Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2015 г. N Ф03-4459/15 по делу N А04-7424/2013

г. Хабаровск

21 декабря 2015 г.

Дело N А04-7424/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: О.В. Цирулик, С.Н. Новиковой

при участии:

от истца: индивидуального предпринимателя Татаренковой Г.Н. - Татаренкова Г.Н., лично (паспорт); Буздык В.Ю., представитель по доверенности б/н от 26.02.2015; Татаренков А.П., представитель по доверенности б/н от 11.11.2013

от ответчика: индивидуального предпринимателя Тупало Л.Д. - Тупало Л.Д., лично (паспорт); Гордейчик А.В., представитель по доверенности б/н от 12.01.2015

МКУ "Комитет имущественных отношений администрации города Белогорск" - Бондарь Н.Е. представитель по доверенности б/н от 25.12.2014

от третьего лица: администрации г. Белогорск - Жуков Е.Н., представитель по доверенности от 14.09.2015 N 42

рассмотрев в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Тупало Ларисы Дмитриевны, администрации г. Бологорск, муниципального казенного учреждения "Комитет имущественных отношений администрации города Белогорск" на решение от 30.04.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу N А04-7424/2013 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Д.С. Аныш, в апелляционном суде - судьи Е.В. Гричановская, М.О. Волкова, В.Г. Дроздова

по иску индивидуального предпринимателя Татаренковой Галины Николаевны

к индивидуальному предпринимателю Тупало Ларисе Дмитриевне, муниципальному казенному учреждению "Комитет имущественных отношений администрации города Белогорск"

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, администрация города Белогорск

о признании торгов недействительными

Индивидуальный предприниматель Татаренкова Галина Николаевна (ОГРН 304280416700141, ИНН 281100223182; адрес: 676850, Амурская область, г. Белогорск, ул. Ленина 115, кв. 10; далее - предприниматель Татаренкова Г.Н.) на основании статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 35, 36, 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тупало Ларисе Дмитриевне (ОГРН 304280423000029, ИНН 280400019468; 676850, Амурская область, г. Белогорск, ул. Красноармейская, 34, кв. 17; далее - предприниматель Тупало Л.Д.), муниципальному казенному учреждению "Комитет имущественных отношений администрации города Белогорск" (ОГРН 1022800712593, ИНН 2804008317; 676850, Амурская область, г. Белогорск, ул. Гагарина, 2; далее - МКУ "Комитет имущественных отношений администрации города Белогорск") о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже в собственность земельного участка площадью 3686 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, кадастровый номер 28:02:000125:1117 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что на торгах, состоявшихся 30.09.2013, продан земельный участок, частично расположенный под принадлежащим истцу на праве собственности объектом недвижимости (здание контрольно-пропускного пункта, далее - КПП), который обладает преимущественным правом выкупа земельного участка. Кроме того, продана и территория общего пользования - существующий внутриквартальный проезд. При формировании спорного участка была допущена техническая ошибка, что повлияло на цену торгов.

Определением суда от 19.11.2013 в соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - управление Росреестра по Амурской области), администрация города Белогорска.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 30.04.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015, исковые требования удовлетворены.

Предприниматель Тупало Л.Д., не согласившись с принятыми судебными актами, подала в Арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит их отменить в связи с неправильным применением судами норм материального и процессуального права, передать дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что истцом не представлено доказательств того, что указанные ею нарушения могли оказать влияние на результаты торгов. Полагает, что кадастровые ошибки, допущенные при формировании земельного участка, реализованного по результатам торгов, к процедуре проведения торгов не относятся и не являются основанием для признания их недействительными в порядке пункта 1 статьи 449 ГК РФ. Спорный земельный участок в его нынешних границах не нарушает права Татаренковой Т.Н. как собственника соседнего участка, поэтому восстановление прав последней путем признания торгов недействительными невозможно по причине отсутствия предмета нарушения.

С кассационными жалобами также обратились МКУ "Комитет имущественных отношений администрации города Белогорск" и администрация, в которых просят решение от 30.04.2015, постановление от 06.08.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска.

