Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 апреля 2016 г. N Ф03-43/16 по делу N А51-31778/2014

г. Хабаровск

11 апреля 2016 г.

Дело N А51-31778/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от товарищества собственников жилья "Калинина, 115а" - Лысенко З.В., представитель по доверенности от 01.06.2015 б/н; Савош Ю.С., представитель по доверенности от 01.06.2015

от индивидуального предпринимателя Баранова Ю.В. - Лысенко Ю.В., представитель по доверенности от 11.01.2016 б/н; Тихомирова Е.А., представитель по доверенности от 11.01.2016 б/н

от общества с ограниченной ответственностью "ДалКом" - Антропов В.С., представитель по доверенности от 06.08.2014 б/н; Малец В.Е., представитель по доверенности от 06.08.2014

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Баранова Юрия Витальевича, общества с ограниченной ответственностью "ДалКом" на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 по делу N А51-31778/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.Г. Клемина,

в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипка

по иску товарищества собственников жилья "Калинина, 115а", товарищества собственников жилья "Парус на Калинина"

к индивидуальному предпринимателю Баранову Юрию Витальевичу, обществу с ограниченной ответственностью "ДалКом"

об истребовании имущества из чужого незаконного владения

Товарищество собственников жилья "Калинина, 115а" (ОГРН 1092537004680, ИНН 2537062492, место нахождения: 690012, г. Владивосток, ул. Калинина, 115 А; далее - ТСЖ "Калинина, 115а", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании недействительным заключенного между ООО "ДальКом" (ОГРН 1022501286719, ИНН 2536108289, место нахождения: 690014, г. Владивосток, пр-т Красного Знамени, 65 Г) и Ю.В. Барановым (ОГРНИП 312254322900033, ИНН 253706027173) договора от 28.11.2011 купли-продажи здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115 а; об истребовании из незаконного владения Ю.В. Баранова здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115 а (здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217 в).

Определением от 05.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено ТСЖ "Парус на Калинина" (ОГРН 1072500001617, ИНН 2537045426, место нахождения: 690012, г. Владивосток, ул. Калинина, 115).

Впоследствии истцом уточнены исковые требования: просит истребовать из чужого незаконного владения Баранова Ю.В. здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а в пользу собственников помещений МКД по ул. Калинина, 115а, пропорционально размеру общей площади помещений, находящихся в собственности собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 115а и 115, а также исключить из числа участвующих в деле лиц соответчика ООО "ДалКом".

Решением суда от 20.05.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся по делу решением, ТСЖ "Калинина, 115а" обратилось с апелляционной жалобой.

Определением от 26.08.2015 в силу пункта 6 части 4 статьи 270 АПК РФ суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А51-31778/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с отсутствием в протоколе судебного заседания от 05.02.2015 по настоящему делу подписи секретаря судебного заседания.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просил истребовать из чужого незаконного владения Баранова Ю.В. здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а, в пользу собственников помещений МКД по ул. Калинина, 115а (здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в) путем обязания Баранова Ю.В. передать указанное здание в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина д. 115а, и собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Калинина д. 115, в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство товарищества собственников жилья "Парус на Калинина" о привлечении его к участию в деле в качестве соистца.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 решение отменено; суд истребовал из незаконного владения индивидуального предпринимателя Баранова Юрия Витальевича здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Владивосток, ул. Калинина д. 115а, и г. Владивосток, ул. Калинина д. 115; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

На постановление апелляционной инстанции поданы две кассационные жалобы (с учетом дополнительных пояснений): от предпринимателя Баранова Ю.В., от ООО "Далком". Заявители считают, что товарищества не доказали право на спорное имущество как имущество, которое в силу закона подлежит отнесению к общему. Ссылаются на то, что спорный объект построен в составе жилого комплекса "Пихтовый"; собственники МКД не являлись участниками строительства дома; квартиры приобретались по договорам купли-продажи после сдачи жилых домов в эксплуатацию; на момент сдачи МКД в эксплуатацию спорный объект еще не существовал. Указывает, что спорный двухэтажный отдельно стоящий объект не может быть отнесен к общему имуществу согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, поскольку не соответствует критериям отнесения имущества к общему, установленным названными нормами права. Не согласен с выводами суда о пропуске срока исковой давности, полагая, что его начало следует определять с 2011 года, т.е. с момента, когда были зарегистрированы права на спорное имущество. Поскольку спорный объект находится в границах земельного участка, используемого двумя ТСЖ, последние не могли не знать об объекте, более того, часть помещений в спорном объекте использовалась товариществом по договору аренды.

