Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 апреля 2015 г. N Ф03-1032/15 по делу N А51-7453/2014

г. Хабаровск

09 апреля 2015 г.

А51-7453/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик

рассмотрев в судебном заседании при участии 24.03.2015 от истца: Диордияшенко, О.В., представитель по доверенности от 11.11.2014 N 22/Д; от ответчика: Назаров В.В., представитель по доверенности от 07.04.2014 N 12

31.03.2015 и 07.04.2015 - в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Терминал Владивосток"

на решение от 08.10.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014

по делу N А51-7453/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А. Жестилевская,

в суде апелляционной инстанции судьи Т.А. Аппакова, Л.А. Мокроусова, Л.Ю. Ротко

по иску закрытого акционерного общества "Терминал Владивосток"

к закрытому акционерному обществу "Центр "Строй"

третье лицо: открытое акционерное общество "Международный аэропорт Шереметьево"

о взыскании 9 750 000 руб.

Закрытое акционерное общество "Терминал Владивосток" (ОГРН 1092502001998, ИНН 2502039781, место нахождения: 692756, Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, 41; далее - истец, ЗАО Терминал Владивосток") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу "Центр "Строй" (ОГРН 1022501279866, ИНН 2504000405, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 29; далее - ответчик, ЗАО "Центр "Строй") о взыскании 9 750 000 руб. (с учётом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Определением суда от 11.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Международный аэропорт Шереметьево".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.10.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014, заявленное истцом требование удовлетворено в части взыскания с ответчика в пользу истца 49 195 руб. 08 коп.; в удовлетворении требования в остальной части отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "Терминал Владивосток" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как незаконные. Заявитель считает, что судами не дана надлежащая оценка соглашению о намерении переуступить право аренды земельного участка и договору о переуступке права аренды земельного участка в части возмездности переуступки и согласованного сторонами порядка определения цены аренды. Настаивает, что стоимость права аренды подлежит определению на основании отчета об оценке, а именно отчета от 12.09.2014 N 4000.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Центр "Строй" выразило несогласие с изложенными в ней доводами, указало, что считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании кассационной инстанции представители истца и ответчика доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения.

ОАО "Международный аэропорт Шереметьево", извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции своих представителей не направило.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 17.02.2011 между Федеральным агентством воздушного транспорта Российской Федерации (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Терминал Владивосток" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка б/н, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 9 999 кв. м с кадастровым номером 25:27:080103:75, расположенный по адресу: Приморский край, г. Артем, в районе с. Кневичи, для использования в целях строительства объектов аэровокзального комплекса аэропорта г. Владивосток.

Срок аренды установлен с 25.01.2011 по 28.04.2059.

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, сдать участок или часть его в субаренду в пределах срока договора с согласия арендодателя.

Факт передачи земельного участка оформлен актом приема-передачи от 17.02.2011.

Дополнительным соглашением от 04.04.2011 к договору аренды от 17.02.2011 б/н стороны уточнили адресные ориентиры земельного участка: участок расположен примерно в 1 109 м по направлению на юго-запад от ориентира (МОУ СОШ N 22), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, с. Кневичи, пер. Русский, 5.

Договор аренды, дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Ранее, до заключения договора аренды от 17.02.2011, в отношении этого земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 между ЗАО "Терминал Владивосток" (арендатор 1) и ЗАО "Центр "Строй" (арендатор 2) подписано соглашение от 26.01.2011 N 4/01/2011 о намерении переуступить право аренды земельного участка. Согласно условиям соглашения арендатор 1 с согласия Федерального агентства воздушного транспорта Российской Федерации обязуется передать арендатору 2 свои права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75.

Соглашением определено, что передача земельного участка будет осуществлена по заявлению арендатора 2 после государственной регистрации права собственности арендатора 2 на объекты аэровокзального комплекса аэропорта г. Владивосток - котельную и очистные сооружения. Стоимость права аренды должна быть определена на основании отчета независимого оценщика (пункт 1.2).

31.05.2011 между этими же лицами подписан договор N 19/05/2011 о переуступке права аренды земельного участка, по условиям которого арендатор 1 с согласия арендодателя передает арендатору 2 свои права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75, местонахождение: примерно в 1109 м по направлению на юго-запад от ориентира (МОУ СОШ N 22), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, с. Кневичи, пер. Русский, 5, площадью 9 999 кв. м.