В жалобе МКУ "Комитет имущественных отношений администрации города Белогорск" обращает внимание на то, что в настоящее время границы спорного участка уточнены в связи с исключением площади участка внутриквартального проезда, что подтверждается межевым планом от 20.06.2014, кадастровой выпиской от 23.06.2014, свидетельством о государственной регистрации права собственности Тупало Л.Д. от 04.08.2014. Поэтому, по мнению заявителя данной жалобы, нахождение земельного участка в измененных границах не затрагивает права Татаренковой Г.Н., в результате чего восстановление прав последней путем признания торгов недействительными невозможно по причине отсутствия предмета нарушения.

Фактически, изложенные в жалобе доводы администрации, совпадают с предыдущими позициями. При этом в жалобе отмечено, что согласование границ спорного участка с предпринимателем Татаренковой Г.Н. не требовалось. Не согласна администрация и с выводом судов о том, что земельный участок одновременно находится в двух зонах.

В представленных письменных возражениях на кассационные жалобы, предприниматель Татаренкова Г.Н. просит состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобы - без удовлетворения.

Истец указывает на то, что в результате нарушения процедуры торгов предприниматель не смогла объективно оценить предмет торгов. Отсутствие информации о спорном земельном участке привело к неправильному пониманию истцом значения цены, определяемой по результатам аукциона.

Определением от 30.11.2015 в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена состава суда, рассматривающего настоящее дело, в результате чего сформирован следующий состав суда для рассмотрения кассационных жалоб: председательствующий судья В.А. Гребенщикова, судьи О.В. Цирулик, С.Н. Новикова

В судебном заседании 08.12.2015 в соответствии со статьёй 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 14.12.2015.

Управление Росреестра по Амурской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в суд не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационных жалоб в его отсутствие.

В заседании суда кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представители сторон и третьего лица поддержали доводы, изложенные в жалобах и письменных возражениях, дав суду соответствующие пояснения.

Проверив законность принятых решения от 30.04.2015, постановления от 06.08.2015 с учётом доводов кассационных жалоб и возражений на них, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьёй 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предпринимателю Татаренковой Г.Н. на праве собственности принадлежит здание КПП площадью 33 кв.м и земельный участок площадью 1381 кв.м, кадастровый номер 28:02:000125:322, расположенные по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, 170 А, о чём выданы свидетельства от 28.01.2010 N 28 АА 377655, N 28 АА 377656, соответственно.

То, что здание КПП по названному адресу расположено на земельном участке с кадастровым номером 28:02:000125:322 подтверждается градостроительным планом земельного участка и техническим паспортом от 19.05.2009, представленными в деле.

Согласно постановлению администрации г. Белогорска от 13.08.2013 N 1515 находящийся в государственной собственности земельный участок площадью 3686 кв.м, расположенный по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, кадастровый номер 28:02:000125:1117, предоставлен для размещения открытых спортивных площадок, теннисных кортов, катков и других аналогичных объектов посредством проведения торгов в форме аукциона.

В газете "Белогорский вестник" от 28.08.2013 N 34, а также на официальном сайте муниципального образования г. Белогорск организатор торгов - МКУ "Комитет имущественных отношений администрации города Белогорск", опубликовало извещение о проведении 30.09.2013 аукциона по продаже указанного земельного участка.

Предприниматель Татаренкова Г.Н. подавала заявку на участие в аукционе и в нем участвовала.

По итогам проведения аукциона победителем признана предприниматель Тупало Л.Д., с которой заключен договор купли-продажи земельного участка от 30.09.2013 N 367, послуживший основанием для регистрации 21.10.2013 права собственности на данный участок площадью 3686 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права N 28 АА 833668).

В связи с изменением площади земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:1117 ввиду допущенной при формировании земельного участка кадастровой ошибки, 20.06.2014 в межевой план и кадастр (в выписке о земельном участке от 23.06.2014 N 28/14-128589 площадь указана 3265 кв.м) внесены соответствующие изменения и 04.08.2014 за предпринимателем Тупало Л.Д. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права 28-АА N 833711).

