Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 декабря 2015 г. N Ф03-5350/15 по делу N А51-3526/2015

г. Хабаровск

25 декабря 2015 г.

Дело N А51-3526/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщиковой В.А., Цирулик О.В.

при участии

от истца: Сяченкова Е.А., представитель по доверенности от 29.04.2015 N 25 АА 1585307, Иваныш С.В., представитель по доверенности от 01.12.2015;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РосЛес" на решение от 08.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу N А51-3526/2015 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Лошакова А.А., в апелляционном суде судьи: Глебов Д.А., Култышев С.Б., Скрипка Н.А.

По иску акционерного общества "ПримАгро"

к обществу с ограниченной ответственностью "РосЛес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

о признании недействительным договора, обязании погасить запись о государственной регистрации договора

Открытое акционерное общество "Учебно-опытное хозяйство Приморской государственной сельскохозяйственной академии" (наименование изменено на акционерное общество "ПримАгро", далее - АО "ПримАгро", ОГРН 2152511043892, место нахождения: 692519, Приморский край, г.Уссурийск, ул.Тимирязева, 8-301) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "РосЛес" (ОГРН 1102801015272, место нахождения: 675000, Амурская область, г.Благовещенск, ул.Ленина, 192; далее - ООО "РосЛес"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Посьетская, 48; далее - управление Росреестра) с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.08.2013 N ДА-02/2013 и применении последствий недействительности ничтожной сделки; а также об обязании регистрирующего органа погасить записи от 27.01.2015 NN 25-25/005-12/087/2014-356, 25-25/005-25/005/002/2015-255/1 о государственной регистрации данного договора.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ответчик выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и ссылается на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем предлагает названные решение и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы заявитель указывает на ошибочность выводов судов о ничтожности договора аренды части земельного участка ввиду отсутствия ее кадастрового учета, поскольку сам земельный участок на момент его заключения был сформирован надлежащим образом, объект аренды четко определен сторонами сделки, спор по порядку ее исполнения отсутствовал. Кроме того, заявитель приводит доводы о том, что он не знал и не мог знать о наличии в учредительных документах истца ограничений полномочия генерального директора в отношении заключения сделок, которые влекут (могут повлечь) обременение недвижимого имущества общества, что исключает признание спорной сделки недействительной в порядке статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в отзыве на кассационную жалобу, с учетом дополнительных пояснений, поддержанном его представителями в судебном заседании, возражает против ее удовлетворения и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Ответчики надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв, информация о котором размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 25:18:015601:37 площадью 61 770 937 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, участок находится примерно в 3 000 м от ориентира: административное здание, по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Уссурийск, пос.Тимирязевский, ул.Воложенина, 30 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.02.2012 серии 25-АБ N 723208).

Указанный земельный участок является многоконтурным, список учетных номеров 15 контуров границ приведен в его кадастровом паспорте.

По договору от 15.08.2013 N ДА-02/2013 ОАО "Учебно-опытное хозяйство Приморской государственной сельскохозяйственной академии" предоставило ООО "РосЛес" в аренду часть указанного земельного участка площадью 30 000 000 кв.м сроком на 10 лет с 15.08.2013 по 31.12.2023. Границы передаваемой в аренду части участка согласованы сторонами, определены на местности и в схеме, являющейся неотъемлемой частью договора.

Согласно данной схеме объект аренды фактически состоит из двух земельных участков площадью 17 870 908 кв.м и 12 129 092 кв.м, координаты поворотных точек границ не указаны.

После того, как был осуществлен кадастровый учет частей принадлежащего истцу земельного участка стороны дополнительным соглашением от 30.12.2014 уточнили предмет сделки, указав, что в аренду ответчику предоставлены части земельного участка общей площадью 61 770 937 кв.м с учетными номерами частей 25:18:015601:37/3 площадью 12 129 092 кв.м и 25:18:015601:37/4 площадью 17 870 908 кв.м для ведения сельскохозяйственной деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

По результатам аукциона 09.12.2014 ООО "Группа Компаний Русагро" приобрело 100 процентов акций ОАО "Учебно-опытное хозяйство Приморской государственной сельскохозяйственной академии", в связи с чем 22.01.2015 внесены изменения в реестр акционеров.

На основании решения единственного акционера от 26.01.2015 с 27.01.2015 генеральным директором ОАО "Учебно-опытное хозяйство Приморской государственной сельскохозяйственной академии" назначен Антипин Е.Л., который и выявил наличие оспариваемого договора. Впоследствии решением акционера от 25.03.2015 наименование истца изменено на акционерное общество "ПримАгро".

Полагая, что при передаче имущества в аренду были нарушены требования Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах), Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и устава ОАО "Учебно-опытное хозяйство Приморской государственной сельскохозяйственной академии", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день заключения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Установив, что на момент заключения спорного договора кадастровый учет переданных в аренду частей земельного участка с кадастровым номером 25:18:015601:37 не был осуществлен, суды признали спорную сделку ничтожной ввиду несоответствия ее положениям данной нормы права. При этом апелляционный суд отметил, что подписание сторонами дополнительного соглашения от 30.12.2014 после государственного учета частей земельного участка с учетными номерами 25:18:015601:37/3 и 25:18:015601:37/4 не может исцелить ничтожную сделку.

Вместе с тем при разрешении настоящего спора судами не учтено следующее.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются как земельные участки, так и части земельных участков.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), судам следует иметь ввиду, что положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если права на недвижимые вещи, в том числе земельные участки, ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи); при этом из описания должно следовать, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Судам также необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. Аналогичные ограничения в отношении участков, находящихся в частой собственности, не установлены.

