Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 июля 2016 г. N Ф03-2731/16 по делу N А04-9926/2015

Правоотношение: по договору аренды, по договору купли-продажи в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

г. Хабаровск

04 июля 2016 г.

А04-9926/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Е.К. Яшкиной

Судей: С.Ю. Лесненко, С.Н. Новиковой

при участии:

от ИП Красноруцкой А.А.: Коломыцын П.Г., представитель по доверенности от 07.10.2015 N 28 АА 0691487

от КУМИ МО г. Благовещенска, ИП Аракеляна А.С., ИП Водопьяновой М.Н.: представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Красноруцкой Аллы Александровны

на решение от 25.11.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016

по делу N А04-9926/2015

Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А.Стовбун, в суде апелляционной инстанции судьи - М.О.Волкова, В.Г.Дроздова, И.В.Иноземцев

по иску индивидуального предпринимателя Красноруцкой Аллы Александровны

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, индивидуальному предпринимателю Аракеляну Аршалуйсу Седраковичу

третье лицо: индивидуальный предприниматель Водопьянова Марина Николаевна

о переводе прав покупателя

Индивидуальный предприниматель Красноруцкая Алла Александровна (ОГРНИП 304280128200025, ИНН 280100289978) (далее - ИП Красноруцкая А.А., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Амурской области к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 8/2) (далее - Комитет), индивидуальному предпринимателю Аракеляну А.С. с требованием о переводе с предпринимателя Аракеляна Аршалуйса Седраковича (ОГРНИП 304280119700191, ИНН 280100120805) на истца прав покупателя нежилого помещения с кадастровым номером 28:01:040002:0036:10:401:001:006163920:0001:20001, расположенного по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, пос.Моховая Падь, дом Л-2, помещение 20001 по договору купли-продажи указанного помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Водопьянова Марина Николаевна (далее - ИП Водопьянова М.Н.).

Решением суда от 25.11.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016, в удовлетворении требований ИП Красноруцкой А.А. отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель обратилась с кассационной жалобой, в которой, приводя доводы о неправильном применении судами положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственности собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование своей правовой позиции заявитель указал, что, обладая преимущественным правом на выкуп арендуемого им помещения, не был уведомлен Комитетом о предстоящей приватизации спорного муниципального имущества. При этом истец имел намерение совместно с ИП Водопьяновой М.Н. обратиться с заявлением о приобретении спорного помещения в долевую собственность, что подтверждается заключением кадастрового инженера. Кроме того, заявитель обращает внимание суда округа на то, что Федеральный закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет выразил несогласие с изложенными в ней доводами и просил оставить решение и постановление апелляционного суда без изменения.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, дав по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в суд округа не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как установлено судами из материалов дела, ИП Красноруцкая А.А. являлась арендатором по договору аренды от 17.03.2008 части нежилого помещения (41,2 кв.м), принадлежащего муниципальному образованию город Благовещенск на праве собственности (общей площадью 68,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Благовещенск, п.Моховая Падь, Л-2, пом.20001, этаж 1).

На основании протокола заседания комиссии по проведению приватизации объектов муниципальной собственности от 07.09.2015 N 328 "Об итогах аукциона" между Комитетом (продавец) и ИП Аракеляном А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2015 N 265, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора муниципальное имущество - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 68,1 кв.м, этаж 1, кадастровый или (условный) номер 28:01:040002:0036:10:401:001:006163920:0001:20001, расположенное по адресу: г.Благовещенск, пос.Моховая Падь, дом Л-2, помещение 20001.

Письмом от 14.10.2015 N 12193 Комитет уведомил предпринимателя о переходе права собственности на нежилое помещение, часть которого арендует предприниматель по договору аренды от 17.03.2008 N 287, к другому собственнику - ИП Аракеляну А.С.

Посчитав, что продажа вышеназванного имущества проведена с нарушением преимущественного права предпринимателя, как арендатора этого имущества, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества урегулированы положениями Федерального закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Названной нормой также установлен исчерпывающий перечень условий, при которых может быть реализовано преимущественное право.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Как установлено судами, на приватизацию был выставлен объект муниципальной собственности - нежилое помещение общей площадью 68,1 кв.м; по результатам проведения аукциона с ИП Аракеляном А.С. заключен договор купли-продажи от 24.09.2015 N 265 на указанное нежилое помещение.

При этом ИП Красноруцкая А.А. являлась арендатором части этого помещения по договору аренды от 17.03.2008 N 287 (41,2 кв.м). Остальную часть помещения, по пояснениям сторон и третьего лица, арендовала предприниматель Водопьянова М.Н.

Учитывая, что на аукцион по проведению приватизации объектов муниципальной собственности было выставлено нежилое помещение, общей площадью 68,1 кв.м, как один самостоятельный объект, в то время как ИП Красноруцкая А.А. выступает арендатором части этого помещения общей площадью 41,2 кв.м., требование предпринимателя о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 24.09.2015 N 265 на все нежилое помещение в данном случае не может быть удовлетворено, поскольку фактически предприниматель заявляет притязания на объект, который по общей площади превышает арендуемый им.

Так как ИП Красноруцкая А.А. единолично обратилась в арбитражный суд, а привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Водопьянова М.Н., арендующая оставшуюся часть нежилого помещения, являющегося предметом настоящего спора, самостоятельных требований по заявленному иску не выдвигала, и соглашение о распределении долей либо совместное заявление о реализации права на приобретение нежилого помещения общей площадью 68,1 кв.м в долевую собственность в материалах дела отсутствуют, то при такой ситуации истцом единолично не может быть реализовано преимущественное право на выкуп арендуемой части указанного помещения.

Поэтому отказ в удовлетворении заявленного предпринимателем иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 24.09.2015 N 265 на все нежилое помещение следует признать правомерным.

В случае нарушения органом местного самоуправления процедуры приватизации спорного муниципального имущества, о чем по существу заявляет предприниматель в кассационной жалобе, последний не лишен права оспорить результаты аукциона, проведенного 07.09.2015, путем подачи соответствующего иска в установленный законодательством срок.

С учетом вышеизложенное, правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.11.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 по делу N А04-9926/2015 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.К. Яшкина

Судьи

С.Ю. Лесненко С.Н. Новикова