В отзывах на кассационные жалобы ТСЖ "Калинина, 115а", ТСЖ "Парус на Калинина" выразили несогласие с изложенными в жалобах доводами, просили оставить без изменения обжалуемое постановление, а кассационную жалобу - без удовлетворения; заявили ходатайства о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие представителей истцов.

ИП Барановым Ю.В. представлены возражения на отзывы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ИП Баранов Ю.В. ООО "ДалКом", ТСЖ "Калинина, 115а" доводы кассационных жалоб и отзыва поддержали, дали по ним пояснения.

ТСЖ "Парус на Калинина", извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку в заседание суда кассационной инстанции своего представителя не обеспечило.

Определениями от 16.02.2016, 29.02.2016, 09.03.2016 судебное разбирательство по кассационным жалобам откладывалось.

Определением от 04.04.2016 в порядке пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Цирулик О.В. на судью С.И. Гребенщикова.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 28.11.2011 между ООО "ДалКом" (продавец) и гр. Барановым Ю.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение: нежилое, этажность: 2, мансарда, общая площадь 341,1 кв. м, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Калинина, д. 115а.

В договоре указано, что здание принадлежит продавцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии 25-АБ 671909.

Переход права собственности зарегистрирован 19.12.2011, о чем имеется соответствующая отметка в договоре.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.07.2012 серии 25-АБ 808924 за гр. Барановым Ю.В. зарегистрировано право собственности на здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв. м.

ТСЖ "Калинина, 115а" и ТСЖ "Парус на Калинина", ссылаясь на дело N 2-1386/10 Первомайского районного суда г. Владивостока (решение от 09.07.2010), в рамках которого установлено, что спорное здание имеет назначение "вспомогательное использование для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 в г. Владивостоке", и полагая, что оно относится к общему имуществу многоквартирных домов по ул. Калинина, 115а, 115, принадлежит собственникам помещений в указанных многоквартирных домах на праве общей долевой собственности, обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании указанного здания из чужого незаконного владения в пользу собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по указанному адресу.

При разрешении спора суд первой инстанции признал недоказанным факт того, что спорное здание в силу части 1 статьи 290 ЖК РФ, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, относится к общему имуществу многоквартирного дома. Суд признал ТСЖ "Калинина, 115а" ненадлежащим лицом по настоящему спору, полагая, что только собственники помещений в многоквартирном доме имеют право на обращение в суд с таким требованием, а ТСЖ в случае инициирования такого иска должно быть наделено соответствующими полномочиями, оформленными решением общего собрания членов ТСЖ; суд учел отсутствие доказательств, подтверждающих, что все собственники помещений многоквартирного дома выразили волю о наделении ТСЖ указанными полномочиями. Кроме того, суд отказал в иске в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционная инстанция отменила решение суда на основании пункта 6 части 4 статьи 270 АПК РФ (отсутствие подписи секретаря судебного заседания в протоколе судебного заседания от 05.02.2015) и перешла к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции по иску об истребовании спорного здания в собственность собственников помещений многоквартирного дома по ул. Калинина, 115а и в собственность собственников помещений многоквартирного дома по ул. Калинина, 115 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

По настоящему спору иск заявлен от имени собственников двух многоквартирных домов товариществами собственников жилья, созданными в отношении каждого дома: ТСЖ "Калинина, 115а" - дом по ул. Калинина, 115; ТСЖ "Парус на Калинина" - дом по ул. Калинина, 115.

Суд, проверяя правомочие указанных лиц на предъявление иска о признании права общей долевой собственности на спорное здание, исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление товариществом собственников жилья.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса).

