Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 июня 2015 г. N Ф03-2303/15 по делу N А51-2320/2014

г. Хабаровск

30 июня 2015 г.

А51-2320/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Новиковой С.Н., Цирулик О.В.

при участии

от УМС г.Владивостока - Жембровская О.В., представитель по доверенности от 27.11.2014;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока

на решение от 05.12.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015

по делу N А51-2320/2014 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи: Глебов Д.А., Синицына С.М., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Приморский ЭМ-Центр"

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока, муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

третье лицо: оценщик общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" Красько Елена Александровна

об урегулировании разногласий

Общество с ограниченной ответственностью "Приморский ЭМ-Центр" (ОГРН 1072540004118, место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Мордовцева, 8Д; далее - ООО "ЭМ-Центр", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ОГРН 1022501294551, место нахождения: 690106, Приморский край, г.Владивосток, Партизанский проспект, 3; далее - агентство) и Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ОГРН 1032501280602, место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Западная, 15; далее - управление) об обязании заключить договор N 171-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке на условиях протокола разногласий от 24.12.2013 в редакции истца: "Согласно отчету от 11.12.2013 N 73 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (нежилые помещения в здании (лит.А), этаж 2 общей площадью 34,1 кв.м, номера на поэтажном плане 3-6, (IV), расположенном по адресу: г.Владивосток, ул.Мордовцева, дом 8д), составленного оценщиком индивидуальным предпринимателем Коптюк Владимиром Афанасьевичем, цена продажи арендуемого имущества составляет 1 296 000 (один миллион двести девяноста шесть тысяч) рублей (без учета НДС)".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен оценщик общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" Красько Елена Александровна.

До рассмотрения дела по существу общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказалось от исковых требований к агентству, в связи с чем производство по делу в указанной части прекращено определением от 23.10.2014.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015, урегулированы разногласия, возникшие между ООО "ЭМ-Центр" и управлением при заключении договора N 171-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 662 000 (один миллион шестьсот шестьдесят две тысячи) рублей 00 копеек (без учета НДС)".

Управление, не согласившись с принятыми по настоящему делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт, которым полностью отказать обществу в удовлетворении заявленных им требований.

В кассационной жалобе заявитель указывает на невозможность оспаривания выкупной стоимости спорного муниципального имущества и установления судом иной цены, отличной от ранее определенной на основании отчета ООО "Лев-Информ" от 23.10.2013 N 022311 и утвержденной решением Думы г.Владивостока в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Также заявитель ссылается на то, что общество не воспользовалось своим правом оспорить в установленном законом порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, отраженную в указанном отчете независимого оценщика, таким образом, в материалах дела имеется три действующих отчета об оценке, которыми установлена различная рыночная стоимость спорного имущества. В целом управление выражает несогласие с выводами арбитражных судов о том, что цена, предложенная ответчиком, завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края представитель управления поддержал изложенные в кассационной жалобе доводы, дав соответствующие пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды от 01.07.2010 N 01-03025-003-Н-АР-6399-00 управление предоставило обществу за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 34,10 кв.м (в здании литер А, номера на поэтажном плане 3-6, литер IV, этаж второй), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Мордовцева, дом 8-д, для использования в целях "офис". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, арендованное имущество передано обществу.

В силу пункта 1.3 договора аренды срок его действия установлен сторонами с 01.05.2010 по 30.04.2015.

Решением Думы г.Владивостока от 21.11.2013 N 199 внесены изменения в приложение к решению Думы от 21.02.2013 N 38 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2013 год". Данным решением в том числе утверждены условия приватизации вышеуказанных нежилых помещений, согласно которым они подлежат приватизации на следующих условиях: способ приватизации - преимущественное право выкупа, рыночная цена объекта - 2 966 102 руб. Основанием для установления данной выкупной цены муниципального имущества послужил отчет об оценке ООО "Лев-Информ" от 23.10.2013 N 022311.

29.11.2013 на основании указанного решения Думы г.Владивостока агентство, действуя от имени управления, направило в адрес ООО "ЭМ-Центр" предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке по цене 2 966 102 руб. (без учета НДС).

Общество, не согласившись с указанной ценой выкупаемого имущества, направило в адрес агентства протокол разногласий к проекту договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке N 171-ППВ, согласно которому пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Согласно отчету от 11.12.2013 N 73 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (нежилые помещения в здании (лит.А), этаж 2, общей площадью 34,1 кв.м, номера на поэтажном плане: 3-6 (IV), расположенном по адресу: г.Владивосток, ул.Мордовцева, дом 8д), составленного независимым оценщиком ИП Коптюк В.А., цена продажи арендуемого имущества составляет 1 296 000 руб. без учета НДС".

В свою очередь агентство направило ООО "ЭМ-Центр" письменное уведомление от 27.12.2013 N 1-13/4225 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной обществом редакции.

Общество, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная в проекте договора, является завышенной, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

На основании статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) по обращению субъекта малого или среднего предпринимательства, отвечающего установленным Законом требованиям, с заявлением к уполномоченному органу о приобретении арендуемого недвижимого имущества заключение соответствующего договора купли-продажи носит обязательный характер, и оценка рыночной стоимости арендуемого имущества осуществляется в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно положениям пункта 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), то в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями статьи 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела арбитражными судами установлено, что при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости этого имущества, арендуемого ООО "ЭМ-Центр" как субъектом малого и среднего предпринимательства, и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами отчеты независимых оценщиков ООО "Лев-Информ" от 23.10.2013 N 022311 и ИП Коптюка В.А. от 11.12.2013 N 73 о рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества соответственно в суммах 2 966 102 руб. (по состоянию на 17.10.2013) и 1 296 000 руб. (по состоянию на 09.12.2013), наряду с иными доказательствами по делу, арбитражные суды признали, что названные отчеты содержат противоречивые выводы о величине рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в связи с чем не один из них не может быть признан в качестве бесспорного доказательства величины рыночной стоимости спорного муниципального имущества.

При наличии в материалах дела двух отчетов об оценке, содержащих различные сведения о величине рыночной стоимости, определением суда от 25.06.2014 назначена оценочная экспертиза на предмет определения действительной рыночной стоимости нежилых помещений, арендуемых ООО "ЭМ-Центр", по состоянию на 17.10.2013. Проведение экспертизы поручено оценщику ИП Безугловой М.Б.

Отчетом об оценке от 25.08.2014 N 335, изготовленным названным экспертом, установлено, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 17.10.2013 составляет 1 961 000 руб. с учетом НДС и 1 662 000 руб. - без учета НДС.

Дав оценку заключению судебной экспертизы от 25.08.2014 по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражные суды пришли к верному и мотивированному выводу о том, что названный отчет не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно указали на то, что стоимость подлежащего отчуждению муниципального недвижимого имущества должна составлять 1 662 000 руб. (без учета НДС) и обоснованно удовлетворили уточненные требования истца в части урегулирования разногласий, определив условия пункта 3.1 договора купли-продажи исходя из установленной экспертом рыночной стоимости этого имущества.

Доводы кассационной жалобы управления о невозможности определения судом иной цены выкупаемого муниципального имущества без самостоятельного оспаривания величины его рыночной стоимости отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании и понимании заявителем норм и положений материального права, приведенных в настоящем судебном акте.

Позиция заявителя кассационной жалобы относительно того, что общество не воспользовалось своим правом и не оспорило в установленном законом порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенную в отчете ООО "Лев-Информ" от 23.10.2013 N 022311, в связи с чем не имело права обращаться в арбитражный суд с настоящими требованиями, также признается судом кассационной инстанции ошибочной.

В данном случае, разрешение судом разногласий относительно цены выкупа спорного имущества, возникших на стадии заключения договора, соответствует положениям статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласуется с рекомендациями, приведенными в Информационном письме N 92.

Следует отметить, что по существу доводы управления в кассационной жалобе сводятся к несогласию с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и установленными на их основе конкретными обстоятельствами настоящего дела, что в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводов о несогласии с выводами арбитражных судов об отклонении требований общества о понуждении ответчиков к заключению договора по мотиву отсутствия между сторонами соответствующего спора в этой части кассационная жалоба не содержит.

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах и не противоречат им, неправильного применения норм материального права и положений процессуального законодательства не допущено, у суда округа отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу N А51-2320/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.Н. Новикова О.В. Цирулик