Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 марта 2015 г. N Ф03-612/15 по делу N А73-4349/2014

г. Хабаровск

27 марта 2015 г.

Дело N А73-4349/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко

Судей: М.М. Саранцевой, Я.В. Кондратьевой

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Фрилансер": Мотлохова Е.А., представитель по доверенности от 01.11.2013

от Администрации города Хабаровска: Тарчук Е.Н., представитель по доверенности от 28.11.2014 N 1.1.27-649

от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: Тарчук Е.Н., представитель по доверенности от 26.12.2014 N 13115/02-12

от открытого акционерного общества "Хабаровский завод имени А.М. Горького": представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фрилансер" на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014 по делу N А73-4349/2014 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья С.Д. Манник, в апелляционном суде - судьи Т.Д. Пескова, И.И. Балинская, Е.И. Сапрыкина

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фрилансер"

к Администрации города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

третье лицо: открытое акционерное общество "Хабаровский завод имени А.М. Горького"

о признании незаконным решения Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска N 630/17-07 от 24.01.2014, обязании Администрации г. Хабаровска принять постановление о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Фрилансер" земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041502:35 в аренду

Общество с ограниченной ответственностью "Фрилансер" (ОГРН 1022701197056, ИНН 2723044476; место нахождения: 680052, г. Хабаровск, ул. Гагарина, 22А, корпус 2; далее - ООО "Фрилансер", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - Департамент) о признании незаконным решения от 24.01.2014 N 630/17-07, и об обязании принять постановление о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041502:35 в аренду.

Определением суда от 09.06.2014 в соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Хабаровский завод имени А.М. Горького" (далее - ОАО "Хабсудмаш").

На основании статьи 47 АПК РФ определением суда от 22.07.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация города Хабаровска (далее - Администрация).

Решением суда от 19.08.2014 заявленные ООО "Фрилансер" требования удовлетворены в полном объеме. Оспариваемое решение Департамента признано незаконным. На Администрацию возложена обязанность принять постановление о предоставлении ООО "Фрилансер" в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041502:35. В возмещение судебных расходов по государственной пошлине с Департамента в пользу общества взыскано 2000 руб.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении заявления ООО "Фрилансер" отказано.

В кассационной жалобе, с учетом ее дополнения, общество выражает несогласие с принятым постановлением апелляционного суда, считает положенные в его основу выводы несоответствующими фактическим обстоятельствам спора и нормам права, регулирующим рассматриваемые правоотношения, в связи с чем просит данное постановление отменить и оставить в силе ранее принятое по настоящему делу решение суда от 19.08.2014.

Заявитель кассационной жалобы оспаривает выводы апелляционного суда относительно необходимости предварительного отказа третьего лица от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком либо его частью, а также наличия соответствующего решения уполномоченного органа о прекращении права такого пользования. Кроме того общество указывает на неправомерность вывода суда апелляционной инстанции о размере испрашиваемого земельного участка в аренду исходя из площади 219 кв.м., которая занята объектом недвижимости.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы жалобы.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Однако в заседании суда кассационной инстанции представитель Администрации и Департамента отклонила доводы жалобы, указывая на законность и обоснованность принятого постановления апелляционного суда.

ОАО "Хабсудмаш", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в суд не обеспечило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке главы 35 АПК РФ.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 27.12.1995 Администрацией принято постановление N 5054 о предоставлении АООТ "Хабаровский завод им. Горького" земельного участка площадью 58,57 га для фактически возведенных строений промышленной зоны в постоянное пользование (свидетельство 04.01.96 N 1). В то же время, постановлением мэра г. Хабаровска от 13.01.2003 N37 по обращению ОАО "Хабсудмаш" постановление N 5054 от 27.12.1995 отменено.

В свою очередь, ООО "Фрилансер" по договору купли-продажи недвижимости от 11.10.2004 N 4, с учетом дополнения от 11.10.2004 N 1, приобрело у ОАО "Хабсудмаш" объект недвижимости - здание отдела подготовки кадров, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Гагарина, 22а, литер Ш, площадью 219 кв. м. Переход права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке 09.09.2005 (свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.2005 серии 27АБ N 076341).

В дальнейшем, по инициативе общества, при согласии Администрации и с учетом проведенного обществом с ограниченной ответственностью "Далькомзем" межевания, из земель населенного пункта образован новый земельный участок с местоположением по адресу: г. Хабаровск, ул. Горького, дом 22а, площадью 5329 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0041502:35. Вновь образованный земельный участок поставлен на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости 12.11.2005, что подтверждается имеющимися в деле выписками из кадастрового паспорта недвижимости от 12.08.2011 и от 13.05.2013.