Договор переуступки права аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Письмом от 24.06.2011 ЗАО "Терминал Владивосток" уведомило арендодателя - Федеральное агентство воздушного транспорта о переуступке ЗАО "Центр "Строй" права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75.

ЗАО "Терминал Владивосток", ссылаясь на отсутствие оплаты права аренды и полагая, что стоимость соответствующего права подлежит определению на основании соглашения N 4/01/2011, а именно на основании отчета независимого оценщика, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, представив вначале отчет от 06.09.2011 N 15-242, выполненный ЗАО "АБМ партнер" (стоимость права аренды определена в сумме 9 999 000 руб.), затем отчет от 12.09.2014 N 400, выполненный ООО "Индустрия-Сервис" (стоимость права аренды определена в сумме 9 750 000 руб.).

При разрешении спора установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:27:080103:75 находится в собственности Российской Федерации. Участок относится к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; предназначен для строительства объектов аэровокзального комплекса аэропорт "Владивосток".

На земельный участок имеется кадастровый паспорт, в котором указан предыдущий кадастровый номер земельного участка - 25:27:080103:72.

Установлено, что земельный участок площадью 9999 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:75 образован из земельного участка площадью 55651 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:72 путем его раздела на земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:080103:75 и 25:27:080103:76 (площадь участка - 46 651 кв.м.). Раздел земельного участка осуществлен, в том числе на основании приказа Росавиации Министерства транспорта РФ от 29.12.2010 N 584 "Об образовании земельных участков, предназначенных для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения".

Ранее земельный участок с кадастровым номером 25:27:080103:72 использовался ОАО "Международный аэропорт Шереметьево" (Арендатор) по договору аренды от 18.12.2009 N РО914890, заключенному с Федеральным агентством воздушного транспорта Российской Федерации (Арендодатель). Договор заключен сроком на 49 лет. Земельный участок предоставлен для использования в целях строительства объектов аэровокзального комплекса аэропорта г. Владивосток.

30.04.2010 указанный земельный участок с кадастровым номером 25:27:080103:72 арендатором - ОАО "Международный аэропорт Шереметьево" передан ЗАО "Терминал Владивосток" по договору о передаче прав и обязанностей N РО914891. Стоимость передаваемого права определена в сумме 315 573,30 руб., с учетом НДС.

После раздела земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:72 вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:080103:75 и 25:27:080103:76 переданы арендодателем - Федеральным агентством воздушного транспорта Российской Федерации арендатору - ЗАО "Терминал Владивосток" по двум договорам аренды от 17.02.2011.

Из названных договоров, в том числе договора переуступки права аренды от 31.05.2011 N 19/05/2011, следует, что земельный участок предназначен для строительства объектов аэровокзального комплекса аэропорта г. Владивосток; договор аренды земельного участка от 17.02.2011 содержит ссылку на Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран-участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

То, что земельный участок предназначен для строительства котельной и очистных сооружений, сторонами не опровергается, как и не оспаривается то, что ЗАО "Центр "Строй" выступает заказчиком по строительству этих объектов; в деле имеется выписка из распоряжения администрации Приморского края от 09.02.2012 N 21-ра о разрешении ЗАО "Центр "Строй" строительства объекта "Автономное газоснабжение сжиженными углеводородными газами (СУГ) блочно-модульной котельной. Резервуарная установка СУГ".

Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Возможность арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды от 17.02.2011 предусмотрена также в пункте 4.3.2 этого договора.

Суды, руководствуясь приведенными нормами права и учитывая письмо ЗАО "Терминал Владивосток" от 24.06.2011 N 986/06-11, которым общество уведомило арендодателя об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 ЗАО "Центр "Строй" сделали вывод, что договор о переуступке права аренды земельного участка от 31.05.2011 N 19/05/2011 не противоречит закону. При этом суды, проанализировав условия договора переуступки, приняв во внимание правила статьи 423 Гражданского кодекса РФ, разъяснения, изложенные в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет содержать ясно выраженное намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования) (пункт 2 статьи 572 Гражданского кодекса); отсутствие в договоре уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями установили, что договор не содержит очевидного намерения передать соответствующее право в качестве дара.

Кроме того, принимая во внимание, что договор исполнен обществом: земельный участок передан ЗАО "Центр "Строй", обременение права аренды зарегистрировано за последним, суды признали обоснованным требование истца встречного предоставления в виде платы за переданное право аренды земельного участка.

Разрешая вопрос о сумме такой платы, суды учли следующее.

