Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 мая 2016 г. N Ф03-2034/16 по делу N А51-16451/2015

г. Хабаровск

26 мая 2016 г.

А51-16451/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: О.В. Цирулик

Судей: В.А. Гребенщиковой, Е.К. Яшкиной

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис":

- Малиновский К.Ю., представитель по доверенности б/н от 29.11.2015;

от муниципального унитарного предприятия города Владивостока "Владивостокское предприятие электрических сетей":

- Сырбо Л.Г., представитель по доверенности N 5/18-юр от 10.03.2016;

от муниципального унитарного предприятия города Владивостока "Муниципальная недвижимость":

- Жембровская О.В., представитель по доверенности б/н от 11.01.2016;

от Управления муниципальной собственности города Владивостока:

- Жембровская О.В., представитель по доверенности N 28/1-5525 от 08.10.2015

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис"

на решение от 23.11.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016

по делу N А51-16451/2015 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А. Лошакова, в суде апелляционной инстанции судьи: Д.А. Глебов, А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипка

по иску общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис"

к муниципальному унитарному предприятию города Владивостока "Муниципальная недвижимость"

третьи лица: Управление муниципальной собственности города Владивостока, индивидуальный предприниматель Залозная Татьяна Николаевна, муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Владивостокское предприятие электрических сетей"

об обязании заключить договор

Общество с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" (ОГРН 1022501285201, ИНН 2536116547, адрес (место нахождения): 690001, Приморский край, г. Владивосток, ул. Капитана Шефнера, 2-308; далее - ООО "Промснабсервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к муниципальному унитарному предприятию города Владивостока "Муниципальная недвижимость" (ОГРН 1062538000524, ИНН 2538096952, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, 42; далее - МУПВ "Муниципальная недвижимость", предприятие, ответчик) с иском об обязании заключить договор купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30 (общей площадью 343,6 кв.м) в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 5, 7-11 (I); 1 (I); этаж 1, 2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:000000:00:03025/1:10001; инвентарный номер: 05:401:002:000275030:0001, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.02.2013, с учетом изменений от 10.03.2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г. Владивостока), индивидуальный предприниматель Залозная Татьяна Николаевна (далее - ИП Залозная Т.Н.) и муниципальное унитарное предприятие г. Владивостока "Владивостокское предприятие электрических сетей" (далее - МУПВ "ВПЭС").

Решением от 23.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Промснабсервис", ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что в рамках дела N А51-13737/2013 им не реализовано право на выкуп спорных помещений, преддоговорной спор не был рассмотрен до конца. Считает необоснованными выводы судов относительно невозможности обособления спорных помещений.

В отзыве МУПВ "ВПЭС" приводит свои возражения относительно доводов жалобы, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

УМС г. Владивостока в отзыве на кассационную жалобу приводит свои возражения против ее доводов, просит оставить жалобу без удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы жалобы и отзывов на нее соответственно, привели свои пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и отзывов на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.05.2004 между МУП "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества" (арендодатель) и ООО "Промснабсервис" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 472,9 кв.м, находящихся на 1, 2 этажах здания, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Надибаидзе, 30-а, для восстановления, реконструкции и дальнейшего использования в коммерческих целях, не противоречащих законодательству Российской Федерации, сроком с 20.05.2004 по 20.05.2039.

В дальнейшем полномочия по распоряжению вышеуказанным имуществом закреплены за СМУП "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества" (в настоящее время МУПВ "Муниципальная недвижимость") на праве хозяйственного ведения.

01.06.2012 общество обратилось с заявлением о выкупе арендуемого имущества в порядке, определенном Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 13.06.2012 N 409 МУПВ "Муниципальная недвижимость" сообщило обществу об отсутствии возражений и даче согласия на отчуждение вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии с Законом N 159-ФЗ, а 17.01.2013 направило в адрес общества проект договора купли-продажи.

Общество подписало договор купли-продажи и акт приема-передачи, однако не согласилось со стоимостью имущества, о чем составило протокол разногласий от 18.02.2013.

Разногласия сторон в части установления стоимости отчуждаемого имущества были разрешены в рамках дела N А51-13737/2013, решением по которому заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 по вышеуказанному делу решение от 05.08.2013 отменено, признана недостоверной величина рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв.м), в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1, 2, определенной отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 22.10.2012 N 114; в удовлетворении исковых требований в части обязания заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв.м) и подписания акта приема-передачи к нему, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.02.2013, отказано.

При этом апелляционным судом установлено, что ООО "Промснабсервис" на момент обращения за приватизацией фактически не владело спорными помещениями в связи со сдачей их в субаренду, а также в связи с тем, что часть помещений, переданных в аренду, занимает тепловой пункт, предназначенный для обслуживания в том числе иных объектов и эксплуатируемый МУП "ВПЭС".

Постановление апелляционного суда оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.11.2014.

Общество, считая, что в рамках дела N А51-13737/2013 преддоговорной спор разрешен не был, обратилось в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно руководствовались следующим.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы нормами Закона N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а именно:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В рамках дела N А51-13737/2013 судами установлено, что ООО "Промснабсервис" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со статьей 3 Закона N159-ФЗ преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Кроме того, судом апелляционной инстанции в рамках вышеуказанного дела установлено, что в соответствии с планом первого этажа здания на площади всего помещения N 1 площадью 88,1 кв.м расположено оборудование центрального теплового пункта (ЦТП), в помещениях NN 1, 2, 3, 4, 6, эксплуатация действующего теплового узла осуществляется МУП "ВПЭС" и эта часть помещений фактически не используется обществом по договору аренды.

В рамках данного дела общество, обращаясь с требованиями об обязании уполномоченного органа заключить договор купли-продажи помещений (за исключением площадей помещений, занятых тепловым узлом), ссылается на проект договора от 01.02.2013 и протокол разногласий к нему от 18.02.2013, с учетом изменений от 10.03.2015. При этом доказательств выдела помещений, не включающих в себя помещения занятые оборудованием теплового узла и эксплуатируемые МУП "ВПЭС", и образования тем самым нового объекта аренды ООО "Промснабсервис" не представило.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу данного Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Поскольку спорные помещения, в отношении которых заявлены требования, являются частью нежилых помещений общей площадью 472,9 кв.м, которые включены в программу приватизации как один самостоятельный объект, не сформированы как обособленный объект недвижимости по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что основания для предоставления заявителю права преимущественного выкупа указанных помещений отсутствуют.

Проанализировав представленные в материалы доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, и установив, что обществом фактически не соблюдена процедура по реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества, поскольку не имеется доказательств, подтверждающих обращение истца в уполномоченный орган с заявлением об отчуждении части помещений, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы о необоснованности таких выводов судов отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права, противоречащие установленным обстоятельствам дела и направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств, что в силу положений главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.11.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу N А51-16451/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

В.А. Гребенщикова Е.К. Яшкина