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса).

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса).

Поскольку настоящий иск обусловлен нарушением прав собственников 2-х многоквартирных домов, он был заявлен управляющими организациями этих домов (ТСЖ "Калинина, 115а", ТСЖ "Парус на Калинина") в интересах собственников помещений в указанных многоквартирных домах в соответствии со статьями 290 Гражданского кодекса и 36 Жилищного кодекса, предусматривающих право общей долевой собственности на общее имущество домов, управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений (часть 1 статьи 44 Жилищного кодекса).

Установлено, что решениями общих собраний собственников помещений в указанных многоквартирных домах соответствующие товарищества наделены правом на обращение в суд с иском об истребовании имущества (здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый") из чужого незаконного владения, признании недействительным договора купли-продажи указанного здания (протокол от 01.04.2015 подсчета голосов общего собрания собственников помещений в МКД по ул. Калинина, 115а в г. Владивостоке, проведенного путем заочного голосования: в собрании собственников приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие 87,29% голосов, за одобрение действий ТСЖ "Калинина, 115а" по обращению в суд с соответствующим иском высказались 73,97% принимавших участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме; протокол от 14.09.2015 подсчета голосов общего собрания помещений в МКД по ул. Калинина, 115 в г. Владивостоке, проведенного путем заочного голосования: в собрании собственников приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие 69,39% голосов, за одобрение действий ТСЖ "Парус на Калинина" по обращению в суд с соответствующим иском высказались 63,55% принимавших участие в данном собрании собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса).

В данном случае суд, исследовав и оценив в силу статьи 71 АПК РФ представленные в дело протоколы от 01.04.2015, от 14.09.2015, ведомости подсчетов голосов к указанным протоколам, установил, что соответствующие протоколы отвечают требованиям статей 44, 44.1, 45 Жилищного кодекса, и, принимая во внимание правила части 1 статьи 46, подпункта 5 части 2 статьи 44, части 3 статьи 45 названного Кодекса в части того, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о наделении товарищества полномочиями по обращению в суд с иском в отношении общей долевой собственности на общее имущество принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений, при наличии кворума, обоснованно признал право товариществ на предъявление настоящего иска.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика.

Таким образом, по делу об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права на имеющееся в натуре здание (его часть), а также незаконность владения этим зданием (частью) конкретным лицом (лицами).

В случае недоказанности одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.

К искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяются правила об исковой давности, предусмотренные статьей 196 ГК РФ.

Удовлетворяя иск ТСЖ "Калинина, 115а", ТСЖ "Парус на Калинина" путем истребования из чужого незаконного владения предпринимателя Баранова Ю.В. знания магазина и бытового обслуживания общей площадью 339,5 кв. м в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Владивосток, ул. Калинина, д. 115а и д. 115, апелляционная инстанция исходила из следующего.

Так, суд принял во внимание обстоятельства, установленные по делу N 2-1386/10 Первомайского районного суда г. Владивостока, а также по делу N А51-11185/2011 Арбитражного суда Приморского края, и в силу статьи 69 АПК РФ признал доказанным факт того, что спорный объект является вспомогательным зданием и предназначен для обслуживания жилых домов. Учитывая, что строительство этого здания в качестве объекта вспомогательного использования включено в состав проекта жилого комплекса "Пихтовый", суд отнес спорный объект к общему имуществу многоквартирный домов, возведенных наряду со спорным объектом в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176.

Кроме того, по заявленному требованию суд признал не пропущенным срок исковой давности, поскольку учел материалы дел N N А51-11185/2011, А51-32549/2013.

Суд также не признал предпринимателя Баранова Ю.В. добросовестным приобретателем ввиду того, что последний являлся генеральным директором подрядной организации (ООО "Бар-С2), возводившей спорный объект, и был достаточно осведомлен о проектном функциональном назначении здания.

При разрешении спора установлено следующее.

