Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 апреля 2016 г. N Ф03-1217/16 по делу N А04-6971/2015

г. Хабаровск

26 апреля 2016 г.

Дело N А04-6971/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Яшкиной Е.К.

при участии

от ООО "Амурская финансовая компания": Садовников А.В., генеральный директор на основании приказа от 14.05.2007 N 04

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: Какорина Л.А., представитель по доверенности от 11.01.2016 N 4

от Муниципального образования город Благовещенск в лице администрации г. Благовещенска: Воробьева Е.А., представитель по доверенности от 28.07.2015 N 01-10/4914

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Курмачев Д.В., в апелляционном суде судьи Иноземцев И.В., Волкова М.О., Гричановская Е.В.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амурская финансовая компания"

на решение от 05.11.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016

по делу N А04-6971/2015 Арбитражного суда Амурской области

По иску общества с ограниченной ответственностью "Амурская финансовая компания"

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, Финансовому управлению администрации города Благовещенска, муниципальному образованию город Благовещенск в лице администрации города Благовещенска

третье лицо: открытое акционерное общество "Амурские коммунальные системы"

о расторжении договора купли-продажи, взыскании 9 074 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью "Амурская финансовая компания" (ОГРН 1072801005408, ИНН 2801120230, адрес (место нахождения): 675000, г. Благовещенск, ул. Амурская, 180-13; далее - ООО "АФК", общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, адрес (место нахождения): 675000, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 8/2; далее - КУМИ города Благовещенска, Комитет), Финансовому управлению администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800527331, ИНН 2801031290, адрес (место нахождения): 675000, г. Благовещенск, ул. Ленина, 133; далее - Финуправление), муниципальному образованию город Благовещенск в лице администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015, адрес (место нахождения): 675000, г. Благовещенск, ул. Ленина, 133; далее - администрация) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 27.07.2012 N 952 и о взыскании с муниципального образования город Благовещенск в лице администрации за счет средств казны денежных средств в сумме 8 551 142 руб. 33 коп. и 61 335,76 долларов США по курсу Центрального Банка России, действующего на дату фактического исполнения (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Иск заявлен на основании статьи 460 ГК РФ, пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ и обусловлен тем, что при отчуждении спорного земельного участка администрация и Комитет не сообщили обществу как покупателю сведения о наложении на данный участок охранной зоны канализационного коллектора, что не позволяет использовать этот участок по целевому назначению - для размещения открытой автостоянки. Вместе с тем, такая информация могла оказать решающее влияние на волеизъявление общества о приобретении спорного участка, поэтому истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Амурские коммунальные системы" (далее - ОАО "АКС").

Решением суда от 05.11.2015, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 без изменения, в иске отказано полностью.

В кассационной жалобе ООО "АФК" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, считает их незаконными, необоснованными и подлежащими отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

Заявитель жалобы опровергает вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что обществу были известны обстоятельства нахождения канализационного коллектора в непосредственной близости от испрашиваемого им земельного участка, поскольку информация об этом не была указана в схеме расположения участка, которая представлялась в материалы другого дела N А04-8880/2011. При этом общество утверждает, что пункт 3.3 постановления администрации от 11.03.2012 N 1244 и пункт 4.1 договора от 27.07.2012 N 952 являются ничтожными. По мнению заявителя жалобы, наличие охранной зоны инженерных коммуникаций свидетельствует о возникновении сервитута на спорный участок в целях обеспечения потребностей собственника в эксплуатации и ремонте канализационного коллектора. Однако такое ограничение (обременение) прав на участок в публичном реестре (ЕГРП) не зарегистрировано, поэтому об их наличии не было известно покупателю. С учетом этого общество настаивает на том, что существующая охранная зона, сведения о которой не были отражены продавцом в условиях договора купли-продажи, исключает возможность использовать спорный участок по его целевому назначению. Оспаривает выводы судов о характеристиках данного сооружения и о размерах его охранной зоны. Кроме того, поскольку указанные обстоятельства послужили основанием для отказа контрагента общества от покупки спорного участка, ответчики обязаны возместить все причиненные истцу убытки.

