Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 января 2016 г. N Ф03-5789/15 по делу N А51-23758/2014

г. Хабаровск

25 января 2016 г.

Дело N А51-23758/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик

при участии:

от закрытого акционерного общества "Терминал Владивосток" - Диордияшенко О.В. (доверенность от 08.12.2015 N 25-Д); Иванишко М.В. (доверенность от 29.07.2014 N 25 АА 1169828)

от закрытого акционерного общества "Первая инвестиционная управляющая компания" - адвокат Баранов А.В. (доверенность от 13.11.2015 N 03); адвокат Назаров В.В. (доверенность от 13.11.2015 N 02)

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Первая инвестиционная управляющая компания" на решение от 05.06.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по делу N А51-23758/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А. Жестилевская,

в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, Н.А. Скрипка, Д.А. Глебов

по иску закрытого акционерного общества "Терминал Владивосток"

к закрытому акционерному обществу "Первая инвестиционная управляющая компания"

о взыскании 1 695 069 руб. 69 коп.

Закрытое акционерное общество "Терминал Владивосток" (ОГРН 1092502001998, ИНН 2502039781; место нахождения: 692756, Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, д. 41; далее - ЗАО "Терминал Владивосток", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу "Первая инвестиционная управляющая компания" (ОГРН 1102536012743, ИНН 2536236650; место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, д. 31, корп. 1; далее - ЗАО "ПИУК", ответчик) о взыскании 1 483 261 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате и 211 807 руб. 79 коп. пени по договору аренды от 09.08.2013 N 39-09зао ТВ/2013 (с учетом принятого в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения).

Решением суда от 05.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015, требование о взыскании долга по арендной плате удовлетворено в полном объеме, при взыскании пени суд применил положения статьи 333 ГК РФ, снизив размер пеней до 100 000 руб., взысканы 34 919 руб. 50 коп. расходов по оплате услуг эксперта, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "ПИУК" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как не соответствующие нормам права. Заявитель считает, что до государственной регистрации договора от 09.08.2013 стороны должны руководствоваться договором от 07.04.2011 N 16/04/2011. Не согласен с оценкой судом акта от 01.03.2013, полагая, что этот акт следует рассматривать в качестве доказательства по договору от 07.04.2011. Считает договор от 09.08.2013 незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации. При этом судами не дана оценка недобросовестности поведения истца, выразившегося в заключении договора без фактической возможности его государственной регистрации ввиду отсутствия согласия залогодержателя.

В отзыве на кассационную жалобу (с учетом письменных дополнительных пояснений) ЗАО "Терминал Владивосток" выразило несогласие с изложенными в ней доводами и просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ответчика и истца доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Терминал Владивосток" является арендатором земельных участков, расположенных по адресу: Приморский край, г. Артем, в районе с. Кневичи, в том числе земельного участка площадью 45 651 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:76, (договор от 17.02.2011); земельных участков: площадью 4186 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080105:27, площадью 4296 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:71, площадью 55 651 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:72 (договор от 30.04.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.12.2009), а также 83 земельных участков, перечень которых приведен в приложении к договору аренды земельных участков от 28.02.2011. Разрешенное использование земельных участков определено - для использования в целях строительства объектов аэровокзального комплекса аэропорта г. Владивосток.

Соответствующие договоры, дополнительные соглашения к ним зарегистрированы в установленном порядке.

В состав строительства объектов аэровокзального комплекса аэропорта г. Владивосток вошли, в том числе объекты: "Комплекс очистных сооружений хозяйственно-бытовых сточных вод аэровокзального комплекса г.Владивосток, п. Кневичи, производительностью 1800 куб.м./сут.; Аэропорт "Владивосток", г. Артем Приморский край; Теплоснабжение нового аэровокзального комплекса и объектов аэродрома "Владивосток"; Автономное газоснабжение сжиженными углеводородными газами (СУГ); Блочно-модульная котельная (БМК); Резервуарная установка СУГ" г. Артем Приморский край"; Инвестором по этим объектам выступало ЗАО "Первая инвестиционная управляющая компания" (далее - ЗАО "ПИУК", застройщиком - ЗАО "Центр "Строй" согласно инвестиционному договору от 12.01.2011 N 01/2011. По окончании строительства каждого объекта последние передаются на баланс инвестора по отдельности.

Земельные участки, необходимые для строительства аэровокзального комплекса, а именно для строительства котельной и очистных сооружений использовались ЗАО "Центр "Строй" (субарендатор) по договору субаренды от 07.04.2011 N 16/04/2011, в том числе часть земельного участка площадью 92 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:46; часть земельного участка площадью 109 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:47; часть земельного участка площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:48; часть земельного участка площадью 621 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:38; земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:39; часть земельного участка площадью 991 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:40; часть земельного участка площадью 381 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:30; часть земельного участка площадью 572 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:31,; часть земельного участка площадью 676 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:32.

Дополнительным соглашением от 25.08.2012 к договору N 16/04/2011 пункт 1.1 названного договора изложен в следующей редакции "Арендодатель предоставляет, а Субарендатор принимает в пользование за плату части земельных участков общей площадью 6161 кв.м., являющихся собственностью РФ, из земель промышленности и иного специального назначения, расположенные по адресу Приморский край. г. Артем, в районе с. Кневичи: часть земельного участка площадью 97 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:46; часть земельного участка площадью 116 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:47; часть земельного участка площадью 34 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:48; часть земельного участка площадью 618 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:38; земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:39; земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:40; часть земельного участка площадью 496 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:30; часть земельного участка площадью 742 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:31; часть земельного участка площадью 848 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:32: часть земельного участка площадью 339 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:71; часть земельного участка площадью 871 кв.м. с кадастровым номером 25:27:080103:76, для их использования в целях строительства котельной аэровокзального комплекса аэропорта г. Владивосток".

Также 25.08.2012 между ЗАО "Терминал Владивосток" (арендодатель) и ЗАО "Центр "Строй" (субарендатор) заключен договор субаренды N 25/08/2012-908, предметом которого является часть земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:76 площадью 1779 кв.м., для использования в целях строительства очистных сооружений аэропорта г. Владивосток.

По всем вышеназванным земельным участкам сторонами оформлены и подписаны акты приема-передачи.

В связи с окончанием строительства объектов, 09.08.2013 между ЗАО "Терминал Владивосток" (арендодатель) и ЗАО "ПИУК" (субарендатор) подписан договор N 39-09зао ТВ/2013 субаренды частей 12 земельных участков общей площадью 7 069 кв.м. (принадлежащих на основании долгосрочной аренды по договорам аренды N 8/04/2011 от 28.02.2011, N Р0914890 от 18.12.2009, N б/н от 17.02.2011, договоров о передаче прав и обязанностей N 18/04/2011 от 11.04.2011, N б/н от 30.04.2011), для использования в целях эксплуатации котельной и очистных сооружений на территории нового аэровокзального комплекса аэропорта Владивосток на срок до 01.03.2059.

Разделом 3 договора согласованы порядок оплаты и размер арендных платежей за земельные участки, в том числе арендная плата за период с 01.03.2013 по 31.10.2013 определена в сумме 599,68 руб. в месяц (1,5 % кадастровой стоимости плюс 1 % этой стоимости); с 01.11.2013 - на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования в отношении названных частей земельных участков общей площадью 7069 кв.м., выполненного филиалом ФГПУ "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Приморскому краю.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность за несвоевременную оплату арендной платы в размере 0,1 % от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки.

Факт передачи земельных участков подтверждается актом приема-передачи от 01.03.2013.

Согласно отчету от 30.08.2013 N 2500/27.08.13/Ц-0798/Ю-1-Ф/0835, выполненному филиалом ФГПУ "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Приморскому краю рыночная стоимость права аренды 12 частей земельных участков общей площадью 7069 кв.м. определена в сумме 167 000 руб. в месяц.

Именно исходя из этой суммы арендной платы, арендатором с ноября 2013 выставлялись в адрес субарендатора счета-фактуры для оплаты арендных платежей.

ЗАО "Терминал Владивосток", ссылаясь на то, что субарендатором в установленном порядке и размере не исполняется обязательство по оплате арендных платежей за земельные участки общей площадью 7 069 кв.м., задолженность по договору N 39-09зао ТВ/2013 за период с 01.11.2013 по 31.07.2014 с учетом пени составляет 1 695 069,69 руб. обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя в части заявленные истцом требования, арбитражные суды исходили из следующего.

Как указано выше земельные участки, занятые котельной и очистными сооружениями на территории нового аэровокзального комплекса аэропорта Владивосток и необходимые для их эксплуатации, приняты ответчиком по акту приема-передачи от 01.03.2013 в рамках договора субаренды от 09.08.2013 N 39-09зао ТВ/2013.

Названный договор субаренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации.

Договор субаренды в установленном порядке не зарегистрирован.

Отклоняя доводы ответчика о незаключенности договора субаренды, ввиду отсутствия его регистрации, суды учли разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Поскольку земельные участки приняты ответчиком в пользование в отсутствие каких-либо возражений и сторонами достигнуто соглашение по размеру арендной платы судом правомерно квалифицированы правоотношения сторон как регулируемые нормами главы 34 "Аренда" ГК РФ, условиями договора N 39-09зао ТВ/2013.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Руководствуясь указанными нормами права суды установив факты принятия ответчиком в пользование на условиях субаренды, вышеназванных земельных участков, частичного внесения им арендных платежей за спорный период, а также задолженность по арендной плате за период с 01.11.2013 по 31.07.2014, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для ее взыскания. При этом проверяя расчет задолженности по арендной плате, суды приняли во внимание отчет от 28.04.2015 N 038, выполненный ООО "Краевой центр оценки" в рамках проведенной судебной экспертизы по настоящему делу на предмет проверки рыночной стоимости арендной платы за спорные части земельных участков общей площадью 7069 кв.м. С учетом этого отчета суды признали, что задолженность по арендной платы за спорный период с учетом произведенных ответчиком платежей подлежит корректировки до 1 428554,28 руб.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судебных инстанций, фактически направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, поэтому в силу статьи 286 АПК РФ судом кассационной инстанции не принимаются.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на недобросовестность поведения истца, в связи с невозможностью регистрации договора субаренды по причине отсутствия согласия залогодержателя права аренды земельных участков, переданных истцу по договорам аренды, подлежит отклонению как не имеющая правового значения по настоящему спору. Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что в такой ситуации ответчик не лишен возможности возместить в установленном порядке возникшие убытки, это обстоятельство не освобождает ответчика от арендных платежей за используемые им земельные участки.

При этом суд учитывает, что используемые ответчиком земельные участки общей площадью 7069 кв.м. являются частями земельных участков переданных истцу в целях строительства объектов аэровокзального комплекса аэропорта г. Владивосток; построенные объекты являются частью этого комплекса.

Выводы суда в части взыскания пени в сумме 100 000 руб. соответствуют установленным обстоятельствам, требованиям статей 330, 333 ГК РФ и являются правильными.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.06.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по делу N А51-23758/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

О.В. Цирулик С.Ю. Лесненко