Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 февраля 2016 г. N Ф03-82/16 по делу N А51-31495/2014

г. Хабаровск

12 февраля 2016 г.

Дело N А51-31495/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: О.В. Цирулик

Судей: В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой

при участии:

от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Киракосяна Мартика Сарибековича: - Цаканян А.Г. представитель по доверенности б/н от 03.10.2014;

от общества с ограниченной ответственностью "Свинокомплекс "Дальневосточный": - Алексеев Д.А., представитель по доверенности б/н от 11.01.2016

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Киракосяна Мартика Сарибековича на решение от 28.07.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 по делу N А51-31495/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.Г. Клёмина, в суде апелляционной инстанции судьи: Д.А. Глебов, С.М. Синицына, Н.А. Скрипка

по иску общества с ограниченной ответственностью "Свинокомплекс "Дальневосточный"

к администрации Надеждинского муниципального района Приморского края, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Киракосяну Мартику Сарибековичу

третье лицо: Департамент земельных и имущественных отношений по Приморскому краю

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, применении последствий недействительности ничтожной сделки

Общество с ограниченной ответственностью "Свинокомплекс "Дальневосточный" (ОГРН 1032501060569, ИНН 2521008411, адрес (место нахождения): 692491, Приморский край, п. Новый; далее - ООО "Свинокомплекс "Дальневосточный", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации Надеждинского муниципального района Приморского края (ОГРН 1022501062088, ИНН 2521001247, адрес (место нахождения): 692481, Приморский край, с. Вольно-Надеждинское, ул. Пушкина, 59А; далее - администрация) и главе крестьянского (фермерского) хозяйства Киракосяну Мартику Сарибековичу (далее - глава КФХ Киракосян М.С., предприниматель, ответчик) о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 24.07.2014 N 550-О, заключенного между администрацией и главой КФХ Киракосяном М.С., применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании главы КФХ Киракосяна М.С. возвратить администрации земельный участок, переданный по договору аренды земельного участка от 24.07.2014 N 550-О (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений по Приморскому краю (далее - департамент).

Решением от 28.07.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015, заявленные требования удовлетворены частично, договор аренды от 24.07.2014 N 550-О был признан недействительным, в удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе глава КФХ Киракосян М.С., ссылаясь на неверное применение судами норм материального права, просит отменить обжалуемые судебные акты. По его мнению, выводы судов относительно нарушения оспариваемым договором принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости являются ошибочными, поскольку указанный объект является подземным сооружением. Кроме того, указывает на то, что согласно заключению кадастрового инженера Станильченко Е.В., объект недвижимого имущества - водовод, принадлежащий обществу на праве собственности, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:700, от аренды которого, в результате раздела, глава КФХ отказался в добровольном порядке. Ссылается на отсутствие нарушения прав общества оспариваемым договором, так как отсутствует наложение земельных участков с кадастровыми номерами 25:10:011300:574 и 25:10:011300:701.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Свинокомплекс "Дальневосточный" приводит свои возражения относительно доводов жалобы, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи представители лиц, участвующих в деле поддержали доводы жалобы и отзыва на нее соответственно, дали свои пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.11.2012 между администрацией (арендодатель) и ООО "Свинокомплекс "Дальневосточный" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого, арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:10:011300:574 площадью 1 439 231 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, сроком с 01.12.2012 по 30.11.2061. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир участок. Участок находится примерно в 2100 м от ориентира по направлению на юго-восток. Адрес ориентира: Приморский край, Надеждинский район, п. Соловей Ключ, ул. Озерная, д. 13.

Решением Надеждинского районного суда Приморского края от 04.07.2013 по делу N 2-353/13 признано незаконным образование земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:3, аннулированы сведения государственного кадастра недвижимости в части описания границ о земельном участке с кадастровым номером 25:10:011300:574, который образован в результате преобразования земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:3, также прекращена государственная регистрация права аренды ООО "Свинокомплекс "Дальневосточный" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:011300:574, местоположение которого установлено относительно ориентира. Участок находится примерно в 2100 м от ориентира по направлению на юго-восток. Адрес ориентира: Приморский край, Надеждинский район, п. Соловей Ключ, ул. Озерная, д. 13.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18.09.2013 решение Надеждинского районного суда Приморского края от 04.07.2013 в части прекращения государственной регистрации права аренды ООО "Свинокомплекс "Дальневосточный" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:011300:574 отменено, в удовлетворении требований в указанной части отказано, в остальной части решение от 04.07.2013 оставлено без изменений.

24.07.2014 между администрацией (арендодатель) и главой КФХ Киракосяном М.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 550-О, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании распоряжения от 15.07.2014 N 1350-р предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:10:011300:684 площадью 58 693 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится в 2070 м. от ориентира, почтовый адрес ориентира: Приморский край, Надеждинский район, п. Соловей Ключ, ул. Победы, д. 15 для размещения открытых складов, сроком с 24.07.2014 по 23.07.2017.

В дальнейшем срок действия вышеуказанного договора продлен на 7 лет.

14.11.2014 между администрацией и главой КФХ Киракосяном М.С. заключено дополнительное соглашение, согласно которому арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 58 693 кв.м сроком с 24.07.2014 по 23.07.2021.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 25:10:011300:684 площадью 58 693 кв.м разделен на два участка: с кадастровым номером 25:10:011300:700 площадью 964 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится в 2200 м от ориентира, почтовый адрес ориентира: Приморский край, Надеждинский район, п. Соловей Ключ, ул. Победы, д. 15, вид разрешенного использования: склады и сооружения по сушке и хранению зерна, цель предоставления: для размещения открытых складов, и с кадастровым номером 25:10:011300:701 площадью 57 729 кв.м, местоположение установлено относительно ориентир дом, участок находится примерно в 2 070 м от ориентира, почтовый адрес ориентира: Приморский край, Надеждинский район, п. Соловей Ключ, ул. Победы, д. 15, вид разрешенного использования: склады и сооружения по сушке и хранению зерна, цель предоставления: для размещения открытых складов.

При этом право аренды ответчика в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:700 прекращено, в связи с отказом от него главы КФХ Киракосяном М.С.

07.10.2014 общество обратилось с заявлением в ФГБУ "ФКП Росреестра" об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 25:10:011300:574 в связи с изменением площади и описания местоположения границ земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка.

Решением от 22.10.2014 N Ф01/14-86244 ФГБУ "ФКП Росреестра" отказало заявителю в государственном кадастровом учете изменений, указав в качестве одного из оснований отказа на пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574 и границ земельных участков с кадастровыми номерами 25:10:011300:683, 25:10:011300:687, 25:10:011300:684, 25:10:011300:686, установленными в соответствии с требованиями земельного законодательства.

19.12.2014 общество повторно обратилось с заявлением в ФГБУ "ФКП Росреестра" об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 25:10:011300:574 в связи с изменений площади и изменением описания местоположения границ земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка.

Решением от 25.12.2014 N Ф01/14-109781 ФГБУ "ФКП Росреестра" отказало заявителю в государственном кадастровом учете по той же причине.

Ссылаясь на нарушение своих прав, выразившихся в невозможности установления границ земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574, а также формирования участка под объектом - внешние водопроводные сети, общество обратилось в суд с настоящими требованиями о признании договора аренды от 24.07.2014 N 550-О ничтожным (недействительным).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Удовлетворяя требования общества о признании недействительным договора аренды земельного участка от 24.07.2014 N 550-О, заключенного между администрацией и главой КФХ Киракосяном М.С., суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что указанная сделка в соответствии с законодательством, действовавшим на момент ее совершения, является оспоримой.

При этом суды необоснованно сослались на наличие у общества как у владельца недвижимости права на спорный земельный участок в силу статьи 36 ЗК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент совершения сделки). Поскольку объект - внешние водопроводные сети является подземным у общества в силу положений статей 11.1, 36 ЗК РФ не возникло исключительного права на указанный земельный участок. Ныне действующее законодательство также не предоставляет владельцу подземного сооружения исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, под которым оно находится.

Вместе с тем, несоответствующие закону выводы судов в вышеуказанной части не повлекли принятия неверного по существу решения.

По смыслу статей 606, 607 ГК РФ и 22 ЗК РФ предметом аренды может быть только земельный участок, свободный от прав третьих лиц.

Как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18.09.2013 по делу N 33-7996, решение Надеждинского районного суда от 04.07.2013 об удовлетворении требований главы КФК Киракосяна М.С. о прекращении права аренды ООО "Свинокомплекс "Дальневосточный" в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574 в части прекращения государственной регистрации права аренды ООО "Свинокомплекс "Дальневосточный" на указанный земельный участок отменено, в удовлетворении требований предпринимателя в этой части отказано.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 25:10:011300:574 продолжает существовать, а вопрос о его границах в установленном порядке не разрешен.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно пункту 3.1 статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее по тексту - Закон о кадастре).

если при постановке на учет или при учете изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (далее - смежные земельные участки), и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о смежных с ним земельных участках, орган кадастрового учета одновременно с осуществлением кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и площади таких смежных земельных участков. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

В силу статьи 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Учтя приведенные выше нормы права и установив, что в результате предоставления земельного участка по оспариваемому договору аренды без согласования границ и составления соответствующих актов согласования изменились площадь и границы находящегося в аренде у общества земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что предоставление в аренду предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:684, входящего в ранее установленные границы земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574, нарушают права общества на находящийся в его пользовании земельный участок.

Кроме того, судами обоснованно принято во внимание то, что формирование земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:684 произошло частично за счет земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574 в то время как в отношении последнего действовали принятые определением Надеждинского районного суда от 22.02.2013 по делу N 2-353/2013 обеспечительные меры, запрещающие производить какие-либо действия по преобразованию указанного земельного участка, в том числе его раздел или объединение с иными земельными участками.

Отклоняя доводы предпринимателя об отсутствии нарушений прав общества в связи с отказом главы КФХ Киракосяна М.С. от аренды земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:700, аналогичные доводам кассационной жалобы, суды обеих инстанций обоснованно указали на то, что из представленных в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574 от 13.05.2015 и заключений кадастровых инженеров не представляется возможным достоверно установить определенную в границах часть земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574, по которой проходит водовод, а также то, совпадает ли эта часть с границами земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:700, от аренды которого предприниматель отказался.

При этом судами верно отмечено, что основания для признания недействительным спорного договора аренды только в части (в отношении части земельного участка, занятого только объектом истца и необходимого для эксплуатации этого объекта) отсутствуют, поскольку на момент рассмотрения спора указанная часть земельного участка не сформирована в соответствии с Законом о кадастре, установить эту часть на местности, как и часть, занятую объектом ответчика, из имеющихся в деле доказательств также не представляется возможным.

Доводы кассационной жалобы главы КФХ Киракосяна М.С. в этой части сводятся к переоценке установленных судами обстоятельств и исследованных ими доказательств, что не силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.07.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 по делу N А51-31495/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

В.А. Гребенщикова С.Н. Новикова