Так, ООО "ДалКом" с 2003 года являлось собственником объекта, не завершенного строительством (жилого дома), состоящего из 2-х блок секций готовностью 74,1%, четырех блок секций готовностью 2%, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26.05.2006 серии 25-АА N 724710.

Установлено, что ООО "ДалКом" являлось арендатором и застройщиком жилых домов в границах двух земельных участков: одного - площадью 13 817 кв. м с кадастровым номером 25:28:030002:0176, в целях благоустройства (договор аренды от 19.10.2007 N 03-Ю-10067), другого - площадью 2770 кв. м с кадастровым номером 25:28:030002:0173, для завершения строительства жилого комплекса (договор от 19.10.2007 N 03-Ю-10064).

То, что строительство двух домов фактически осуществлено в границах земельного участка площадью 2770 кв. м, сторонами не опровергается. Согласно имеющейся в деле обзорной схеме земельного участка границы земельного участка площадью 2 770 кв. м совпадают по отмостке с границами жилых домов.

Следовательно, земельного участка площадью 2770 кв.м. с кадастровым номером было недостаточно как для строительства жилых домов, так и для их эксплуатации.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт на земельный участок площадью 13 817 кв. м с кадастровым номером 25:28:030002:0176, согласно которому разрешенное использование земельного участка определено: размещение жилого комплекса, а также постановление главы города Владивостока от 02.12.2009 N 1319 об изменении вида разрешенного использования земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176, с существующего "для благоустройства территории" на "для завершения строительства жилого комплекса и его дальнейшей эксплуатации".

Таким образом, строительство жилых домов осуществлялось с учетом 2-х земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030002:0173, 25:28:030002:0176.

Согласно плану земельного участка, являющегося разделом кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176, в его границах, помимо жилых домов, схематично изображено спорное здание, а также котельная.

То, что в границах указанных земельных участков осуществлено строительство домов, состоящих из 2-х очередей строительства: 1-я очередь - две блок-секции; 2-я очередь - четыре блок-секции - сторонами не опровергается. При этом объектам 1-й очереди присвоен почтовый адрес: г. Владивосток, ул. Калинина, 115; 2-й очереди - г. Владивосток, ул. Калинина, 115а. Для котельной самостоятельный почтовый адрес не присвоен, котельная расположена в районе здания по адресу: ул. Калинина, 115 (письмо администрации г. Владивостока от 10.09.2006 N 11778сп "Об определении адреса объекту незавершенного строительства).

Жилые дома по ул. Калинина, 115, 115а введены в эксплуатацию, соответственно, в 2007, в 2009 годах (разрешение на ввод в эксплуатацию от 16.12.2009 N RU 25304000-97/2009, на которое имеется ссылка в свидетельстве о государственной регистрации права помещений в доме N 115а, л.д. 100, т.1).

В рамках дела N 2-1386/10 Первомайского районного суда г. Владивостока по иску прокурора Первомайского района г. Владивостока к ООО "ДалКом" о сносе строения по ул. Калинина, 215а установлено, что спор фактически касается двухэтажного здания, возведенного обществом в границах земельного участка площадью 13 817 кв. м с кадастровым номером 25:28:030002:0176; здание, входящее в состав жилого комплекса "Пихтовый" в качестве вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый" (для размещения персонала, хранения необходимого инвентаря), возведено в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО "Архитектурная мастерская Мамонова"; на возведение здания разрешение на строительство не требовалось.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ данные обстоятельства не подлежали доказыванию вновь при рассмотрении арбитражными судами настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

В данном случае состав лиц, участвующих в деле, по названному делу и рассматриваемому различен (в деле N 2-1386/10 не принимали участия ТСЖ "Парус на Калинина", ТСЖ "Калинина, 115а"). Вместе с тем, поскольку отсутствуют иные мотивы и доказательства относительно функционального назначения здания при его строительстве, суд признал установленным факт того, что спорное здание имело назначение как вспомогательное использование для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый".

Кроме того, судом учтено то, что при заключении договора купли-продажи от 28.11.2011, при регистрации права собственности на здание за ООО "ДалКом" спорное здание поименовано как здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый" общей площадью 341,1 кв. м. Эти обстоятельства сторонами не опровергаются.

