Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 декабря 2015 г. N Ф03-5209/15 по делу N А16-74/2015

г. Хабаровск

07 декабря 2015 г.

А16-74/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" - Лескова В.Ю., представитель по доверенности от 21.03.2014 N 79 АА 0093576

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис"

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015

по делу N А16-74/2015 Арбитражного суда Еврейской автономной области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.Н. Серова,

в суде апелляционной инстанции судьи Т.Д. Пескова, Е.И. Сапрыкина, Е.А. Швец

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области

о признании недействительными сообщений от 17.11.2014 N 01/034/2014-330 и N 01/034/2014-331

Общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (ОГРН 1027900510362, ИНН 7901011554, место нахождения: 680051, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Малиновского, д. 38, офис 10; далее - ООО "Стройсервис") обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (ОГРН 1027900511506, ИНН 7900001874, место нахождения: 679000, Еврейская автономная область, г. Биробиджан, пр-кт 60-летия СССР, 22; далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании недействительными сообщений от 17.11.2014 N 01/034/2014-330 и N 01/034/2014-331 об отказе в регистрации прекращения права собственности на земельный участок общей площадью 2 363 кв. м с кадастровым номером 79:01:0300004:712, находящийся примерно в 50 м на юг от ориентира, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Ленина, здание N 40, и на земельный участок общей площадью 2 149 кв. м с кадастровым номером 79:01:0300004:712, находящийся примерно в 30 м на юго-запад от ориентира, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Ленина, дом 38; в качестве способа восстановления нарушенного права просило обязать регистрирующий орган произвести регистрационные действия по прекращению права собственности в отношении названных земельных участков.

Решением суда 17.03.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 решение отменено; в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Стройсервис" просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда. Заявитель настаивает, что запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Ссылается на то, что соответствующие документы представлены в полном объеме и имеются в регистрационном деле, которое исследовалось судом апелляционной инстанции. Также полагает, что судом не принята во внимание правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, статье 16 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), разъяснения, изложенные в пунктах 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), устанавливающая, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а собственник утрачивает правомочие распоряжения им.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит окружной суд в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал, дал по ним пояснения.

Извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом Управление Росреестра явку в заседание суда кассационной инстанции своих представителей не обеспечило.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, за ООО "Стройсервис" зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 2 363 кв. м с кадастровым номером 79:01:0300004:712, находящийся примерно в 50 м по направлению на юг от ориентира, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Ленина, здание N 40, и на земельный участок общей площадью 2 149 кв. м с кадастровым номером 79:01:0300004:71, находящийся примерно в 30 м по направлению на юго-запад от ориентира, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Ленина, дом 38, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 26.04.2013 серии 79-АА 066460 и от 29.04.2013 серии 79-АА 068095. Разрешенное использование указанных земельных участков - для строительства многоквартирного дома.

4.01.2014 обществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома N 2 (застройка жилыми домами части квартала между улицами Шолом-Алейхема-Ленина-Димитрова в г. Биробиджане).

ООО "Стройсервис" со ссылкой на то, что собственники квартир в многоквартирном доме начали осуществлять регистрацию права собственности на приобретенные ими квартиры в этом доме, и полагая, что право собственности общества на земельные участки, в границах которых построен многоквартирный дом, подлежит прекращению, обратилось с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган.

Сообщениями Управления Росреестра по ЕАО от 17.11.2014 за N N 01/034/2014-330, 01/034/2014-331 отказано в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 79:01:0300004:712, 79:01:0300004:71. В обоснование отказа указано на наличие в отношении указанных земельных участков регистрационных записей об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве.

ООО "Стройсервис", ссылаясь на незаконность отказа в регистрации прекращения права собственности на названные земельные участки, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление общества, со ссылкой на положения статьи 36 Жилищного кодекса РФ признал, что по окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию земельный участок, занятый этим домом и необходимый для его эксплуатации, переходит к собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, в связи с чем сделал вывод, что общество утратило право собственности на указанные земельные участки и поэтому у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в регистрации прекращения права собственности на эти земельные участки.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления общества, исходила из того, что регистрационные записи об ипотеке в установленном порядке не погашены, и приняла во внимание то, что по заявлению общества о прекращении ипотеки, зарегистрированной в силу закона, регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация, поскольку обществом не представлены документы, предусмотренные в пункте 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с абз. 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статье 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 указанной статьи).

Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества. Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона о регистрации.

Как указано выше, основанием для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 79:01:0300004:712, 79:01:0300004:71 послужило наличие непогашенных записей об ипотеке, возникших в силу закона, в частности Закона об участии в долевом строительстве.

Установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами 79:01:0300004:712, 79:01:0300004:71 построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом. То, что строительство дома осуществлялось с привлечением денежных средств согласно Закону об участии в долевом строительстве, сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закон об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог прав в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей.

Согласно статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

В соответствии со статьей 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право собственности застройщика (ООО "Стройсервис") на вышеназванные земельные участки, которое возникло в силу положений специального закона - Закона об участии в долевом строительстве. При этом право собственности на указанные земельные участки зарегистрировано за обществом в установленном порядке.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закон об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона об участии в долевом строительстве, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке предусматривают возможность погашения регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

То, что застройщиком (ООО "Стройсервис") квартиры, находящиеся в доме, сданном в эксплуатацию, переданы их дольщикам, следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию и не опровергается сторонами, как и не опровергается факт сдачи многоквартирного жилого дома N 1 (застройка жилыми домами части квартала между улицами Шолом-Алейхема-Ленина-Димитрова в г. Биробиджане).

Кроме того, как установлено судами и подтверждено материалами дела, право собственности на часть квартир, находящихся в указанном доме, зарегистрировано в установленном порядке за дольщиками.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Как указано выше, материалами дела подтверждается регистрация права собственности лиц на объект долевого строительства, в силу чего на спорные земельные участки возникла общая долевая собственность.

В этой связи с учетом передаточных актов по договорам долевого участия, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и ввиду того, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность указанных лиц, право собственности ООО "Стройсервис" на земельные участки с кадастровыми номерами 79:01:0300004:712, 79:01:0300004:71 подлежит прекращению.

Поскольку у Управления Росреестра имелся весь комплект документов, предусмотренных законом для государственной регистрации обременения в виде ипотеки, возникшей в силу закона, прекращения права собственности на указанные земельные участки, то основания для отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности на соответствующие земельные участки отсутствовали.

Ввиду того что решение суда первой инстанции вынесено в соответствии с установленными обстоятельствами, с учетом подлежащих применению норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции не было правовых оснований для его отмены.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной ООО "Стройсервис" при подаче настоящей кассационной жалобы в сумме 1 500 рублей, подлежат возмещению за счет Управления Росреестра в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу N А16-74/2015 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить, решение от 17.03.2015 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" судебные расходы за подачу кассационной жалобы в сумме 1 500 рублей.

Арбитражному суду Еврейской автономной области - выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.Ю. Лесненко О.В. Цирулик