Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 августа 2015 г. N Ф03-3002/15 по делу N А73-10125/2014

г. Хабаровск

04 августа 2015 г.

А73-10125/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Логвиненко С.А.

при участии

от ООО "Стройинвест": Кедя Е.А., представитель по доверенности от 01.10.2014 N 14/01-10, Курбанов В.В., представитель по доверенности от 08.07.2015 N 15/08-07

от администрации города Хабаровска и от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Каун О.А., представитель по доверенностям от 28.11.2014 N 1.1.27-661 и от 26.12.2014 N 13110/02-12

от ИП Алиева Н.А.: представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест"

на решение от 26.01.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2015

по делу N А73-10125/2014 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Воронцов А.И., в апелляционном суде судьи Михайлова А.И., Козлова Т.Д., Ротарь С.Б.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест"

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска, индивидуальному предпринимателю Алиеву Назиму Аллахверди оглы, администрации города Хабаровска

о признании недействительным договора и применении последствий недействительности ничтожной сделки

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (ОГРН 1122723006240, ИНН 2722115780; адрес (место нахождения): 680028, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, 101-6; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290; адрес (место нахождения): 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - Департамент) и индивидуальному предпринимателю Алиеву Назим Аллахверди оглы (ОГРНИП 304271027900029, ИНН 271000136194; далее - ИП Алиев Н.А., предприниматель) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 11.03.2014 N 106 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050203:1157 общей площадью 2 163 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Слободская, д. 4, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050203:1157, зарегистрированного в пользу ИП Алиева Н.А., отсутствующим (с учетом привлечения надлежащих ответчиков и уточнения заявленных требований в порядке статьей 46, 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Хабаровска (далее - администрация).

Решением суда от 26.01.2015, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2015 без изменения, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе общество выражает несогласие с принятыми по настоящему делу судебными актами и указывает на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем просит обжалуемые решение и постановление апелляционного суда отменить, заявленные требования - удовлетворить в полном объеме.

По мнению заявителя кассационной жалобы, передача в аренду предпринимателю спорного земельного участка препятствует реализации действующего между обществом и администрацией договора о развитии застроенной территории от 21.05.2007 N 1, в границах которой расположен этот участок. Существующее обременение участка исключает возможность его дальнейшего предоставления обществу в порядке статей 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, заявитель настаивает, что фактически по договору аренды от 11.03.2014 N 106 предпринимателю предоставлена только часть земельного участка, что является недопустимым в силу разъяснений абзаца шестого пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73). В этой связи оспариваемый договор в любом случае должен был быть признан судами ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ и статьи 34 Земельного кодекса РФ.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Стройинвест" поддержали доводы кассационной жалобы и дали по ним пояснения. Представитель Департамента и администрации возражал против удовлетворения поданной жалобы. При этом представители сторон подтвердили, что в настоящее время срок действия спорного договора истек и запись о его регистрации исключена из публичного реестра, однако ответчиками заключен аналогичный договор на новый срок.

ИП Алиев Н.А., извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда не явился, участия в нем своего представителя не обеспечил.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены в данном случае не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между администрацией и ООО "Стройинвест" заключен договор от 21.05.2007 N 1 (с учетом дополнительных соглашений к нему от 13.07.2009 N 7 и от 22.11.2012 N 8), предметом которого является развитие в течение 8 лет и 8 месяцев застроенной территории в границах смежных элементов планировочной структуры, расположенной по ул. Павловича - пер. Смены - ул. Слободской в Индустриальном районе г. Хабаровска, общей площадью 80 222,80 кв.м и части элемента планировочной структуры площадью 62 480,01 кв.м.

Согласно пунктам 2.1.1, 2.1.2, 2.1.6 названного договора к обязанностям общества относятся: подготовка проекта планировки застроенной территории; расселение жильцов домов ветхого жилищного фонда (пер. Смены, 1б) и не соответствующих градостроительному регламенту (ул. Слободская, 2, 2а, 2д, 2е, 2ж, 2з, 4); осуществление строительства на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Администрация, в свою очередь, обязалась предоставить обществу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельный участок (земельные участки), которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления).

Между тем, в период действия договора от 21.05.2007 N 1, администрацией в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 27:23:0050203:89, 27:23:0050203:90 были сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с номером 27:23:005023:1156 общей площадью 1 217 кв.м и с номером 27:23:005023:1157 общей площадью 2 163 кв.м, являющиеся муниципальной собственностью.

Впоследствии между Департаментом (арендодатель) и ИП Алиевым Н.А. заключен договор аренды земельного участка от 11.03.2014 N 106, по условиям которого в аренду предпринимателю во временное владение и пользование на срок с 11.03.2014 по 10.03.2015 (один год) для использования под движимую вещь - комплекс павильонов общественного питания был передан земельный участок площадью 209,0 кв.м с номером 27:23:0050203:1157/1, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 27:23:005023:1157 общей площадью 2 163 кв. м.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись от 26.03.2014 N 27-27-01/220/2014-604) в виде обременения (ограничения) прав на весь земельный участок 27:23:005023:1157 (выписка из ЕГРП от 16.06.2014 N 90-1443613).

Согласно представленным в материалы дела картографическим материалам и заключению кадастрового инженера Комендантовой В.Н. часть земельного участка 27:23:005023:1157 расположена в границах территории развития, предоставленной ООО "Стройинвест", а остальная часть площадью 1 078 кв.м, на которой расположен временный объект ИП Алиева Н.А., находится за переделами этой территории, что участвующими в деле лицами в ходе рассмотрения спора не отрицалось.

Полагая, что существующее обременение всего земельного участка с кадастровым номером 27:23:005023:1157 в пользу предпринимателя не соответствует земельному и градостроительному законодательству, а также нарушает права и законные интересы общества, связанные с освоением застроенной территории в рамках действующего договора от 21.05.2007 N 1, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Однако арбитражные суды обеих инстанций не выявили каких-либо нарушений прав и законных интересов общества оспариваемой сделкой, что послужило основанием для отказа в иске.

Так, в соответствии с действующими на момент заключения договора аренды от 11.03.2014 N 106 пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Арбитражными судами обеих инстанций в данном случае на основании анализа и оценки представленных в дело доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ выявлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 27:23:005023:1157, фактически занимаемая ИП Алиевым Н.А. на основании оспариваемого договора аренды от 11.03.2014 N 106 (определенная сторонами как номер 27:23:0050203:1157/1 площадью 209 кв.м), находится за пределами границ застроенной территории, развитие которой осуществляет ООО "Стройинвест" в рамках заключенного с администрацией договора от 21.05.2007 N 1.

Далее, применяя статьи 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ и статьи 30 Земельного кодекса РФ (в ранее действовавшей редакции, положения которой соответствуют статье 39.6 данного Кодекса, действующей в настоящее время), арбитражные суды пришли к выводу о том, что истец вправе претендовать на получение без проведения торгов свободных земельных участков, предназначенных для строительства в границах территорий, в отношении которой принято решение о ее развитии.

Однако, как уже указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 27:23:005023:1157 лишь частично входит в границы развития застроенной территории.

Доказательства того, что на этом участке предполагается возведение обществом объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных жилых домов, в материалах дела отсутствуют.

С учетом этих обстоятельств суды правомерно признали, что факт предоставления предпринимателю части спорного земельного участка за пределами границ территории, определенной в договоре от 21.05.2007 N 1, для целей временного размещения некапитального объекта (торговые павильоны), в данном случае не свидетельствует о нарушении прав истца на дальнейшее освоение застроенной территории.

Каких-либо доказательств, подтверждающих наличие неустранимых препятствий, объективно затрудняющих возможность осуществления истцом мероприятий в рамках договора от 21.05.2007 N 1 о развитии застроенной территории наличием существующего обременения, истец вопреки требованиям статьи 65 АПК арбитражным судам не представил.

Кроме того, как пояснили представители общества в судебном заседании кассационной инстанции, истец намерен обратиться к уполномоченному органу по вопросу о переформировании (уточнении границ) спорного земельного участка в целях исключения из него площади соответствующей части, расположенной за пределами территории развития.

При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска и признания оспоримого договора аренды от 11.03.2014 N 106 недействительным соответствуют положениям пунктов 1, 2 статьи 166 ГК РФ и пункту 1 статьи 168 ГК РФ.

Утверждение судов о возможности предоставления в аренду части земельного участка, относящегося к публичной собственности, без проведения предварительного кадастрового учета этой части, действительно противоречит разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, однако это не повлияло на итоги рассмотрения настоящего спора с учетом недоказанности факта нарушения прав или охраняемых законом интересов истца.

Позиция общества о том, что предоставление части земельного участка в любом случае влечет ничтожность договора аренды, судом кассационной инстанции признается ошибочной. При этом норм действующего законодательства, содержащих прямое указание на ничтожность такого договора, заявителем в жалобе не приведено. Оснований полагать, что в данном случае оспариваемой сделкой нарушены публичные интересы также не имеется.

Доводы истца о том, что существующее обременение (ограничение) прав в отношении спорного земельного участка (в том числе с учетом перезаключения договора аренды на новый срок) в дальнейшем будет препятствовать предоставлению этого участка застройщику, обоснованно отклонены судами как предположительные и документально неподтвержденные.

Аналогичные аргументы кассационной жалобы также не принимаются с учетом отраженных в обжалуемых судебных актах мотивов.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), арбитражными судами допущено не было.

С учетом изложенного кассационная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.01.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2015 по делу N А73-10125/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.А. Логвиненко