Администрация и Комитет в отзывах на кассационную жалобу опровергают все приведенные в ней доводы истца и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения. При этом администрация отмечает, что общество заблуждается по поводу наличия ограничений (обременений) прав на спорный участок и с момента его приобретения в марте 2012 года покупатель не заявлял о невозможности использования данного участка. Комитет также обращает внимание на то, что при заключении договора купли-продажи покупатель осмотрел участок, ознакомился с его характеристиками, в том числе со всеми подземными и наземными сооружениями, правовым режимом. На основании этого ответчики полагают, что их действия при продаже спорного земельного участка обществу соответствовали закону, в связи с чем оснований для расторжения договора и взыскания в пользу истца убытков не имеется.

Финуправление и ОАО "АКС" отзывы на кассационную жалобу не представили.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представитель общества поддержал приведенные в жалобе доводы и дал по ним пояснения. Представители администрации и КУМИ города Благовещенска возражали против удовлетворения жалобы общества по мотивам, изложенным в отзывах на нее.

Остальные участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили. От ОАО "АКС" поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Амурской области от 23.01.2012 по делу N А04-8880/2011 о признании незаконным отказа администрации от 27.10.2011 N 5986/16 в предоставлении ООО "АФК" земельного участка с кадастровым номером 28:01:010382:416 в собственность за плату для размещения открытой автостоянки ответчиком было издано постановление от 11.03.2012 N 2224, на основании которого между Комитетом (продавец) и ООО "АФК" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.07.2012 N 952 спорного участка общей площадью 1404 кв.м.

При этом в соответствии с пунктами 3.1, 3.3 названного постановления обществу предписывалось обратиться в Комитет для ознакомления с проектом договора купли-продажи, а также обеспечить беспрепятственный доступ на участок собственникам соответствующих инженерных коммуникаций для их ремонта и обслуживания.

Выкупная стоимость земельного участка в размере 1 478 000 руб. определена на основании отчета ООО "Лидер инвест" от 25.06.2012 N 267-12 (пункт 2.1 договора купли-продажи), которая оплачена покупателем согласно платежному поручению от 27.07.2012 N 7.

По акту приема-передачи от 27.07.2012 земельный участок передан ООО "АФК". Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в публичный реестр 08.08.2012 внесена запись за N 28-28-01/059/2012-019.

Далее, 17.07.2015 между ООО "АФК" и ООО "Снег" подписан договор купли-продажи спорного земельного участка, стоимость которого установлена сторонами в размере 6 500 000 руб.

Однако после этого ООО "Снег" направило истцу уведомление от 17.07.2015 о расторжении данного договора купли-продажи ввиду получения информации от Амурводоканал о вхождении земельного участка в 20-метровую охранную зону канализационного коллектора диаметром 800 мм, проходящего по ул. Кузнечная, что, по мнению покупателя, оказывало существенное воздействие на планируемое использование проданного участка, его качественные и стоимостные характеристики.

По этой причине стороны подписали соглашение от 22.07.2015 о расторжении договора купли-продажи от 17.07.2015.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления ООО "АФК" в арбитражный суд требований по настоящему делу.

Отказывая обществу в удовлетворении рассматриваемого иска, арбитражные суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1 статьи 460 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (часть 3 указанной статьи).

Исследовав все фактические обстоятельства спора и оценив представленные сторонами доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды установили, что предметом спорного договора купли-продажи от 27.07.2012 N 952 является земельный участок с кадастровым номером 28:01:010382:416, расположенный в г. Благовещенске, квартале 382, зоне П-3, который имеет разрешенный вид использования - для размещения открытой автостоянки.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденными решением Благовещенской городской думы от 31.01.2008 N 38/09, предусмотрено, что одним из условно разрешенных видов использования земельного участка, находящегося в зоне предприятий V класса опасности (П-3) является размещение автостоянок (любого типа).