Предприниматель Татаренкова Г.Н., полагая, что аукцион проведен незаконно, в частности, в связи с выставлением на торги земельного участка в нарушение норм земельного законодательства, неверно сформированного в установленном законом порядке, что повлекло нарушение её прав, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу пункта 2 статьи 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.04.2012 N 16311/11 разъяснено, что поскольку размещение информации преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемые объекты недвижимости с публичных торгов, суды при проверке полноты сведений о них, должны принять во внимание положения статьи 554 ГК РФ об определении предмета в договоре продажи недвижимости. Данная норма предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 2 части 1 статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон от 24.07.2007) предусмотрено, что необходимым для кадастрового учета документом является межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка). Наличие данной информации направлено также на соблюдение прав смежных землепользователей (собственников, арендаторов и т.п.), поскольку неправильное определение площади и границ образуемого земельного участка (при постановке на учет) может повлечь нарушение прав и законных интересов обладателей смежных земельных участков.

Кадастровый номер дает возможность получить конкретные сведения из государственного реестра недвижимости об уникальных характеристиках реализуемого объекта, позволяющих определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. При этом сведения о площади объекта относятся к характеристикам, индивидуализирующим данный объект торгов и позволяющим потенциальным покупателям соотнести продажную стоимость с предметом купли-продажи.

Пунктом 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

В статье 85 ЗК РФ указано, что земельные участки общего пользования, занятые площадками, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон, и не подлежат приватизации.

Статьей 39 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ регламентировано, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками, в случае, если в результате кадастровых работ учтено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или учтено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установили, что сформированный для аукциона земельный участок находится одновременно в двух зонах: Р2 - зоне земельных насаждений общего и ограниченного использования, внутриквартального озеленения, и зоне без обозначенного регламентом, а также нахождение внутриквартального проезда общего пользования (на генеральном плане города Белогорска данный внутриквартальный проезд обозначен) и частичного расположения здания КПП, принадлежащего предпринимателю Татаренковой Г.Н., обладающей преимущественным правом выкупа земельного участка, находящегося под принадлежащим ей зданием.

Согласование границ спорного земельного участка с истцом как с собственником смежного земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:322 не проводилось, акт согласования границ по точкам не составлялся, акт о натурном установлении границ земельного участка отсутствует. Изменения в договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, по площади участка не внесены.

В этой связи суды пришли к обоснованному выводу о том, что на момент выставления земельного участка на торги, он был сформирован в нарушение действующего законодательства, с нарушением прав собственника смежного участка, в результате чего признали аукцион недействительным, проведенным с нарушением правил, а именно пункта 2 статьи 448 ГК РФ, так как извещение о его проведении содержало недостоверные сведения о предмете торгов.

Неполная информация о предмете торгов не обеспечивает конкуренцию покупателей и уменьшает возможность их участия в торгах; недостаточность сведений в извещении о предмете торгов лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, что, в свою очередь, влияет на формирование цены реализации имущества. Таким образом, данное обстоятельство непосредственно затрагивает в рассматриваемой ситуации интересы истца, а указанные им нарушения являются существенно влияющими на результаты торгов.

В этой связи доводы заявителей кассационных жалоб о том, что кадастровые ошибки, допущенные при формировании земельного участка, реализованного по результатам торгов, к процедуре проведения торгов не относятся и не являются основанием для признания их недействительными в порядке пункта 1 статьи 449 ГК РФ и, что в настоящее время границы спорного участка уточнены в связи с исключением площади участка внутриквартального проезда, поэтому нахождение земельного участка в измененных границах не затрагивает права Татареновой Г.Н., в результате чего восстановление прав последней путем признания торгов недействительными невозможно по причине отсутствия предмета нарушения, подлежат отклонению судом кассационной инстанции при изложенных обстоятельствах.

Поскольку судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.04.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу N А04-7424/2013 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова