Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 марта 2015 г. N Ф03-6129/14 по делу N А04-3148/2014

г. Хабаровск

03 марта 2015 г.

Дело N А04-3148/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии

от МКУ "Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района": Агафонова Л.В., распоряжение от 24.03.2008 N 25к;

от СПК "Октябрьский": Зубова Р.В., представитель по доверенности от 01.09.2014 N 6

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района" на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 по делу N А04-3148/2014 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Курмачев Д.В., в апелляционном суде судьи Михайлова А.И., Гетманова Т.С., Ротарь С.Б.

По иску муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района"

к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Октябрьский"

о взыскании 1 530 687 руб. 97 коп. и расторжении договора аренды

Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (ОГРН 1042800112684, ИНН 2804010965; место нахождения: 676850, Амурская область, г. Белогорск, ул. Гагарина, 2; далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Октябрьский" (ОГРН 1022801064791, ИНН 2821003020; место нахождения: 676821, Амурская область, с. Васильевка, ул. Набережная, 92; далее - СПК "Октябрьский", кооператив) о расторжении заключенного с ответчиком договора аренды земельных участков от 21.08.2007 N 83/07 и возврате спорных земельных участков (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Иск заявлен на основании статей 450, 619 ГК РФ и обусловлен систематическим и грубым нарушением ответчиком принятых на себя обязательств арендатора. Поскольку такие нарушения, по мнению истца, носят существенный характер, правоотношения сторон по договору аренды подлежат прекращению в судебном порядке.

Решением суда от 16.07.2014 уточненные требования истца удовлетворены в полном объеме, в том числе с учетом разъяснений пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 названное решение от 16.07.2014 отменено, в иске отказано. При этом апелляционный суд, опираясь на разъяснения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходил из того, что ответчиком устранены вменяемые ему нарушения договорных обязательств.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней Комитет указывает на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, а также на неправильное применение судом норм материального права, в связи с чем просит постановление апелляционного суда от 29.10.2014 отменить и оставить в силе ранее принятое по делу решение суда первой инстанции от 16.07.2014.

Заявитель жалобы в обоснование своей позиции приводит доводы о том, что ответчик с момента заключения в 2007 году договора аренды допускает просрочки при внесении арендной платы, несмотря на регулярно направляемые ему истцом претензии. По этим причинам Комитет ранее уже обращался в арбитражный суд с аналогичными требованиями (дело N А04-381/2011). Данные обстоятельства подтверждают ошибочность вывода апелляционного суда о том, что такие нарушения не являются существенными. Настаивает на том, что факт устранения арендатором допущенных им нарушений не препятствует расторжению договора в силу пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73, которым правомерно руководствовался суд первой инстанции при удовлетворении иска. Кроме того, заявитель ссылается на то, что несвоевременное внесение арендных платежей влечет негативные последствия и препятствует надлежащему исполнению органом местного самоуправления обязательств, предписанных бюджетным законодательством. В целом заявитель полагает, что выводы апелляционного суда противоречат нормам статей 450, 614, 615, 619, 620 ГК РФ и статьям 1, 65 Земельного кодекса РФ, поскольку систематическое и грубое неисполнение арендатором основополагающей обязанности по внесению платы за пользование земельным участком в любом случае является достаточным основанием для прекращения спорных правоотношений, поскольку в такой ситуации арендодатель в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении с ответчиком договора аренды. Заявитель жалобы также считает, что обстоятельства, связанные с чрезвычайной ситуацией - наводнением 2013 года, не имеют правового значения, поскольку ответчик не подтвердил, каким-образом это препятствовало надлежащему исполнению обязательств по своевременному внесению арендной платы и не представил доказательств того, что спорные участки подверглись затоплению. Помимо этого, Комитет дополнительно указывает на наличие иных нарушений, а именно ненадлежащее использование кооперативом предоставленных ему земельных участков (несоблюдение противопожарной безопасности), что установлено судом первой инстанции, однако не учтено апелляционным судом. На такие нарушения указывалось истцом в направленной ответчику претензии от 24.04.2014, в связи с чем они являются самостоятельным основанием для расторжения договора аренды. При наличии у кооператива собственных земельных участков, прекращение арендных отношений не повлечет для ответчика каких-либо последствий и не воспрепятствует осуществлению им уставной деятельности. Дополнительно заявитель жалобы ссылается на нарушение апелляционным судом норм процессуального права, выразившееся в принятии апелляционной жалобы кооператива по истечении установленного статьей 259 АПК РФ месячного срока на ее подачу.