Указанный земельный участок предоставлен обществу в порядке статьи 34 Земельного кодекса РФ для целей, не связанных со строительством, в том числе во исполнение вступившего в законную силу судебного акта по делу N А04-8880/2011, в ходе рассмотрения которого каких-либо ограничений, препятствующих предоставлению обществу спорного участка в испрашиваемых им целях выявлено не было.

При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что в непосредственной близости от земельного участка проходит канализационная сеть г. Благовещенска, инвентарный номер 01-1004720, 1991 года постройки, протяженностью 229,286 м, кадастровый номер 28:01:000000:2274.

Однако само по себе данное обстоятельство не признано судами в качестве достаточного основания для удовлетворения иска общества и расторжения договора купли-продажи, поскольку наличие канализационной сети не влечет ограничения оборотоспособности спорного участка, не препятствует его использованию по целевому назначению и не нарушает права собственника данного участка.

Истец вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не доказал, что ответчики при отчуждении спорного земельного участка скрыли от общества достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщили ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением.

Оснований, позволяющих полагать, что с момента передачи обществу спорного участка в июле 2012 года оно не имело возможности использовать данный участок для целей размещения автостоянки ввиду наличия охранной зоны канализационного коллектора, судами в ходе рассмотрения настоящего спора выявлено не было.

При этом судами отмечено, что согласно буквальному содержанию условий договора купли-продажи покупатель ознакомился с качественными характеристиками земельного участка, в том числе с подземными сооружениями. ООО "АФК" также обладало информацией о необходимости обеспечения беспрепятственного доступа на участок собственникам коммуникаций для их обслуживания (пункт 3.3 постановления администрации от 11.03.2012 N 2224).

Таким образом, общество не подтвердило факт существенного нарушения ответчиками условий договора от 27.07.2012 N 952, а также несоблюдение ими требований статьи 460 ГК РФ и статьи 37 Земельного кодекса РФ, которые могли бы служить основаниями для расторжения данной сделки в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Поскольку доказательств незаконности действий администрации и Комитета в данном случае в материалах дела не имеется, то основания для взыскания с ответчиков заявленных истцом убытков по правилам статей 15, 16 ГК РФ в такой ситуации также отсутствовали.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе в иске признаются судом округа соответствующими фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о несогласии с выводами арбитражных судов, положенными в основу обжалуемых судебных актов, по существу касаются исключительно доказательственной стороны спора и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств относительно существующих препятствий в использовании спорного участка, однако таким полномочиями суд кассационной инстанции в силу норм главы 35 АПК РФ не обладает.

Доводы заявителя жалобы о ничтожности пункта 3.3 постановления администрации от 11.03.2012 N 1244 и пункта 4.1 договора от 27.07.2012 N 952 не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора и подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих правоотношения сторон.

Позиция общества о возникновении сервитута на спорный участок в целях обеспечения потребностей собственника в эксплуатации и ремонте канализационного коллектора, также ничем не подтверждена. Доказательств того, что такое вещное ограничение (обременение) на спорный земельный участок было установлено в соответствии со статьей 274 ГК РФ в деле не имеется.

Отказ контрагента общества от покупки спорного участка, вне зависимости от причин такого отказа, также не влечет безусловного расторжения сделки, послужившей основанием для возникновения у общества права собственности на спорный участок.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), арбитражными судами не допущено.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина, в уплате которой ООО "АФК" при подаче кассационной жалобы была предоставлена отсрочка, подлежит взысканию с общества в соответствии со статьей 110 АПК РФ в доход федерального бюджета в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.11.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 по делу N А04-6971/2015 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Амурская финансовая компания" (ОГРН 1072801005408, ИНН 2801120230) в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Арбитражному суду Амурской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик Е.К. Яшкина