Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 сентября 2015 г. N Ф03-3845/15 по делу N А51-26557/2014

г. Хабаровск

14 сентября 2015 г.

Дело N А51-26557/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии

от ответчика: Струкова Л.А., представитель по доверенности от 11.02.2015;

от третьего лица: Сопова Е.А., представитель по доверенности от 27.11.2014;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока на решение от 19.03.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 по делу N А51-26557/2014 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи: Аппакова Т.А., Мокроусова Л.А., Чижиков И.С.

По иску муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

к обществу с ограниченной ответственностью "СТАНДАРТ ПЛЮС"

третье лицо: Управление муниципальной собственности г.Владивостока

о признании сделки недействительной

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ОГРН 1022501294551, место нахождения: 690106, Приморский край, г.Владивосток, Партизанский проспект, 3; далее - агентство) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТАНДАРТ ПЛЮС" (ОГРН 1022501287820, место нахождения: 690109, Приморский край, г.Владивосток, ул.Нейбута, 51; далее - общество) о признании недействительным договора от 24.03.2014 N 147-КП купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 497,60 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект Океанский, 111, и применении последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон в первоначальное положение (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца к участию в деле привлечено Управление муниципальной собственности г.Владивостока (ОГРН 1032501280602, место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Западная, 15; далее - управление).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.03.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015, в удовлетворении иска отказано по мотиву предъявления требований ненадлежащим истцом.

В кассационной жалобе управление выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и ссылается на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем предлагает названные решение и постановление апелляционного суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что агентство, являясь стороной договора и получателем денежных средств от продажи муниципального имущества, несет ответственность за его заключение и подписание акта приема-передачи. В этой связи заявитель полагает, что спорная сделка напрямую влияет на его права и интересы, при этом наличие договора поручения между истцом и третьим лицом не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель управления поддержал позицию, приведенную в кассационной жалобе, а представитель общества просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения, считая принятые

по делу судебные акты законными и обоснованными.

Агентство, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своего представителя в суд не обеспечило.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора от 12.01.2000 N 1/205, с учетом изменений от 01.03.2001, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока передал ООО "СТАНДАРТ ПЛЮС" в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Владивосток, проспект Океанский, 111, общей площадью 485 кв.м для использования в целях "кафе быстрого обслуживания".

В ответ на заявление арендатора о выкупе муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) администрация г.Владивостока письмом от 04.02.2011 сообщила обществу об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 по делу N А51-2848/2011 указанное решение от 04.02.2011 признано незаконным; на управление возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, арендуемых ООО "СТАНДАРТ ПЛЮС" по договору аренды от 12.01.2000 N 1/205, в порядке, установленном Федеральным законном от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Во исполнение указанного судебного акта решениями Думы г.Владивостока от 29.03.2012 N 828, от 23.05.2012 N 862 утверждены условия приватизации спорных нежилых помещений, в том числе определена нормативная цена объекта в размере 22 322 034 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

В ходе заключения договора купли-продажи N 147-КП арендуемого муниципального имущества между обществом и управлением возникли разногласия в отношении цены объекта недвижимости, в связи с чем преддоговорной спор был передан на разрешение Арбитражного суда Приморского края. Вступившим в законную силу решением от 06.08.2013 по делу N А51-21008/2012 урегулированы возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства) разногласия, пункт 3.3 указанного договора изложен в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 20 448 000 руб. 00 коп. без НДС".

Во исполнение данного решения суда между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока, действующим от имени Владивостокского городского округа, в лице директора муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" Соломанюк Л.С. (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "СТАНДАРТ ПЛЮС" (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости от 24.03.2014 N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), по условиям которого последнее обязалось принять недвижимое имущество - нежилые помещения в здании (лит. А1), назначение: нежилое, общей площадью 497,60 кв.м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), являющиеся объектом муниципальной собственности, и оплатить его стоимость в размере 20 448 000 руб. в срок до 25.01.2019 в соответствии с графиком платежей; также на покупателя возложена обязанность осуществить за свой счет необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи имущества.

Поскольку управление уклонялось от государственной регистрации перехода прав на спорные помещения Арбитражный суд Приморского края решением от 24.09.2014 по делу N А51-16601/2014 удовлетворил требования ООО "СТАНДАРТ ПЛЮС" о регистрации перехода к обществу от города Владивостока права собственности на спорный объект на основании договора купли-продажи объектов недвижимости N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства).

Полагая, что данный договор купли-продажи объектов недвижимости от 24.03.2014 N 147-КП заключен с нарушением требований Закона N 159-ФЗ, агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В обоснование заявленных требований истец указал, что на момент подписания сделки у ответчика имелась задолженность по договору аренды от 12.01.2000 N 1/205 в сумме 5 330 023 руб. 65 коп., в связи с чем фактически отсутствовала совокупность условий, необходимых для реализации субъектом малого и

среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества из муниципальной собственности.

В силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как разъяснено в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Согласно части 2 статьи 2 Закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Однако агентство не относится к таким лицам, поскольку спорное имущество ему не принадлежало.

Кроме того, как установлено судами, стороной договора купли-продажи муниципального имущества является управление, действующее от имени Владивостокского городского округа, в лице директора агентства Соломанюк Л.С.

При заключении спорной сделки истец действовал на основании договора поручения от 20.06.2011 N 1/11, по условиям которого управление поручило агентству от имени Владивостокского городского округа в лице управления и за счет средств бюджета Владивостокского городского округа организовывать и проводить торги (аукционы, конкурсы), в том числе продажу посредством публичного предложения, продажу без объявления цены, по продаже муниципального имущества, включая объекты недвижимости, земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, основные средства; по продаже права заключения договоров аренды (безвозмездного пользования) такого имущества, ценных бумаг, долевых вкладов, долговых обязательств, прав на заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении объектов, находящихся в муниципальной собственности, проведение конкурсов на право заключения концессионных соглашений; создавать комиссии (единую комиссию) в указанных целях; а также осуществлять приватизацию жилищного фонда города Владивостока.

В пункте 2.4 договора поручения от 20.06.2011 N 1/11 предусмотрена обязанность истца заключать от имени и по поручению управления за продавца договоры купли-продажи объектов недвижимости, в том числе с субъектами малого и среднего предпринимательства, выразившими в установленные законом сроки письменное согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; представлять интересы управления в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по вопросам государственной регистрации перехода прав муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества, в отношении которых агентством заключены договоры, предусмотренные настоящей сделкой.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что права и обязанности продавца по спорному договору N 147-КП возникли не у поверенного - истца, а непосредственно у доверителя - Владивостокского городского округа как собственника имущества в лице управления.

Поскольку в материалы дела не представлено бесспорных доказательств, свидетельствующих о наличии у учреждения заинтересованности в признании спорного договора ничтожной сделкой (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к правильному выводу о том, что учреждение является ненадлежащим истцом по делу.

По существу доводы кассационной жалобы о несогласии с указанным выводом судов направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных арбитражными судами фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде округа недопустимо. Кроме того, названные доводы приводились истцом в арбитражных судах первой и апелляционной инстанций, были рассмотрены судами и в результате чего мотивировано отклонены в обжалуемых судебных актах.

Как верно указал апелляционный суд, то обстоятельство, что сделка заключена агентством и денежные средства поступили на его счет, само по себе не свидетельствует о наличии у последнего заинтересованности в признании ее недействительной, поскольку истец не является ни стороной договора, ни собственником объекта недвижимости; правовые последствия, порождаемые фактом заключения договора купли-продажи, наступили только для Владивостокского городского округа и общества как сторон сделки.

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 19.03.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 по делу N А51-26557/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Н. Новикова