В этой связи выводы судов относительно ничтожности договора аренды части земельного участка ввиду отсутствия ее кадастрового учета признаются судом кассационной инстанции сделанными с неправильным применением вышеназванных норм материального права.

Как установлено судами и не оспаривается лицами, участвующими в деле, спорный договор аренды действительно был заключен в отношении части земельного участка до осуществления ее кадастрового учета. Вместе с тем сам земельный участок был сформирован в установленном порядке, объект аренды был четко определен сторонами сделки с приложением графической схемы. Данный договор реально исполнялся, спора между арендодателем и арендатором по порядку его исполнения не имелось.

После кадастрового учета частей многоконтурного земельного участка стороны дополнительным соглашением от 30.12.2014 уточнили объект аренды, указав учетные номера частей участка. При этом фактически предмет сделки не претерпел изменений, конфигурация и площадь арендованных частей земельного участка остались прежними.

В пункте 15 Постановления N 73 закреплена правовая позиция о том, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Учитывая, что у сторон сделки спор по поводу ее исполнения отсутствовал, а в результате заключения дополнительного соглашения были преодолены недостатки в отношении описания предмета сделки, в связи с чем имущество, подлежащее передаче арендатору, стало индивидуализированным должным образом, а, следовательно, существенные условия спорного договора согласованы сторонами сделки, у судов не имелось правовых оснований для признания договора аренды ничтожным.

Кроме того, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор аренды является крупной сделкой, совершенной с нарушением порядка ее заключения, а именно в отсутствие одобрения советом директоров. Апелляционный суд признал данный вывод ошибочным, правомерно указав на необходимость сопоставления стоимости переданного в аренду имущества с балансовой стоимостью активов общества по последнему утвержденному балансу, то есть на 31.12.2012, что не превысило 25 процентов. В данной части выводы суда апелляционной инстанции не обжалуются.

Вместе с тем суды обеих инстанций посчитали, что подписание спорного договора и дополнительного соглашения единоличным исполнительным органом без одобрения совета директоров, как того требует устав общества, также является основанием для признания сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 65 Закона об акционерных обществах совет директоров (наблюдательный совет) осуществляет общее руководство деятельностью общества. При этом из пункта 18 части 1 указанной статьи следует, что к компетенции совета директоров относятся иные вопросы, предусмотренные Законом об акционерных обществах и уставом общества.

Пунктом 15.2 устава ОАО "Учебно-опытное хозяйство Приморской государственной сельскохозяйственной академии" установлено, что к компетенции совета директоров общества относится одобрение сделок, которые влекут (могут повлечь) обременение недвижимого имущества общества, вне зависимости от суммы таких сделок.

Как установили суды, доказательства соблюдения процедуры одобрения сделки по передаче значительной части земельного участка в аренду ответчиком в материалы дела не представлено. При этом суд не принял во внимание решение совета директоров ОАО "Учебно-опытное хозяйство Приморской государственной сельскохозяйственной академии" от 26.11.2014 N 11 о приведении заключенных обществом договоров аренды в соответствие с требованиями закона ввиду отсутствия в нем реквизитов спорной сделки и ее основных условий.

Поскольку в преамбуле договора от 15.08.2013 имеется ссылка на устав общества, суды посчитали, что при получении в пользование значительной части земельного участка арендатор обладал всеми возможностями установить ограничение полномочий руководителя на заключение договоров, влекущих обременение недвижимого имущества и необходимость одобрения данной сделки советом директоров. Несовершение ответчиком таких действий, по мнению судов, само по себе свидетельствует о его недобросовестном поведении при заключении спорного договора аренды.

Данное обстоятельство, как посчитали суды, является основанием для признания недействительным договора аренды частей земельного участка от 15.08.2013 N ДА-02/2013 и, как следствие, дополнительного соглашения к нему от 30.12.2014, как совершенных с нарушением положений устава истца и требований Закона об акционерных обществах.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на соответствующий момент) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 22) по применению статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, бремя доказывания того, что третье лицо знало или должно было знать о таких ограничениях, возлагается на лиц, в интересах которых они установлены (пункт 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка в договоре, заключенном от имени организации, на то, что лицо, заключающее сделку, действует на основании устава данного юридического лица, должна оцениваться судом с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и в совокупности с другими доказательствами по делу. Такое доказательство, как и любое другое, не может иметь для суда заранее установленной силы и свидетельствовать о том, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Аналогичная позиция содержалась в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок", действовавшего на момент рассмотрения настоящего спора.

Поскольку, оспаривая договор аренды по мотиву отсутствия одобрения совета директоров общества, истец не привел каких-либо обстоятельств, за исключением наличия в преамбуле договора указания, на то, что генеральный директор общества действует на основании устава данного юридического лица, выводы судов о том, что такая ссылка сама по себе свидетельствует о том, что контрагент в момент совершения сделки знал или заведомо должен был знать об установленных учредительным документом ограничениях полномочий на ее совершение, не согласуются с указанной правовой позицией.

Фактически суды неверно распределили бремя доказывания между сторонами существенного по делу обстоятельства - осведомленность о специальной процедуре совершения сделок, которые влекут обременение недвижимого имущества общества, возложив его исключительно на ответчика, что повлекло принятие незаконного судебного акта.

Основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Принимая во внимание отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по установлению фактов и оценке доказательств по делу, оспариваемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, всесторонне и полно установить юридически значимые обстоятельства дела, дать надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам в их совокупности и взаимной связи, исключить неточности в выводах, проверить в полном объеме доводы лиц, участвующих в деле, и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 08.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу N А51-3526/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

В.А. Гребенщикова О.В. Цирулик