Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 ноября 2015 г. N Ф03-4821/15 по делу N А04-869/2015

г. Хабаровск

24 ноября 2015 г.

Дело N А04-869/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Матюханова Андрея Васильевича, индивидуального предпринимателя Байбак Алексея Сергеевича на решение от 20.04.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу N А04-869/2015 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Басос М.А., в апелляционном суде судьи Харьковская Е.Г., Вертопрахова Е.В., Пескова Т.Д.

По заявлению индивидуального предпринимателя Матюханова Андрея Васильевича, индивидуального предпринимателя Байбак Алексея Сергеевича

к администрации города Благовещенска

третье лицо: Комитет по управлению имуществом города Благовещенска

об оспаривании решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка

Индивидуальный предприниматель Матюханов Андрей Васильевич (ОГРН 304280133800240, ИНН 280100518900; далее - ИП Матюханов А.В.) и индивидуальный предприниматель Байбак Алексей Сергеевич (ОГРН 304280133800251, ИНН 280100826661; далее - ИП Байбак А.С.) обратились в Арбитражный суд Амурской области с совместным заявлением о признании незаконным решения администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015; адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 133; далее - администрация), оформленного письмом от 31.12.2014 N 8259/16, об отказе во внесении изменений в договор от 18.08.2011 N 241 в части продления срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства автостоянки, и просили суд в качестве способа восстановления нарушенного права возложить на ответчика обязанность в установленный законом срок принять решение о продлении срока действия указанного договора до 25.02.2017 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 20.04.2015, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 без изменения, в удовлетворении заявленных предпринимателями требований отказано полностью.

В кассационной жалобе ИП Матюханов А.В. и ИП Байбак А.С. выражают несогласие с принятыми по делу судебными актами, указывают на неправильное применение арбитражными судами норм материального и процессуального права, в связи с чем просят их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование своей позиции предприниматели приводят доводы о том, что судебные инстанции неправомерно исследовали вопросы, касающиеся функционального назначения вновь возведенного на спорном земельном участке капитального объекта и фактически осуществили проверку соответствия данного объекта проектной документации и выданному разрешению на его строительство, что выходит, по мнению заявителей жалобы, за рамки рассматриваемого спора, предметом которого не является признание права собственности на самовольную постройку. При этом предприниматели настаивают на том, что поскольку строящийся объект зарегистрирован за истцами и до настоящего времени не введен в эксплуатацию, то у ответчика не имелось оснований для отказа в продлении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору от 18.08.2011 N 241 именно для целей строительства.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебное заседание кассационной инстанции представители сторон, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены в данном случае отсутствуют.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, первоначально между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и гражданином Гайдуком Сергеем Александровичем был заключен договор от 18.08.2011 N 241 о предоставлении в аренду земельного участка в квартале 278 города Благовещенска с кадастровым номером 28:01:010278:39 площадью 372 кв.м из земель населенных пунктов для целей строительства объектов транспорта. Срок аренды определен сторонами - 3 года с 11.08.2011 по 10.08.2014. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2011.

Впоследствии с учетом изданных администрацией ненормативных правовых актов (постановления от 08.07.2013 N 3545, от 01.11.2013 N 5690, от 22.01.2014 N 247) и на основании заключенных между сторонами дополнительных соглашений от 17.07.2013 и от 25.02.2014 в договор аренды от 18.08.2011 N 241 внесены изменения в части уменьшения площади спорного участка до 317 кв.м и уточнения вида его разрешенного использования: для строительства автостоянок (любого типа) в границах, указанных в кадастровой выписке участка.

Администрацией выдано Гайдуку С.А. разрешение от 28.03.2014 на строительство на арендованном земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39 надземной автостоянки закрытого типа.

Далее, в соответствии с договором купли-продажи от 29.05.2014 Гайдук С.А. продал, а Байбак А.С. и Матюханов А.В. приобрели в общую долевую собственность объект незавершенного строительства площадью застройки 155,7 кв.м, степенью готовности 99%, расположенный в квартале 278 города Благовещенска, находящийся на земельном участке площадью 317 кв.м с кадастровым номером 28:01:010278:39, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства автостоянок (любого типа).

По условиям указанной сделки продавец одновременно с продажей объекта недвижимости также передал покупателям права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от 18.08.2011 N 241, включая уплату арендных и иных платежей.

Факт состоявшейся уступки прав и перевод обязанностей арендатора на новых собственников строящегося объекта участвующим в деле лицами не отрицается. Сведения об изменении арендаторов спорного участка внесены в публичный реестр (ЕГРП).

Право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, являющийся предметом договора купли-продажи от 29.05.2014, также зарегистрировано за Байбак А.С. и Матюхановым А.В. в установленном порядке, что подтверждено выданными свидетельствами о государственной регистрации от 04.06.2014 серии 28АА N N 924223, 924224.

После оформления своих прав на приобретенный объект недвижимости и ссылаясь на истечение 10.08.2014 первоначально установленного срока действия договора аренды земельного участка от 18.08.2011 N 241 предприниматели Байбак А.С. и Матюханов А.В. обратились в администрацию с заявлением от 12.12.2014 по вопросу о внесении изменений в условия данного договора путем продления срока аренды спорного участка.

По итогам рассмотрения указанного обращения предпринимателей и с учетом результатов проведенного осмотра арендуемого участка администрация направила в адрес заявителей ответ от 31.12.2014 N 8259/16, в котором сообщила об отказе в изменении срока аренды спорного участка по причине нарушения вида его разрешенного использования.

Полагая, что такое решение администрации является незаконным, препятствует окончанию строительства объекта и вводу его в эксплуатацию, предприниматели обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска арбитражные суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Как усматривается из материалов дела между сторонами спора сложились арендные отношения, связанные с представлением спорного земельного участка для целей возведения на нем конкретного объекта недвижимости в соответствии с выданным арендатору разрешением на строительство.

В соответствии с пунктом 3.4.2 договора аренды от 18.08.2011 N 241 арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, и в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору, по истечении срока его действия, он имеет преимущественное право на прочих равных условиях на заключение договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора (пункт 3.3.2 договора аренды).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 и пунктом 2 статьи 46 этого Кодекса самостоятельным основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу ранее действующих положений статьи 35 Земельного кодекса РФ (в применимой к отношениям сторон редакции) не допускался необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В настоящее время вопрос о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, для целей завершения строительства этого объекта, урегулирован пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Таким образом соблюдение арендатором условий договора об использовании земельного участка по его прямому целевому назначению - осуществление строительства разрешенного объекта имеет решающее значение для рассмотрения вопроса о продлении действия такого договора в случае, когда строительство не завершено в течение первоначального срока.

Однако в данном случае судами установлено, что на спорном участке вопреки разрешению на строительство вместо надземной автостоянки закрытого типа фактически возведено здание иного назначения, используемое в настоящее время в качестве гостиницы, что подтверждено актом осмотра и прилагаемыми к нему фотоматериалами.

На основании этого, суды пришли к обоснованному выводу о нарушении арендатором условий договора аренды от 18.08.2011 N 241, что исключает возможность продления срока его действия.

Кроме того, судами также правомерно отмечено, что по общему правилу в силу статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ).

Такие обстоятельства арбитражными судами по настоящему делу установлены не были.

В данном случае предпринимателями по существу заявлено требование об обязании Комитета принять решение о заключении нового договора аренды земельного участка для размещения и дальнейшей эксплуатации фактически возведенного объекта недвижимости, поэтому исходя из предмета данного спора вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению такого договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2012 N 17540/11).

Также суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрены особенности последствий истечения согласованного сторонами срока действия договора аренды, согласно которому в том случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств того, что Комитет как арендодатель заявил возражения против дальнейшего использования предпринимателями как арендаторами спорного участка и потребовал его освобождения, материалы настоящего дела не содержат.

Таким образом сам по себе отказ арендатора от внесения изменений в договор аренды земельного участка в части продления срока его действия не свидетельствует о нарушении прав предпринимателей, продолжающих использовать спорный земельный участок.

Позиция заявителя кассационной жалобы о том, что суды не имели оснований для исследования функционального назначении вновь построенного на спорном участке объекта недвижимости, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в силу приведенных выше норм земельного и гражданского законодательства данные обстоятельства напрямую относятся к вопросу о надлежащем исполнении арендатором принятых на себя обязательств в части целевого использования земельного участка и непосредственно влияют на возможность пролонгации арендных отношений в целях предоставления добросовестному застройщику возможности закончить начатое строительство.

Доводы заявителя жалобы о том, что то у ответчика не имелось предусмотренных законом оснований для отказа в продлении срока аренды земельного участка по договору от 18.08.2011 N 241 поскольку строительство спорного объекта еще не завершено и заявителями предпринимаются меры по его вводу в эксплуатацию, противоречат материалам настоящего дела и также не свидетельствуют о незаконности обжалуемых судебных актов.

Отказ ответчика внести требуемые предпринимателями изменения в договор аренды не препятствует инициированию процедуры ввода объекта в эксплуатацию в случае наличия для этого достаточных оснований, предусмотренных статьей 55 Градостроительного кодекса РФ.

С учетом изложенного выводы арбитражных судов об отсутствии в данном случае оснований для понуждения ответчика в принудительном порядке внести изменения в указанный договор аренды в части продления срока его действия признаются судом кассационной инстанции как соответствующие фактическим обстоятельствам спора и сделанные с правильным применением норм материального права.

Приведенные предпринимателями в поданной жалобе доводы указанных выводов судов не опровергают, поэтому отклоняются как несостоятельные.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ) судами также при рассмотрении настоящего спора не допущено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.04.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу N А04-869/2015 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова