Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 февраля 2016 г. N Ф03-384/16 по делу N А04-6028/2015

г. Хабаровск

24 февраля 2016 г.

Дело N А04-6028/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: И.М. Луговой

Судей: Я.В. Кондратьевой, И.А. Мильчиной

при участии:

от заявителя: ИП Сафаряна Сасуна Урумовича - представитель не явился;

от администрации города Благовещенска - представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сафаряна Сасуна Урумовича на решение от 01.10.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по делу N А04-6028/2015 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Д.В. Курмачев; в суде апелляционной инстанции судьи: Е.В. Вертопрахова, Е.Г. Харьковская, Е.А. Швец

по заявлению индивидуального предпринимателя Сафаряна Сасуна Урумовича (ОГРНИП 304280118300135, ИНН 280128191838)

к администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 133)

о признании незаконным отказа

Индивидуальный предприниматель Сафарян Сасун Урумович (далее - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным отказа администрации города Благовещенска (далее - администрация, уполномоченный орган), оформленного письмом от 24.06.2015 N 816/19, в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: кафе общей площадью 827 кв.м на земельном участке, расположенном по адресу: Амурская область, город Благовещенск, квартал 395; об обязании администрации выдать разрешение на строительство вышеуказанного объекта в течение 10 дней с даты вступления судебного акта в силу.

Решением суда от 01.10.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015, в удовлетворении требований заявителю отказано. Судебные акты мотивированы тем, что оспариваемый отказ законен и обоснован, поскольку предпринимателем представлены несоответствующие требованиям градостроительного плана земельного участка документы, что исключает возможность выдачи разрешения на строительство в силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судебными инстанциями норм материального и процессуального права, неполное установление фактических обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заявитель считает, что он вправе осуществлять застройку земельного участка без организации парковой зоны, поскольку вид разрешённого использования данного земельного участка был изменен с вида "для строительства многофункционального здания общественного назначения с организацией парковой зоны" на вид "для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания". В этой связи судами дана неверная оценка договору аренды и сделаны выводы о том, что в представленных документах имеются противоречия.

Администрация в отзыве против доводов, изложенных в кассационной жалобе, возражала, полагая судебные акты законными и подлежащими оставлению без изменений.

Заявитель и администрация, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Суд округа, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Судами из материалов дела установлено следующее.

Для осуществления строительства объекта предпринимателем в ранее установленной Земельным кодексом РФ процедуре осуществлено предварительное согласование места размещения здания, оформлен акт выбора земельного участка от 25.01.2006 N 3/02, который утвержден постановлением Мэра города Благовещенска 26.06.2006 N 1955.

Постановлением Мэра города Благовещенска от 28.03.2007 N 870 предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок, площадью 10751 кв.м, с кадастровым номером 28:01:020395:0028, расположенный в квартале 395 г.Благовещенска, для строительства многофункционального здания общественного назначения площадью 2473 кв.м с условием организации парковой зоны площадью 8278 кв.м.

Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (арендодатель) и ИП Сафаряном (арендатор) 08.05.2007 заключен и зарегистрирован в установленном порядке договор аренды указанного земельного участка сроком действия с 28.03.2007 по 28.03.2010, с последующей пролонгацией до 29.02.2011 в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 02.09.2010 к договору.

После истечения срока действия договора предприниматель, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжил пользоваться переданным ему земельным участком.

Указанные обстоятельства установлены Арбитражным судом Амурской области при рассмотрении дела N А04-4447/2012 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска к ИП Сафаряну С.У. о взыскании задолженность по арендной плате по договору от 08.05.2007 N 170 за период с 01.10.2011 по 31.03.2012 и пени за период с 26.12.2011 по 25.04.2012 и встречному исковому заявлению ИП Сафаряна С.У. к Комитету и Администрации г. Благовещенска о внесении в договор аренды от 08.05.2007 N 170 изменений.

В рамках дела N А04-4447/2012 установлено, что на земельном участке расположено принадлежащее предпринимателю здание кафе (права на которое подтверждены свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2012 повторно выданным взамен свидетельства от 05.06.2009).

Решением суда от 03.10.2012 по названному делу требования предпринимателя удовлетворены в части: из пункта 1.1 договора слова "назначение: строительство многофункционального здания общественного назначения с организацией парковой зоны", заменены словами "вид разрешенного использования земельного участка: для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания"; Комитет обязан установить размер арендной платы по договору за период с 01.10.2011 по 31.03.2012 исходя из кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей указанному виду разрешенного использования.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Амурской области от 03.10.2012 по делу N А04-4447/2012 вышеуказанные изменения договора аренды прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке и 31.07.2014 выдан кадастровый паспорт земельного участка N 28/14-158731 с указанием нового вида разрешенного использования - "для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания".

10.06.2015 ИП Сафарян обратился в Отдел архитектуры и градостроительства администрации г.Благовещенска с заявлением о выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020395:0028, приложив проектную документацию предполагаемого к строительству объекта капитального строительства - здания двухэтажного кафе.

Письмом от 24.06.2015 N 816/19 администрация отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство указанного объекта недвижимости.

Предприниматель, полагая, что отказ уполномоченного органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд, который отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о законности оспариваемого ненормативного правового акта администрации. Выводы суда первой инстанции поддержаны судом апелляционной инстанции. При этом, по мнению суда округа, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), земли в Российской Федерации используются, и их правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которой устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ определено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Согласно пункту 3 данной статьи градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно понятиям, данным в статье 1 ГрК РФ, градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительный регламент является составной частью правил землепользования и застройки, то есть документа градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Как следует из положений части 2 статьи 51 ГрК РФ осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов осуществляется при условии получения разрешений на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей, и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

Таким образом, застройка земельного участка и последующая эксплуатация объектов капитального строительства, расположенных на этих участках возможна только с соблюдением законными пользователями участков условий пользования земельным участком, предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны и получением (при необходимости) в установленном порядке разрешения на строительство.

Осуществлению застройки территории (земельного участка, предоставленного именно в таких целях) предшествует изготовление и утверждение проектной документации, которая согласно части 2 статьи 48 ГрК РФ представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ИП Сафарян С.У. обратился в администрацию с заявлением за получением разрешения на строительство объекта недвижимости (кафе) на земельном участке, вид разрешенного использования которого ("для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания"), допускал возможность осуществления строительство подобного объекта. К заявлению была приложена проектная документация на строительство объекта недвижимости на арендуемом предпринимателем по вышеназванному договору земельном участке.

Отказ администрации от 24.06.2015 в выдаче разрешения на строительство обоснован несоответствием проектной документации требованиям подпункта 3.5 пункта 3 постановления Мэра N 870 и подпункту 6.5 раздела VI договора аренды земельного участка от 08.05.2007 N 170.

Обозначенный подпункт договора размещен в разделе "Особые условия" и предусматривает организацию парковой зоны в размере 8278 кв.м на земельном участке площадью 10751 кв.м.

Согласно оспариваемому отказу предпринимателю рекомендовано:

- предложенные проектной документацией решения по организации рельефа территории кафе и устройству водопровода к зданию через парковую зону с подсыпкой грунта до 1,85 м необходимо исключить, так как они повлекут за собой гибель деревьев парковой зоны;

- вертикальную планировку следует запроектировать в соответствии с техническими условиями, которые следует получить в МАУ "ДЭУ", водопровод проложить вдоль улиц;

- в связи с истечением срока действия технических условий, выданных ОАО "АКС" "Амурэлектросетьсервис" на электроснабжение объекта "Многофункциональное здание общественного назначения" в квартале 395, 01.06.2015 необходимо продлить срок действия технических условий и изменить назначение объекта;

- для размещения предусмотренных проектом сетей инженерного обеспечения кафе за границами земельного участка, необходимо оформить права на земельные участки.

Рассмотрев причины оспариваемого отказа, суды пришли к выводу об обоснованности их вменения заявителю.

Так суды установили, что согласно представленным в материалы настоящего дела схемам, содержащимся в разделе 2 "Проект организации строительства", разделе 3 "Схема планировочной организации", разделе 4.1 "Наружные санитарно-технические сети" проектной документации, разработанной ОАО "Амургражданпроект" в 2009 году и утвержденной заявителем 04.06.2015, устройство проектируемых водопровода (В1) и канализации (К1) планируется частично за границами земельного участка с кадастровым номером 28:01:020395:28 и с нарушением линии минимального отступа от границ земельного участка, за пределами которой строительство запрещено,; установленный градостроительным планом земельного участка от 19.02.2013 N RU 28302000-69 водопровод (В1) планируется проложить с частичным нарушением границ указанного участка с северо-восточной стороны, канализацию (К1) - с нарушением границ с юго-западной стороны.

Однако, правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых проектом предусматривается прокладка сетей инженерного обеспечения планируемого к возведению здания, индивидуальным предпринимателем не представлены, обстоятельства их наличия заявителем не доказаны.

В этой связи и применительно к положениям статьи 44 ГрК РФ, раскрывающей содержание состава градостроительного плана земельного участка, суды пришли к правомерным выводам о том, что водопровод и канализация запроектированы с нарушением градостроительного плана земельного участка от 19.02.2013 N RU 28302000-69.

Также суды при исследовании в процессе судебного разбирательства схемы планировочной организации спорного земельного участка, плана благоустройства территории и схемы, содержащейся в правоустанавливающем документе на земельный участок (постановление мэра города Благовещенска от 28.03.2007 N 870) установили, что парковая зона площадью 8278 кв.м на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 28:01:020395:28 площадью 10751 кв.м, предпринимателем не организована.

Вместе с тем, как установили суды, и следует из материалов дела, её организация предусмотрена договором аренды, условие которого об этом, даже при изменении по решению суда в 2012 году вида разрешенного использования земельного участка, изменено не было, равно как не было изменено содержание постановления мэра N 870 от 28.03.2007, на основании которого земельный участок был предоставлен в аренду предпринимателю. Названным ненормативным правовым актом было разрешено размещение объекта недвижимости и освоение территории путем организации парковой зоны согласно прилагаемому плану и в соответствии с ранее утвержденным постановлением мэра города Благовещенска от 26.06.2006 N 1955 актом выбора земельного участка.

Правомерно руководствуясь статьями 421, 422, 606, 615 ГК РФ, устанавливающими право на свободное определение условий договора, но при этом и их последующее обязательное исполнение и, буквальное толкуя условия договора аренды от 08.05.2007, суды пришли к верному выводу о том, что специальным условием предоставления земельного участка такой площадью для осуществления на нем строительства объекта - кафе было условие об организации парковой зоны. И это условие, наравне с иными условиями соглашения, должно было быть исполнено заявителем, доказательств чему предпринимателем представлено не было.

Также суды установили, что в проектной документации предусмотрена подсыпка грунта до 1,85 м по всей территории участка, находящегося у застройщика в аренде (лист 3 "Организация рельефа", раздел 2), а деревья, попадающие под габариты проектируемых зданий и сооружений, под проезды и тротуары, под инженерные и технические сети, вырубаются.

При таких обстоятельствах, выводы судов о том, что в этой связи будет невозможным исполнение пункта 6.5 договора аренды об особых условиях использования земельного участка (организация парковой зоны), являются верными.

Соглашается суд округа с выводами судов об обоснованности замечаний администрации о предоставлении ненадлежащих технических условий на электроснабжение строящегося объекта в виду истечения срока их действия и о необходимости уточнить описание назначения объекта.

Суды установили, и подтверждается материалами дела, что в разработанной ОАО "Амургражданпроект" и утвержденной предпринимателем проектной документации, в разделе 1 "Общая пояснительная записка" имеются технические условия на электроснабжение объекта: "Многофункциональное здание общественного назначения" в квартале 395, что не соответствует функциональному назначению объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство которого запрашивал ИП Сафарян С.У. согласно заявлению от 10.06.2015 вх. N 4925з.

Вместе с этим, данные технические условия N 05-1283АЭСС на электроснабжение датированы 03.12.2009, действительны в течение двух лет, следовательно, срок действия технических условий истек 03.12.2011.

Несмотря на продление срока действия технических условий до 01.06.2015 (согласно соответствующей надписи на них), на момент утверждения предпринимателем как застройщиком проекта (04.06.2015), так и на момент обращения в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство (10.06.2015), срок их действия истек.

Учитывая, что технические условия в соответствии с частью 12 статьи 48 ГрК РФ входят в состав проектной документации и являются её обязательной частью, суды пришли к закономерным выводам о том, что не принятие администрацией технических условий с истекшим сроком действия, является правомерным.

Следовательно, отказ администрации от 24.06.2015 N 916/19 в выдаче разрешения на строительство, правомерно признан судами соответствующим действующему законодательству, а в удовлетворении требований предпринимателя судами отказано.

На основании изложенного доводы подателя кассационной жалобы о том, что суды не установили всех имеющих существенное значение для разрешения спора обстоятельств, не дали им оценку и не привели мотивов, по которым отклонили позицию заявителя, не нашли своего подтверждения.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судебных инстанций, поскольку они соответствуют действующему законодательству и основаны на полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств и правильном установлении всех фактических обстоятельств рассматриваемого дела. В этой связи, оснований для отмены оспариваемых судебных актов, у суда округа не имеется.

Излишне уплаченная предпринимателем за рассмотрение кассационной жалобы по платежному поручению от 15.01.2016 N 5 государственная пошлина в размере 2 850 руб. подлежит возврату ему из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.10.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по делу N А04-6028/2015 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Сафаряну Сасуну Урумовичу из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 2 850 руб., излишне уплаченную по платежному поручению N 5 от 15.01.2016.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.М. Луговая

Судьи

Я.В. Кондратьева И.А. Мильчина