Так, в обоснование того, что стоимость права аренды подлежит определению на основании отчета независимого оценщика, истец ссылается на соглашение от 26.01.2011 N 4/01/2011 о намерении переуступить право аренды земельного участка.

Суды, не принимая соглашение в качестве такого доказательства, учли, что оно заключено с иными условиями. В частности, пунктом 1.2 соглашения определено, что передача права аренды подлежит осуществлению после государственной регистрации права собственности за ответчиком на объекты аэровокзального комплекса аэропорта г. Владивосток - котельную и очистные сооружения.

Вместе с тем соответствующее условие о передаче права аренды земельного участка возможно в случае, если заказчиком строительства выступает непосредственно истец. Поскольку для получения заказчиком строительства разрешительной документации на строительство объектов обязательно наличие документов о правах на земельный участок, в границах которого предполагается соответствующее строительство.

В данном случае, как указано выше, заказчиком строительства выступил ответчик; в отношении него принято распоряжение администрации Приморского края от 09.02.2012 "О разрешении строительства объектов на территории Артемовского городского округа", обществу выдано разрешение на строительство от 26.06.2012 N RU 25302000-000040 и им же получено разрешение на ввод в эксплуатацию от 30.04.2013 N RU25302000-000025. Право собственности на объекты строительства: сооружение канализации площадью застройки 178,6 кв. м, сооружение канализации площадью застройки 151,2 кв. м, сооружение канализации площадью застройки 2,8 кв. м, нежилое здание общей площадью 36,4 кв. м зарегистрировано 14.08.2013 за инвестором строительства - ЗАО "Первая инвестиционная управляющая компания".

Доказательств, опровергающих эти обстоятельства, а также то, что это соглашение послужило основание для заключения договора переуступки права аренды от 31.05.2011 N 19/05/2011, в материалы дела не представлено. Поэтому вывод суда о невозможности применения пункта 1.2 соглашения по настоящему спору является правильным.

Далее, представленные истцом отчеты об определении стоимости права аренды суды признали ненадлежащими доказательствами. Так, по отчету от 06.09.2011 N 15-242, выполненному ЗАО "АБМ Партнер", целью оценки было определение рыночной стоимости объекта оценки для залога (9 999 000 руб.); отчет выполнен после заключения договора переуступки от 31.05.2011. Оценивая отчет от 12.09.2014 N 4000, выполненный ООО "Индустрия-Сервис" (стоимость по отчету составила 9 750 000 руб.), суды установили, что экспертом проведено сравнение неравнозначных объектов с объектом оценки как по праву владения, так и по категории земель.

Вместе с тем, учитывая доводы истца о возмездном характере договора переуступки, суды сочли возможным применить к спорным правоотношениям разъяснения, изложенные в пункте 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому при разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК).

В данном случае в качестве сравнимой цены суды с учетом требований разумности и справедливости приняли согласованную истцом стоимость передаваемого права, установленную в договоре о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010 N РО914891 в сумме 315 573,30 руб.

Как указано выше, спорный земельный участок с кадастровым номером 25:27:080103:75 образован из земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:72, который предоставлен ОАО "Международный аэропорт Шереметьево" для строительства объектов аэровокзального комплекса аэропорта г. Владивосток, включенных в перечень объектов, строительство которых осуществлено в рамках программы "Развитие г. Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе". В свою очередь, ОАО "Международный аэропорт Шереметьево" переуступило истцу права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:72 по договору от 30.04.2010 N РО914891 для этих же целей. Цель использования земельного участка по договору переуступки от 31.05.2011 не изменилась.

При таких обстоятельствах определение размера стоимости права аренды земельного участка в сумме 49 195,08 руб. обоснованно.

Судами рассмотрен и правомерно отклонен довод истца о том, что являются несравнимыми сроки передаваемого права: по договору от 30.04.2010 N РО914891 истец пользовался земельным участком менее года; по договору от 31.05.2011 право аренды передано на срок 49 лет. Как установлено, изначально договор аренды земельного участка от 18.12.2009 N РО914890 заключался на 49 лет, именно на этот срок переходили все последующие права по земельному участку. Более того, следует отметить, что ответчик выступает лишь заказчиком строительства объектов в границах спорного земельного участка, но не их собственником. По завершении строительства собственник объектов недвижимости вправе оформить права на земельный участок в установленном законом порядке.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.10.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу N А51-7453/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.Ю. Лесненко О.В. Цирулик