СПК "Октябрьский" в отзыве на кассационную жалобу и письменных пояснениях опровергает доводы Комитета о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земельных участков. Считает, что сумма задолженности являлась незначительной. Факт затопления арендуемых участков подтвержден заключенным с истцом дополнительным соглашением от 31.12.2013 о предоставлении льготы по арендной плате за 2013 год. Указывает на то, что спорные участки вовлечены в хозяйственный оборот и используются кооперативом в целях реализации долгосрочной целевой программы "Развитие сельского хозяйства в муниципальном образовании Белгородского района на 2013-2020 годы" для разведения и выращивания крупного рогатого скота племенных пород. При этом ежегодно поголовье скота увеличивается, что свидетельствует об экономическом росте производства и подтверждает необходимость дальнейшего использования арендуемых участков в качестве пастбищ и для заготовки кормовых культур.

В судебных заеданиях суда кассационной инстанции, проведенных в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представитель Комитата настаивал на отмене обжалуемого постановления апелляционного суда, против чего возражал представитель СПК "Октябрьский". Представители сторон дали свои пояснения по обстоятельствам спора и ответили на вопросы суда.

Проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и СПК "Октябрьский" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 21.08.2007 N 83/07, по условиям которого арендатору на срок с 21.08.2007 по 21.08.2056 (49 лет) в пользование для целей сельскохозяйственного производства предоставлены земельные участки, расположенные на территории бывшего совхоза "Амурский":

- с кадастровым номером 28:09:020425:0002 площадью 893,96 га;

- с кадастровым номером 28:09:020430:0016 площадью 194,07 га;

- с кадастровым номером 28:09:020427:0010 площадью 690,81 га;

- с кадастровым номером 28:09:020430:0012 площадью 85,91 га;

- с кадастровым номером 28:09:020430:0017 площадью 44,93 га;

- с кадастровым номером 28:09:020430:0013 площадью 43,38 га;

- с кадастровым номером 28:09:020427:0011 площадью 1039,46 га;

- с кадастровым номером 28:09:020431:0012 площадью 956,97 га;

- с кадастровым номером 28:09:020427:0009 площадью 361,81 га;

- с кадастровым номером 28:09:020430:0015 площадью 495,74 га.

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 21.08.2007. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер, порядок и условия внесения арендной платы определены сторонами в разделе 3 заключенного договора, согласно которому арендная плата вносится арендатором не позднее 15 октября текущего года - за первое полугодие, не позднее 15 ноября - за второе полугодие текущего года. Также предусмотрено изменение арендной платы в указанных в договоре случаях, но не чаще одного раза в год, на основании письменного уведомления арендодателя, которое является неотъемлемой частью договора.

Впоследствии стороны неоднократно вносили изменения в условия заключенного между ними договора, в том числе определили новый размер арендной платы, составляющий 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков (соглашение от 18.11.2008); а также с учетом раздела двух земельных участков с кадастровыми номерами 28:09:020427:0011 и 28:09:020431:0012 уточнили описание предмета договора (соглашение от 07.02.2013), а именно вместо этих участков указали вновь образованные участки:

- с кадастровым номером 28:09:020427:573 площадью 245 кв.м, категория земель - земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, радиовещания, информатики, космического обеспечения, энергетики и обороны и иного назначения, разрешенное использование - под строительство линейной части объекта "Трубопроводная система Восточная Сибирь-Тихий океан" участок трассы НПС "Сковородино" СМНП "Козьмино" (ВСТО-II), местоположение: Амурская область, Белогорский район;

- с кадастровым номером 28:09:020427:574 площадью 10 222 293 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение: Амурская область, Белогорский район;

- с кадастровым номером 28:09:020427:575 площадью 172 062 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - под строительство линейной части объекта "Трубопроводная система Восточная Сибирь-Тихий океан" участок трассы НПС "Сковородино" СМНП "Козьмино" (ВСТО-II), местоположение: Амурская область, Белогорский район;

- с кадастровым номером 28:09:020431:28 площадью 1683 кв.м, категория земель - земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, радиовещания, информатики, космического обеспечения, энергетики и обороны и иного назначения, разрешенное использование - для эксплуатации линейной части объекта "Трубопроводная система Восточная Сибирь-Тихий океан" участок трассы НПС "Сковородино" СМНП "Козьмино" (ВСТО-II), местоположение: Амурская область, Белогорский район, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по землям бывшего совхоза "Амурский", 6 375 м на восток с. Дубровка;

- с кадастровым номером 28:09:020431:29, площадью 217 658 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - под строительство линейной части объекта "Трубопроводная система Восточная Сибирь-Тихий океан" участок трассы НПС "Сковородино" СМНП "Козьмино" (ВСТО-II), местоположение: Амурская область, Белогорский район, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по землям бывшего совхоза "Амурский", 6 375 м на восток с. Дубровка;

- с кадастровым номером 28:09:020431:30 площадью 9 245 577 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение: Амурская область, Белогорский район.

