрагенты тем самым фактически произвели новацию, то есть прекратили обязательства сторон по сделке от 11.02.2010 N 19, хотя и не указали на это прямо в договоре N 57.

Отклоняя ссылку школы об ошибочности определения размера начисленной неустойки по причине отсутствия в договоре от 18.10.2013 N 57 условий о том, в какой период необходимо произвести расчет за прошедший период в сумме 651 018 руб. 42 коп., апелляционный суд принял во внимание не только условия данной сделки, но и переписку сторон, имевшую место в ноябре 2013 года, и обоснованно установил, что оплата указанной суммы должна была быть произведена школой не позднее 25.12.2013, что было определенно известно последней.

Аналогичные доводы школы, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку обстоятельств, установленных апелляционным судом, что не входит в полномочия суда округа в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению.

Иных доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего дела и влияющих на правильность выводов арбитражных судов, заявителем в кассационной жалобе не приведено.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства судами не допущено, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу N А04-3925/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Н. Новикова