Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 сентября 2015 г. N Ф03-3502/15 по делу N А51-28783/2014

г. Хабаровск

22 сентября 2015 г.

Дело N А51-28783/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии

от ООО "В-ЛАЗЕР" - Момонт О.В., представитель по доверенности от 30.07.2015;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "В-ЛАЗЕР" на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу N А51-28783/2014 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи: Ветошкевич А.В., Синицына С.М., Култышев С.Б.

По иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края

к обществу с ограниченной ответственностью "В-ЛАЗЕР"

о взыскании 56 529 851 руб. 34 коп.

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, место нахождения: 690110, Приморский край, г.Владивосток, ул.Светланская, 22; далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "В-ЛАЗЕР" (ОГРН 1022500854683, место нахождения: 692519, Приморский край, г.Уссурийск, ул.Некрасова, 2; далее - общество) о взыскании 56 529 851 руб. 34 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 05.07.2004 N 02-002066-Ю-Д-1845, в том числе 36 852 377 руб. 80 коп. основного долга и 19 677 473 руб. 54 коп. неустойки за период с 25.10.2011 по 17.09.2014 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2014 с ответчика в пользу истца взыскано 3 410 257 руб. 69 коп. основного долга и 335 048 руб. 56 коп. неустойки, всего 3 745 306 руб. 25 коп.; в удовлетворении остальной части иска отказано. При этом суд исходил из того, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может превышать ставки, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 решение суда первой инстанции изменено: с общества в пользу департамента взыскано 36 382 293 руб. 70 коп. основного долга, 19 655 573 руб. 41 коп. пени, всего 56 037 867 руб. 11 коп.; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 305 963 руб. 05 коп. государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что в отношении спорного участка из земель, право государственной собственности на которые не разграничено, не применимы ставки арендной платы, установленные Постановлением N 582 для земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

ООО "В-ЛАЗЕР", не согласившись с принятым по настоящему делу постановлением апелляционного суда, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование поданной жалобы заявитель приводит доводы о том, что арендная плата за пользование спорным земельным участком должна рассчитываться исходя из размера 2 процента от кадастровой стоимости, применяющегося в отношении земельных участков, передаваемых в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. При этом ссылается на то, что к ответчику на основании статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 268, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло от прежнего правообладателя (застройщика объекта недвижимости) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое впоследствии было переоформлено обществом на право аренды по договору от 05.07.2004. Также заявитель обращает внимание суда округа на то, что департамент признавал отсутствие долга у общества ввиду надлежащего исполнения последним обязательств и своевременного внесения арендных платежей.

В отзыве на кассационную жалобу департамент привел свои возражения относительно ее доводов и просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании представитель общества, дав суду округа пояснения по обстоятельствам настоящего дела, настаивал на удовлетворении поданной жалобы по изложенным в ней доводам, дополнительно указав на ошибочность расчета задолженности и неразрешение судом вопроса об уменьшении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департамент извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции, однако явку своего представителя в заседание суда не обеспечил.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.08.1998 между Муниципальной фирмой "Владстройзаказчик" (заказчик), ЗАО ПКАК "Риал" и предпринимателем без образования юридического лица Постоваловым Б.В. (дольщики) заключен договор долевого участия в капитальном строительстве отдельно стоящего здания универсама в составе стройки "жилых домов по Океанскому проспекту в г.Владивостоке" общей площадью 3 712,41 кв.м, на которой имеется незавершенное строительство стоимостью 20 000 руб. По условиям сделки заказчик по окончании строительства объекта передает его в совместно-долевую собственность дольщиков в пропорциях согласно договору простого товарищества (Приложение N 1).

По условиям договора простого товарищества от 23.08.1998 ЗАО ПКАК "Риал" и предприниматель без образования юридического лица Постовалов Б.В. обязались путем объединения своих вкладов совместно действовать без образования юридического лица в целях осуществления совместного капитального строительства универсама с долей участия 2 250 руб. (5 процентов) и 45 000 руб. (95 процентов), соответственно.

По состоянию на 19.09.1996 земельный участок с кадастровым номером 2:025:0420:049 общей площадью 31 122 кв.м, расположенный в районе Океанского проспекта в г.Владивостоке, предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования Муниципальной строительно-производственной коммерческой фирме "Владстройзаказчик".

Актом от 21.11.2003 законченный строительством объект "Группа жилых домов по Океанскому проспекту. Отдельно стоящий магазин" общей площадью 6 434 кв.м принят в эксплуатацию.

26.11.2003 между Муниципальной строительно-производственной коммерческой фирмой "Владстройзаказчик", ЗАО ПКАК "Риал" и предпринимателем без образования юридического лица Постоваловым Б.В. заключено соглашение о результатах реализации договора долевого участия в капитальном строительстве от 24.08.1998, на основании которого в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.12.2003 сделаны записи о праве общей долевой собственности Постовалова Б.В. (доля в праве 999/1000) и ЗАО ПКАК "Риал" (доля в праве 1/1000) в отношении здания - универсам общей площадью 6 434 кв.м (лит. А), расположенного по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 52А.

Постановлением администрации г.Владивостока от 18.12.2003 N 3005 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Муниципальной строительно-производственной коммерческой фирмы "Владстройзаказчик" земельным участком площадью 31 122 кв.м в районе Океанского проспекта в г.Владивостоке на основании добровольного отказа. Указанной организации предоставлено право аренды сроком на 5 лет земельного участка площадью 26 433 кв.м из земель поселений в районе Океанского проспекта в г.Владивостоке, 52-58, для завершения строительства группы жилых домов и отдельно стоящего магазина.

В результате последовательных сделок (договоры купли-продажи от 25.05.2004 и от 30.06.2004) право собственности на 1/1000 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - здание универсама общей площадью 6 434 кв.м (лит.А), расположенный по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 52А, перешло от ЗАО ПКАК "Риал" Можеровской С.А., а впоследствии Постовалову Б.В.

Постановлением администрации г.Владивостока от 03.06.2004 N 1368 в соответствии со статьями 11, 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации ЗАО ПКАК "Риал" и предпринимателю без образования юридического лица Постовалову Б.В., являющимся сособственниками здания универсама согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 16.12.2003, предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок из земель поселений площадью 7 163 кв.м, расположенный по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 52А, для дальнейшей эксплуатации здания универсама.

После этого администрация г.Владивостока по договору аренды от 05.07.2004 N 02-002066-Ю-Д-1845 предоставила закрытому акционерному обществу "Промышленно-коммерческая акционерная компания "Риал" и индивидуальному предпринимателю Постоваловову Б.В. в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:02 00 05:0009 площадью 7 163 кв.м из земель поселений, находящийся по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 52А, для использования в целях дальнейшей эксплуатации здания универсама сроком с 03.06.2004 по 02.06.2029.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 03.06.2004. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 23.08.2004.

Согласно кадастровому паспорту участок предоставлен из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В пункте 3.1 договора сторонами согласована арендная плата с коэффициентами 2,25 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 259 485 руб. 86 коп. за первый календарный год (по 31.12.2004) согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Как следует из пункта 3.2 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в настоящий договор. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчетов, производимых финансовым управлением администрации г.Владивостока, исходя из действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленного в пункте 3.1 договора.

31.08.2011 ИП Постовалов Б.В. (арендатор 1) и ООО "В-ЛАЗЕР" (арендатор 2) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.07.2004 N 02-002066-Ю-Д-1845, по условиям которого арендатор 1 передал арендатору 2 все права по этому договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:02 00 05:0009 с учетом соглашения о передаче прав и обязанностей, заключенного между ЗАО ПКАК "Риал" и Постоваловым Б.В. от 25.08.2004. Права и обязанности арендатора по договору аренды переходят к арендатору 2 в момент внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 25.10.2011.

В ходе общего собрания участников ООО "В-ЛАЗЕР" 29.07.2011 принято решение, оформленное протоколом N 07/11 внеочередного общего собрания, увеличить уставный капитал общества до 13 152 500 руб. путем внесения участником Постоваловым Б.В. дополнительного (неденежного) вклада в виде имущества: здание универсама общей площадью 6 482 кв.м (лит.А), расположенного по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 52А.

На основании протокола от 29.07.2011 N 07/11 зарегистрировано право собственности общества на указанное здание универсама, о чем обществу 28.09.2011 выдано свидетельство о государственной регистрации права, а в ЕГРП сделана соответствующая запись.

Письмом от 12.03.2014 N 20/04/07-12/7637 департамент направил в адрес ООО "В-ЛАЗЕР" предупреждение о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 05.03.2014 в сумме 1 702 945 руб. 19 коп., на которую начислена пеня в сумме 6 613 руб. 46 коп., и о необходимости исполнения обязательств по договору аренды с приложением справки о расчетах по договору от 05.07.2004 N 02-002066-Ю-Д-1845.

Указанную задолженность общество не оплатило, что послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Так пунктом 4 статьи 22 и пунктом 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, применимой к правоотношениям сторон) предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, определенная договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Реализуя указанные полномочия, Правительство Российской Федерации приняло Постановление N 582, которым утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

При этом в силу законодательно закрепленного принципа самостоятельного определения субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды и соответствующих полномочий органов публичной власти (в зависимости от вида права собственности на землю) по правовому регулированию вопросов о порядке определения размера арендной платы, утвержденные названным Постановлением N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) прямо предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Следовательно, действие Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Аналогичная правовая позиция также отражена Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в утвержденном им Обзоре судебной практики от 26.06.2015 N 2 (разъяснения по вопросу N 7) и определении судебной коллегии по экономическим спорам от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189.

Во исполнение Вводного закона, а также соответствующих положений Земельного кодекса Российской Федерации администрацией Приморского края 19.03.2009 принято постановление N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" (далее - Постановление N 71-па), которым в формулу расчета размера арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, была включена кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка.

Ставка арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена, согласно подпункту "а" пункта 1 названного постановления администрации, равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, которая для земельных участков из земель населенных пунктов города Владивостока установлена в размере 1,5 процентов (подпункт 2 пункта 3 Приложения "О земельном налоге в городе Владивостоке", утвержденного Решением Думы г.Владивостока от 28.10.2005 N 108).

Впоследствии в целях актуализации кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Приморского края, в 2010 году проведена новая кадастровая оценка земель населенных пунктов Приморского края и государственная кадастровая оценка земельных участков в их составе, результаты которой утверждены постановлением администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па и опубликованы в специальном выпуске "Приморской газеты".

Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды земельного участка от 05.07.2004 N 02-002066-Ю-Д-1845, суд апелляционной инстанции установил, что названный договор заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем, руководствуясь названными нормами материального права, а также соответствующими разъяснениями об их применении, изложенными в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к обоснованному выводу, с которым соглашается суд округа, что в настоящем случае арендная плата по договору от 05.07.2004 N 02-002066-Ю-Д-1845 является регулируемой и изменения методики определения ее размера в соответствии с нормативно-правовыми актами, принятыми на территории Приморского края, с момента вступления их в законную силу, являлись обязательными для сторон настоящего спора и не требуют заключения каких-либо дополнительных соглашений по указанному вопросу.

Также судом апелляционной инстанции установлено, что расчет арендной платы по спорному договору произведен департаментом на основании действующих в момент его заключения постановлений администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края", от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края", Решений Думы г.Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке", от 23.04.2009 N 275 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке".

При таких обстоятельствах согласованный сторонами настоящего спора в договоре аренды от 05.07.2004 N 02-002066-Ю-Д-1845 порядок определения размера арендной платы за использование спорного земельного участка и последующее его изменение с учетом указанных нормативно-правовых актов соответствует нормативному регулированию арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края.

С учетом установленного суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии в данном случае каких-либо законных оснований для применения иного расчета арендной платы по спорному договору и, признав представленный департаментом уточненный расчет задолженности (т.2, л.д.101) соответствующим условиям договора и содержанию названных нормативно-правовых актов, правомерно взыскал основной долг по договору за период с 25.10.2011 по 17.09.2014 в сумме 36 382 293 руб. 70 коп.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил утверждение общества о том, что размер арендной платы должен устанавливаться в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка - ставки, предусмотренной в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды (пункт 2 статьи 3 Вводного закона), поскольку право собственности на вновь созданный объект недвижимости (здание универсама) за застройщиком, у которого земельный участок, расположенный под объектом, находился в бессрочном пользовании, не регистрировалось, а, следовательно, к дольщикам не перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным под объектом.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом, поскольку между уполномоченным органом и обществом договор аренды земельного участка заключался в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, что прямо отражено в постановлении администрации г.Владивостока от 03.06.2004 N 1368.

В этой связи довод кассационной жалобы об обратном отклоняется судом округа как основанный на неверном толковании норм материального права.

Утверждение заявителя жалобы о необходимости применения при расчете арендной платы по спорному договору коэффициента функционального использования со значением 4 также не принимается судом кассационной инстанции во внимание, поскольку пунктом 5.1 Решения Думы г.Владивостока от 19.06.2013 N 124 предусмотрено, что указанный коэффициент для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах составляет 12, при этом земельный участок с кадастровым номером 25:28:02 00 05:0009 используется обществом именно для эксплуатации здания универсама.

Также апелляционный суд, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3.4 договора от 05.07.2004 N 02-002066-Ю-Д-1845 удовлетворил требование департамента о взыскании договорной пени за период просрочки арендных платежей с 25.10.2011 по 17.09.2014 в размере 19 655 573 руб. 41 коп.

Ссылка общества на неразрешение судом вопроса о снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку ООО "В-ЛАЗЕР" не заявляло о ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде, соответствующих доказательств суду не представляло.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела неправильного применения норм материального права и нарушений положений процессуального законодательства апелляционным судом допущено не было, правовые основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы заявителя отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу N А51-28783/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Н. Новикова