Согласно претензии Комитета от 25.11.2013 N 01-27-1528 за кооперативом числилась задолженность по арендной плате за 2012 год в размере 37 125 руб. и за 2013 год - 423 405 руб. 10 коп. с учетом начисленной неустойки. В этой связи арендатору было предложено в течение 30 дневного срока погасить имеющуюся задолженность, либо расторгнуть договор аренды от 21.08.2007 N 83/07.

Далее, между сторонами заключено дополнительное соглашение от 31.12.2013 к названному договору аренды, по условиям которого арендатору в соответствии с постановлением Законодательного собрания Амурской области от 24.10.2013 N 27/489 представлена льгота по арендной плате в размере 50% в связи с имевшейся в 2013 году чрезвычайной ситуацией (наводнением).

Поскольку задолженность кооперативом погашена не была, Комитет вновь направил в адрес ответчика претензию от 24.04.2014 N 01-27-341, в которой предложил погасить долг и неустойку за 2012-2013 годы в течение 10 дней или досрочно расторгнуть договор аренды. При этом в данной претензии Комитет дополнительно сообщил о том, что арендатором ненадлежащим образом используются спорные земельные участки, что подтверждается актами проверок от 30.09.2008, от 05.10.2009, от 23.05.2012 и от 12.09.2013.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком своих обязанностей по договору аренды и неустранение допущенных нарушений в сроки, указанные в претензионных письмах, истец 14.05.2014 обратился в суд с иском о взыскании долга и расторжении договора аренды.

Поскольку на момент обращения Комитета в суд ответчик фактически погасил задолженность по арендной плате и уплатил штрафные санкции (платежные поручения от 24.04.2014 N 12, от 13.05.2014 NN 98, 642) истец после уточнения заявленных требований настаивал только на расторжении договора и возврате спорных участков.

По результатам рассмотрения настоящего спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к противоположным выводам по вопросу о наличии оснований для прекращения правоотношений сторон.

Так суд первой инстанции, установив факты неоднократного нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, а также ненадлежащего использования ответчиком арендованных земельных участков, признал такие нарушения существенными и достаточными для расторжения договора аренды от 21.08.2007 N 83/07.

Апелляционный суд, напротив, с учетом фактических обстоятельств данного спора счел, что допущенные арендатором просрочки внесения арендных платежей с учетом погашения долга не свидетельствуют о существенном характере таких нарушений. При этом апелляционный суд отклонил доводы истца в части ненадлежащего использования ответчиком спорных земельных участков, поскольку они не заявлялись в качестве оснований для расторжения договора аренды. В такой ситуации суд апелляционной инстанции признал требования Комитета необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Кассационный суд по итогам проверки обоснованности указанных выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанции, считает необходимым отметить следующее.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае передачи с согласия арендодателя арендованного имущества в субаренду (поднаем) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Как видно из обстоятельств данного спора в качестве основания для расторжения договора аренды от 21.08.2007 N 83/07 Комитет при подаче иска указал на неоднократное нарушение кооперативом сроков внесения арендной платы, что в силу статьи 619 ГК РФ и пункта 6.4 договора, по мнению истца, является основанием для удовлетворения предъявленных требований.

Не соглашаясь с позицией истца в данной части, апелляционный суд, исходил из того, что в отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрены специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом апелляционным судом также учитывались разъяснения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 по смыслу которых при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Поскольку представленные в материалы дела доказательства подтверждают отсутствие на стороне ответчика задолженности по уплате арендных платежей на момент обращения Комитета в суд, что последним не отрицается, апелляционный суд признал, что допущенные арендатором нарушения сроков внесения арендной платы в данном случае не могут являться основанием для расторжения договора аренды от 21.08.2007 N 83/07.

Суд кассационной инстанции считает возможным поддержать такие выводы апелляционного суда, сделанные с учетом специальных норм земельного законодательства и конкретных обстоятельств настоящего спора, возникшего в отношении земельных участков, предоставленных арендатору на срок 49 лет.