Из материалов дела усматривается, что в период 2010 - 2013г.г. общество принимало меры и обращалось в Администрацию с заявлениями о приобретении прав на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041502:35. Однако в оформлении прав на указанный земельный участок было отказано на том основании, что данный земельный участок находится у ОАО "Хабсудмаш" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

14.01.2014 ООО "Фрилансер" обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок площадью 5329 кв. м, с кадастровым номером 27:23:0041502:35, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Гагарина, дом 22А.

В ответ Департамент письмом от 24.01.2014 N 630/17-07 сообщил, что в связи с тем, что обществом не представлена информация в отношении отмены права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Хабсудмаш", Департаментом сделан запрос в Департамент архитектуры, строительства и землепользования.

Из названного письма также следовало, что обществу дополнительно сообщено, что Открытое акционерное общество "Хабаровский завод имени А.М. Горького" (сокращенное название ОАО "Хабсудмаш") в настоящее время является действующим юридическим лицом, которое располагается по адресу: 680052, Хабаровский край, город Хабаровск, улица Гагарина, дом 22.

При решении вопроса об отмене права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Хабсудмаш" работа в отношении Вашего заявления о заключении договора аренды от 20.12.2013 N 16242, как указано в названном письме, будет продолжена.

Полагая, что оспариваемое письмо не соответствует закону, нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, ООО "Фрилансер" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьями 200 и 201 АПК РФ предусмотрено, что ненормативный акт, решение, действия (бездействие) государственного органа могут быть признаны арбитражным судом незаконными при доказанности одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя в полном объеме заявленные обществом требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Фрилансер", являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке, в силу требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имеет право на заключение договора аренды земельного участка и, применив пункт 3 статьи, возложил на Администрацию обязанность о передачи земельного участка в аренду.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о переходе к обществу права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, сославшись на отсутствие отказа ОАО "Хабсудмаш" от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования, и указав при этом на то обстоятельство, что общество вправе претендовать при выполнении вышеназванного условия лишь на аренду земельного участка площадью 219 кв.м., занятого его объектом недвижимости.

Между тем, такие выводы суда апелляционной инстанции, повторно рассматривавшего дело по существу заявленных требований, сделаны без системного учета норм законодательства, регулирующего спорные правоотношения, не отвечают положениям пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, предусматривающим переход к покупателю объекта недвижимости права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанцией согласился с позицией Администрации и Департамента, сделав вывод, что для предоставления земельного участка в аренду ООО "Фрилансер" право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Хабсудмаш" испрашиваемым земельным участкам подлежит прекращению, а общество, заинтересованное в получении его в аренду, должно обратиться с тем, чтобы ОАО "Хабсудмаш" отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке и по правилам пункта 1 статьи 45, пунктов 3-6 статьи 53 ЗК РФ.

Вместе с тем, из названных правовых норм следует, что при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем отказа землепользователя от этого права правообладатель подает соответствующее заявление в орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком от имени собственника, который принимает решение о прекращении права и обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права.

При этом Земельный кодекс Российской Федерации не содержит норм, обязывающих заинтересованное лицо обратиться к правообладателю за истребованием у него отказа от права.

Таким образом, апелляционный суд необоснованно указал на необходимость обращения за отказом от права постоянного (бессрочного) пользования упомянутым земельным участком.

Кроме того, общество является собственником строения, расположенного на земельном участке, находящимся в муниципальной собственности и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за ОАО "Хабсудмаш".

В соответствии с частью 1 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.

В силу статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Из пункта 1 статьи 36 ЗК РФ следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Данное положение отражено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 " О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N11 от 24.03.2005).

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статьи 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 286, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 1489/11, N 3771/11, N 4275/11, от 03.04.2012 N 12955/11 и от 09.04.2013 N 14363/12.

Таким образом, при наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.

Отменяя принятое судом первой инстанции решение и отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, апелляционный суд указал в своем постановлении от 03.12.2014, что испрашиваемый земельный участок должен составлять площадь 219 кв.м., исходя из площади занятой объектом недвижимости.

Между тем названные выше выводы апелляционного суда, положенные им в основу обжалуемого судебного акта, сделаны с неправильным применением норм материального права, без учета и оценки фактических обстоятельств спора.

Для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 статьи 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65 АПК РФ).

Из материалов дела видно, что ООО "Фрилансер" является коммерческой организацией, поэтому как уже было отмечено ранее, в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Следовательно, в рассматриваемом споре подлежал обоснованию и доказыванию факт необходимости предоставления обществу земельного участка в требуемом размере для эксплуатации объекта недвижимости, нормативы которого должны быть определены в соответствии с требованиями законодательства.

Однако судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не исследован вопрос о площади заявленного обществом земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, который определяется, как следует из абзаца 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ, с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При названных обстоятельствах обжалуемый судебный акт апелляционного суда подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014 по делу N А73-4349/2014 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.А. Логвиненко

Судьи

М.М. Саранцева Я.В. Кондратьева