В данном случае спорным является вопрос: относится ли это здание к общему имуществу собственников 2-х многоквартирных домов, строительство которых осуществлено, в том числе, с учетом земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, приведенные положения названных норм права позволяют определить в силу закона состав общего имущества, входящего в многоквартирный дом.

Суд, установив, что спорный объект имеет назначение вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176, с учетом которого осуществлялось строительство многоквартирных жилых домов, сделал вывод об отнесении объекта к составу общего имущества указанных многоквартирных домов.

Вместе с тем, исходя из приведенных норм права, возможность отнесения объекта, находящегося на земельном участке, в границах которого расположены многоквартирные дома, к общему имуществу многоквартирного дома связана с тем, что такой объект предназначен для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Судом этот вопрос не выяснялся; не установлена возможность отнесения спорного здания в силу закона к общему имуществу многоквартирных домов.

Кроме того, судом не установлено следующее.

Как указано выше, в рамках дела N 2-1386/10 Первомайского районного суда г. Владивостока установлен факт, что спорное здание входит в состав жилого комплекса "Пихтовый" в качестве вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый" (для размещения персонала, хранения необходимого инвентаря).

В данном случае требования заявлены товариществами 2-х домов: N 115 и 115а по ул. Калинина. Доказательств того, что эти дома входили в состав жилого комплекса "Пихтовый", в материалах дела не представлено.

То, что продажа жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах осуществлялась только после их ввода в эксплуатацию застройщиком - ООО "ДалКом", являющегося их собственником, сторонами не опровергается.

Многоквартирные дома сданы в эксплуатацию: дом по ул. Калинина, 115 - в 2007 году; с этого момента осуществлялась продажа помещений в этом доме; продажа помещений в доме по ул. Калинина, 115а - с 2010 года. Вопрос о том, когда осуществлено строительство спорного здания, судом не выяснялся, соответствующие документы о постройке объекта (технический, кадастровый паспорт объекта) в дело не представлено. Вместе с тем установление данного факта непосредственно связано с определением, с какого момента спорное имущество использовалось либо могло использоваться в качестве общего.

Также установлено, что по отношению к каждому дому собственниками помещений выбран способ управления товариществом собственников жилья. Последние, а именно ТСЖ "Парус на Калинина", ТСЖ "Калинина, 115а", в качестве юридических лиц зарегистрированы соответственно 22.03.2007, 29.10.2009.

Как указано выше, для завершения строительства жилого комплекса, размещения жилого комплекса сформированы два земельных участка с кадастровыми номерами 25:28:030002:0176 (площадью 13 817 кв. м), 25:28:030002:0173 (площадью 2 770 кв. м). При этом земельный участок площадью 2 770 кв. м непосредственно занят жилыми домами. Судами вопрос о том, каким образом используется товариществами жилых домов земельный участок площадью 13 817 кв. м, не установлен (ограждение территории, ее содержание). Однако это выяснение связано с установлением обстоятельств относительно правового нахождения и назначения в границах указанного земельного участка спорного здания и, соответственно, влияет на определение начала течения срока исковой давности в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ (когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права).

Апелляционным судом, рассмотревшим дело по правилам суда первой инстанции, соответствующие обстоятельства не установлены. Также не опровергнуты судом доводы о том, что, поскольку спорное здание фактически построено после ввода многоквартирных жилых домов в эксплуатацию, его передача в состав общего имущества могла осуществиться только на договорной основе.

Ввиду изложенного следует признать, что обжалуемый судебный акт принят по неполно исследованным обстоятельствам дела, имеющим значение для его правильного разрешения, что не отвечает требованиям части 3 статьи 15 АПК РФ.

Поскольку выводы апелляционного суда сделаны без учета обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, кассационная инстанция полагает, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемое постановление подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в апелляционный суд.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам в их совокупности, установить момент, с которого истцы реально могли узнать о нарушенных правах в результате нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером спорного здания и с учетом установленного разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 по делу N А51-31778/2014 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

В.А. Гребенщикова С.И. Гребенщиков