Ссылка суда первой инстанции на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 в данном случае ошибочна, поскольку нормы земельного законодательства, в частности пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, являются приоритетными по отношению к общим нормам гражданского законодательства, регулирующим арендные правоотношения.

При этом несогласие Комитета с квалификацией апелляционного суда допущенных ответчиком нарушений как несущественных, не может повлиять на правомерность указанных выводов, поскольку в силу приведенных выше разъяснений пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11, даже факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о его досрочном расторжении при условии устранения арендатором допущенного нарушения (его последствий) в разумный срок.

Вопрос о разумности срока устранения допущенных нарушений непосредственно связан с оценкой имеющихся в деле доказательств, однако у суда кассационной инстанции не имеется предусмотренных нормами главы 35 АПК РФ оснований для их переоценки.

При этом согласно материалам дела, истец, соблюдая обязательную процедуру досудебного порядка урегулирования спора с учетом положений статьи 619 ГК РФ, направил ответчику претензию от 24.04.2014, в которой окончательно определена сумма задолженности за 2012-2013 годы. Оплата произведена 24.04.2014 и 13.05.2014, а иск поступил в суд 14.05.2014.

Таким образом вывод апелляционного суда о том, что имевшиеся факты просрочки внесения ответчиком арендных платежей при отсутствии задолженности на момент предъявления иска не являются достаточными и безусловными основаниями для расторжения договора, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Помимо этого следует отметить, что исходя из принципа стабильности гражданского оборота расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В рассматриваемой ситуации арендодатель получил от арендатора определенную договором плату с нарушением срока, что само по себе не свидетельствует о причинении истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.

Принимая во внимание, что нормами статьи 330 ГК РФ предусмотрена самостоятельная ответственность в случае просрочки исполнения в виде неустойки, которая в данном случае также уплачена кооперативом, применение избранной истцом меры ответственности (расторжение договора) является несоразмерным степени существенности допущенных кооперативом нарушений и нарушает баланс интересов сторон.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции отклоняет доводы Комитета о неоднократности и существенности допущенных ответчиком нарушений сроков внесения арендных платежей, а также о возникновении по этой причине препятствий для надлежащего исполнения органом местного самоуправления бюджетных обязательств, поскольку они не подтверждают незаконность выводов апелляционного суда в той части, которая касается невозможности расторжения спорного договора аренды при условии отсутствия задолженности по арендной плате. Кроме того, аналогичные аргументы рассматривались апелляционным судом и получили надлежащую правовую оценку.

Ссылки истца на нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей за период с 2007 по 2011 годы кассационным судом не учитываются, поскольку они не относятся к спорному периоду (2012-2013 годы). Кроме того, Комитет по указанным основаниям уже обращался в арбитражный суд с аналогичными требованиями в рамках дела N А04-381/2011, однако отказался от предъявленного иска, в связи с чем производство по делу было прекращено. При этом нормы статьи 150 АПК РФ не допускают возможности повторного рассмотрения спора между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Доводы истца о том, что ответчик не подтвердил, каким образом имевшаяся в 2013 году чрезвычайная ситуация (наводнение) препятствовала надлежащему исполнению обязательств по своевременному внесению арендной платы и не представил доказательств того, что спорные участки подверглись затоплению, также отклоняются, поскольку данные обстоятельства учитывались сторонами при подписании между ними дополнительного соглашения от 31.12.2013 к договору аренды, по условиям которого арендатору представлена льгота по арендной плате в размере 50%.

Между тем, судами обеих инстанций при рассмотрении данного спора не учтены следующие обстоятельства.

Так, суд первой инстанции, на основе представленных в материалы дела доказательств пришел к выводу о том, что по результатам проведенных комиссионных проверок, оформленных актами от 30.09.2008, от 05.10.2009 и от 24.04.2014, указал на то, что на арендуемых земельных участках выявлено зарастание кустарниками, сорными растениями, а также отсутствие каких-либо сельскохозяйственных работ, указано на использование кооперативом только 1/2 части земельных участков с кадастровыми номерами 28:09:020427:0011, 28:09:020427:0010, а также имеются следы возгорания сухой травы на земельных участках с кадастровыми номерами: 28:09:020427:574, 28:09:020427:10. Данные обстоятельства также нашли свое отражение в протоколах об административном правонарушении от 06.06.2014 N N 291, 292.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции отклонил возражения ответчика против иска, основанные на положениях статьи 46 Земельного кодекса РФ в части не допускающих прекращения аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.

Апелляционный суд, в свою очередь, отклоняя доводы истца о ненадлежащем использовании ответчиком земельных участков не учел, что Комитет об этих обстоятельствах указывал в претензии от 24.04.2014 и приводил соответствующие доводы при рассмотрении спора в суде первой инстанции.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статей 42 Земельного кодекса РФ также закреплены основные обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, в силу которых указанные лица обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Неисполнение указанных обязанностей, в частности ненадлежащее использование земельного участка, а именно: использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование), влечет принудительное прекращение права пользования земельным участком, предоставленном в аренду (пункт 2 статьи 45 и пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ).

Аналогичные обязанности землепользователя, которому предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения, и последствия их нарушений предусмотрены статьей 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В развитие указанной нормы права Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369 утвержден Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Таким образом по смыслу приведенных выше норм права неиспользование земельного участка по его целевому назначению является самостоятельным основанием для прекращения прав на этот участок, в том числе путем досрочного расторжения договора аренды. Однако для этого требуется не только соблюдение арендодателем обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного общими нормами гражданского законодательства, но и наличие дополнительных условий, указанных в специальных нормах земельного законодательства.

В данном случае по условиям договора аренды от 21.08.2007 N 83/07 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 07.02.2013) часть земельных участков предоставлена кооперативу для ведения сельскохозяйственной деятельности, а остальная часть участков - для строительства линейной части объекта "Трубопроводная система Восточная Сибирь-Тихий океан" участок трассы НПС "Сковородино" СМНП "Козьмино" (ВСТО-II).

В качестве доказательств ненадлежащего использования спорных земельных участков истец в своей претензии от 24.04.2014, направленной в адрес ответчика, ссылался на акты проверок от 30.09.2008, от 05.10.2009, от 23.05.2012 и от 12.09.2013. При этом в материалах дела имеются только два из названных актов, составленных в 2008 и 2009 годах (до раздела земельных участков с кадастровыми номерами 28:09:020427:0011, 28:09:020431:0012 и изменения целевого назначения вновь образованных участков), согласно которым в ходе проверок выявлено зарастание участков кустарниками, сорными растениями, а также отсутствие на них каких-либо сельскохозяйственных работ, при этом указано на использование кооперативом только 1/2 части земельных участков с кадастровыми номерами 28:09:020427:0011, 28:09:020427:0010.

Акт проверки от 24.04.2014, составленный в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:09:020427:574 и на основании которого ответчик привлечен к административной ответственности за несоблюдение противопожарной безопасности, Комитетом в претензии от 24.04.2014 указан не был.

При таких обстоятельствах, исходя из содержания направленной ответчику претензии и учитывая приводившиеся сторонами в ходе рассмотрения спора доводы и возражения по вопросу ненадлежащего использования арендатором предоставленных ему земельных участков, судам необходимо было исследовать должным образом данные обстоятельства и дать оценку имеющимся в деле доказательствам на предмет наличия оснований для расторжения договора в случае подтверждения предусмотренных законом условий.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые без выяснения всех значимых для дела обстоятельств и содержащие выводы, не соответствующие имеющимся в деле доказательствам, подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду при новом рассмотрении спора необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать обстоятельства, связанные с надлежащим использованием ответчиком спорных участков с учетом их целевого назначения, дать оценку имеющимся в деле актам проверок, выяснить насколько они подтверждают соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора и свидетельствуют о нарушении ответчиком условий использования каждого конкретного участка (в том числе с учетом специальных сроков, предусмотренных пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ и статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, в который не включается период стихийных бедствий, а также признаков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369).

При этом суду также следует поверить, предлагалось ли истцом ответчику устранить допущенные нарушения в этой части и предпринимались ли последним для этого необходимые меры, в частности установить, каким образом используются кооперативом спорные земельные участки на момент рассмотрения спора. В зависимости от этого рассмотреть спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Иные доводы Комитета, приведенные им в поданной жалобе, касающиеся наличия у кооператива собственных земельных участков не могут повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора. Само по себе наличие у арендатора иного имущества, в том числе принадлежащего ему на праве собственности, не влечет прекращения существующих между сторонами договорных правоотношений. Таких оснований для расторжения договора в судебном порядке статьи 450, 619 ГК РФ не содержат.

Ссылка на нарушение апелляционным судом норм процессуального права, выразившееся в принятии апелляционной жалобы кооператива по истечении месячного срока на ее подачу, не нашла своего подтверждения. В данном случае пропущенный ответчиком срок восстановлен апелляционным судом по правилам статьей 117, 259 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.07.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 по делу N А04-3148/2014 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова