Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2015 г. N Ф03-4462/15 по делу N А04-5801/2014

г. Хабаровск

21 декабря 2015 г.

Дело N А04-5801/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: О.В. Цирулик

Судей: В.А. Гребенщиковой, С.Ю. Лесненко

при участии:

от индивидуального предпринимателя Татаренкова Александра Петровича: Татаренков А.П. - лично; Буздык В.Ю., представитель по доверенности б/н от 01.12.2015;

от индивидуального предпринимателя Тупало Сергея Владимировича: Тупало С.В. - лично; Гордейчик А.В., представитель по доверенности б/н от 12.01.2015;

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Татаренкова Александра Петровича на решение от 25.05.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу N А04-5801/2014 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья В.И. Котляревский, в суде апелляционной инстанции судьи: Т.Д. Козлова, Т.С. Гетманова, А.И. Михайлова

по иску индивидуального предпринимателя Татаренкова Александра Петровича

к индивидуальному предпринимателю Тупало Сергею Владимировичу, администрации города Белогорска, муниципальному казенному учреждению "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорска"

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Амурской области

о разделе земельного участка, расторжении договора аренды и заключении договоров аренды на выделенные земельные участки

по встречному иску индивидуального предпринимателя Тупало Сергея Владимировича

к индивидуальному предпринимателю Татаренкову Александру Петровичу, администрации города Белогорска, муниципальному казенному учреждению "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорска"

о разделе земельного участка

Индивидуальный предприниматель Татаренков Александр Петрович (ОГРНИП 304280416700152; далее - ИП Татаренков А.П.) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тупало Сергею Владимировичу (ОГРНИП 304280423000041; далее - ИП Тупало С.В.), администрации города Белогорска (ОГРН 1022800711647, ИНН 2804004968), муниципальному казенному учреждению "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорска" (ОГРН 1022800712593, ИНН 2804008317; далее - МКУ "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск") с требованиями о:

- разделе земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:0141, общей площадью 8 023 кв.м из категории земель населенных пунктов, находящегося в Амурской области, г. Белогорск, по ул. Кирова, согласно межевому плану ООО "Меридиан";

- выделении предпринимателю Тупало С.В. земельного участка N 1 площадью 3 397 кв.м, используемого им под складское здание и необходимого для его эксплуатации;

- выделении предпринимателю Татаренкову А.П. земельного участка N 2 площадью 4 258 кв.м (4626-368), используемого им под складское здание и необходимого для его эксплуатации;

- обязании ответчиков расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:0141 от 07.09.2004 N 61-Ф/04 и заключить три договора аренды:

1) между предпринимателем Тупало С.В. как арендатором и МКУ "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск" как арендодателем, на участок N 1 площадью 3 397 кв.м (сведения о характерных точках границ образуемого земельного участка 28:02:000125:141:ЗУ1);

2) между предпринимателем Татаренковым А.П. как арендатором и МКУ "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск" как арендодателем, на участок N 2 площадью 4 258 кв.м (4626-368 кв.м) (сведения о характерных точках границ образуемого земельного участка 28:02:000125:141:ЗУ2);

3) между предпринимателем Тупало С.В. и предпринимателем Татаренковым А.П. как арендаторами и МКУ "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск" как арендодателем, на участок N 3 площадью 368 кв.м (сведения о характерных точках границ образуемой части земельного участка 28:02:000125:141:ЗУ2/чзу1), используемый ими для проезда большегрузных автомобилей к земельным участкам N 1 и N 2 с ул. Кирова по переулку Госпитальный (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Обращаясь со встречным иском, предприниматель Тупало С.В. предлагает разделить земельный участок с кадастровым номером 28:02:000125:0141 следующим образом:

- выделить предпринимателю Тупало С.В. земельный участок под номером 28:02:000125:0141ЗУ1 площадью 3 398 кв.м;

- выделить предпринимателю Татаренкову А.П. земельный участок под номером 28:02:000125:0141ЗУ2 площадью 3 696 кв.м;

- возвратить МКУ "Комитет имущественных отношений администрации г. Белогорска" земельный участок под номером 28:02:000125:0141ЗУ3 площадью 522 кв.м;

- оставить в совместном пользовании Тупало С.В. и Татаренкова А.П. земельный участок под номером 28:02:000125:0141ЗУ4 площадью 406 кв.м

- обязать стороны внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:0141 от 07.09.2004 N 61-Ф/04.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Амурской области.

Решением от 25.05.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе ИП Татаренков А.П., ссылаясь на неверное применение судами норм материального права, просит отменить обжалуемые судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о невозможности разрешения возникшего спора путем обращения в администрацию для утверждения схемы расположения земельных участков, поскольку имеется спор между ИП Татаренковым А.П. и ИП Тупало С.В. по вопросу о площадях, границах, и количестве выделяемых в результате раздела земельных участков. Кроме того, ИП Татаренков А.П. ссылается на то, что после вынесения решения по настоящему делу он обращался в администрацию муниципального образования за разделом земельного участка в порядке, указанном судом в обжалуемом решении от 25.05.2015, и администрация отказала в проведении раздела. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-6948/2015 названный выше отказ администрации признан соответствующим закону в связи с наличием между соарендаторами земельного участка спора о праве.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Тупало С.В. приводит свои возражения против ее доводов.

В заседании суда кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, ИП Татаренков А.П. и его представитель настаивали на доводах, изложенных в кассационной жалобе, и дали по ним пояснения. В свою очередь ИП Тупало С.В. и его представитель возражали против удовлетворения кассационной жалобы и также дали пояснения по своей позиции.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.09.2004 между Комитетом имущественных отношений администрации г. Белогорска (арендодатель) и Тупало С.В., Татаренковым А.П. (арендаторы) заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:0141, площадью 6 740,75 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, для строительства нежилых зданий (складских), в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.

Срок договора аренды установлен с 07.09.2004 по 07.09.2007.

В дальнейшем, на основании Постановления администрации г. Белогорска от 04.07.2005 N 759 площадь арендуемого земельного участка увеличена до 8 023 кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером 28:02:000125:0141 предпринимателями построены складские здания. ИП Татаренкову А.П. на праве собственности принадлежит расположенное на спорном земельном участке складское здание общей площадью 1104,7 кв.м, ИП Тупало С.В. - складское здание общей площадью 1119,7 кв.м.

16.12.2009 между арендаторами подписано соглашение о размежевании земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:0141 и об определении порядка пользования образованными после размежевания земельными участками, по условиям которого, стороны договорились размежевать земельный участок с кадастровым номером 28:02:000125:0141 на три земельных участка (ЗУ1, ЗУ2, ЗУ3) под построенными и зарегистрированными в собственность зданиями и продолжения их застройки, и определить порядок пользования этих участков следующим образом: ЗУ1 выкупает Тупало С.В., ЗУ2 - Татаренков А.П., ЗУ3 - подлежал оформлению в общую долевую собственность для проезда большегрузных автомобилей.

В связи с окончанием совместного строительства и регистрации в собственность складских зданий по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, 174/3 ИП Татаренков А.П. 29.10.2012 обратился в администрацию г.Белогорска с заявлением о выдаче задания на размежевание земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:0141 на части, согласно соглашению от 16.12.2009.

Письмом от 12.11.2012 администрация г.Белогорска сообщила, что поскольку договор заключен со множественностью лиц на стороне арендатора, то для выдачи задания на межевание земельного участка арендаторам необходимо совместно обратится с заявлениями о расторжении договора аренды от 07.09.2004 N 61-Ф/04.

12.08.2013 ИП Татаренковым А.П. в адрес ИП Тупало С.В. направлено требование о подписании заявления о расторжении договора аренды земельного участка.

В последующем, по заявлению ИП Татаренкова А.П. ООО "Меридиан" проведены кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:141, подготовлен межевой план, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 28:02:000125:141 разделен на два участка: - земельный участок 28:02:000125:141:ЗУ1 - с площадью 4626 кв.м; - земельный участок 28:02:000125:141:ЗУ2 - с площадью 3397 кв.м.

На основании постановления администрации г. Белогорска от 20.01.2014 N 69 "Об образовании земельных участков для строительства магазина промышленных товаров и складских зданий" путем раздела земельного участка площадью 8023 кв.м с кадастровым номером 28:02:000125:0141 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 28:02:000125:1296 (площадь 4626 кв.м) и 28:02:000125:1295 (площадь 3397 кв.м).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 02.08.2014 по делу N А04-2785/2014 по заявлению предпринимателя Тупало С.В. результаты кадастровых работ по образованию земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:141 в виде межевого плана от 23.09.2013; действия по постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 28:02:000125:1296 и 28:02:000125:1295, признаны незаконными как не соответствующие Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону "О государственном кадастре недвижимости".

Решением Арбитражного суда Амурской области от 19.01.2015 по делу N А04-1323/2014 по заявлению предпринимателя Тупало С.В. признано недействительным как несоответствующее Земельному кодексу Российской Федерации, Градостроительному кодексу Российской Федерации, постановление администрации города Белогорск от 20.01.2014 N 69 "Об образовании земельных участков для строительства магазина промышленных товаров и складских зданий".

Ссылаясь на отсутствие согласия соарендатора ИП Тупало С.В. на раздел земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:141, предприниматель Татаренков А.П. обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь ИП Тупало С.В. предъявил встречный иск, в котором представил свой вариант раздела спорного земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что раздел спорного земельного участка должен происходить в административном порядке, установленном статьей 11.4 Земельного кодекса РФ. Кроме того, суды указали, что заявителем не представлена схема, в соответствии с которой должен быть произведен раздел земельного участка.

Указанные выводы судов не соответствуют действующему законодательству в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, статья 39.20 Земельного кодекса РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

Пункты 2-11 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ регулируют вопросы пользования земельными участками, раздел которых невозможен, специально указывая на то, что неделимость земельного участка является основанием для установления права общей долевой собственности или заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении таких участков.

Таким образом, по смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Статья 11.4 Земельного кодекса РФ предусматривает административный порядок раздела земельного участка. Однако эта статья не может рассматриваться как запрещающая раздел земельного участка в судебном порядке в случае наличия спора об основаниях такого раздела или о площади и (или) границах образуемых в результате раздела земельных участков. Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 Земельного кодекса РФ.

В данном случае наличие между собственниками расположенных на земельном участке объектов недвижимости спора о площадях и границах земельных участков прямо усматривается из установленных судами обстоятельств дела и самого факта наличия первоначального и встречного иска о разделе земельного участка с различными вариантами такого раздела.

Кроме того, из материалов дела следует, что сторонами предпринимались попытки административного раздела спорного земельного участка, однако в судебном порядке акты, утвердившие такой раздел, признаны недействительными.

Наличие подведомственного суду спора о разделе спорного земельного участка установлено также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-6948/2015.

При таких обстоятельствах выводы судов обеих инстанций о необходимости обращения ИП Татаренкова А.П. за разделом земельного участка в администрацию муниципального образования являются необоснованными.

Также являются неверными выводы судов о том, что раздел земельного участка возможет только в соответствии с предоставленной заявителем схемой.

Согласно статье 11.10 Земельного кодекса РФ подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом.

Из буквального содержания приведенной нормы права, на которую сослались суды в обоснование своих выводов, следует, что подготовка схемы земельного участка в целях его раздела является правом, но не обязанностью лица, обратившегося за разделом земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11, при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

В связи с изложенным судебные акты по настоящему делу не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует предложить сторонам представить доказательства в обоснование их требований и возражений по первоначальному и встречному исковым заявлениям, дать оценку доводам сторон и представленным ими доказательствам и на основании установленных в результате такой оценки обстоятельств разрешить спор по существу.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.05.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу N А04-5801/2014 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

В.А. Гребенщикова С.Ю. Лесненко