Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 сентября 2016 г. N Ф03-4228/16 по делу N А51-24976/2015

г. Хабаровск

20 сентября 2016 г.

А51-24976/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

при участии:

от заместителя прокурора Приморского края: Будлов И.М. (предъявлено служебное удостоверение)

от ООО "Славянка": Олару К.Н., представитель по доверенности без номера от 16.12.2015

от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае: Шемилина М.А. (согласно прав по должности)

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационные жалобы администрации Кавалеровского муниципального района, заместителя прокурора Приморского края в интересах муниципального образования Кавалеровский муниципальный район в лице администрации Кавалеровского муниципального района

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016

по делу N А51-24976/2015 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Лошакова А.А., в апелляционном суде судьи Синицына С.М., Ветошкевич А.В., Глебов Д.А.

По иску заместителя прокурора Приморского края в интересах муниципального образования Кавалеровский муниципальный район в лице администрации Кавалеровского муниципального района

к обществу с ограниченной ответственностью "Славянка"

третьи лица: федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Диамонд", Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае

о признании недействительным договора и применении последствий

Заместитель прокурора Приморского края (далее - прокурор), действуя в интересах муниципального образования Кавалеровского муниципального района в лице администрации Кавалеровского муниципального района (ОГРН 1022500972328, ИНН 2515002468; адрес (место нахождения): 692413, Приморский край, п. Кавалерово, ул. Арсеньева, 104; далее - администрация), обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Славянка" (ОГРН 1082515000292, ИНН 2515010187; адрес (место нахождения): 692411, Приморский край, п. Кавалерово, ул. Арсеньева, 76Б; далее - ООО "Славянка") о признании недействительным заключенного с администрацией договора от 01.12.2014 N 107 купли-продажи недвижимого имущества - здания нежилого, пристроенного к двум жилым пятиэтажным зданиям, общей площадью 726,5 кв.м, этажность 2, расположенного по адресу: Приморский край, Кавалеровский район, пгт. Кавалерово, ул. Арсеньева, 76 "б", с земельным участком площадью 684,86 кв.м под зданием, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 25:04:040019:0002 по тому же адресу, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на ООО "Славянка" обязанности вернуть администрации вышеуказанные спорные нежилое здание и земельный участок, а на администрацию - обязанности вернуть ООО "Славянка" денежные средства по договору купли-продажи, уплаченные на момент вынесения судом решения.

Иск заявлен на основании норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) и обусловлен фактом отчуждения спорного имущества из муниципальной собственности по заниженной цене, несоответствующей реальной рыночной стоимости проданного здания и земельного участка под ним.

Администрация привлечена судом к участию в деле в качестве соистца (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе"), после чего в порядке статьи 49 АПК РФ просила признать оспариваемый прокурором договор купли-продажи недействительным лишь в части пункта 5.1, касающегося условий по определению цены выкупаемого имущества в размере 3 730 000 руб. без учета НДС, и в этой части применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ООО "Славянка" в пользу казны Кавалеровского муниципального района недоплаченных денежных средств, установленных рыночной оценкой эксперта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Приморскому краю (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"), Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае и общество с ограниченной ответственностью "Диамонд" (далее - ООО "Диамонд").

Решением суда от 28.04.2016 требования прокурора удовлетворены: договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.12.2014 N 107, заключенный между администрацией и ООО "Славянка", признан недействительным с применением последствий в виде двусторонней реституции путем возложения на сторон соответствующих обязанностей по возврату всего полученного ими по договору; в удовлетворении требований администрации о признании договора недействительным только в оспариваемой части о цене выкупаемого имущества судом отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 названное решение от 28.04.2016 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

В кассационной жалобе прокурор выражает несогласие с названным постановлением апелляционной инстанции, указывает не неправильное применение судом норм материального права, в связи с чем просит его отменить и оставить в силе ранее принятое по настоящему делу решение. Как полагает прокурор, при заключении оспариваемого договора купли-продажи в отношении муниципального имущества не были соблюдены требования действующего законодательства об обязательной оценке этого имущества и об определении его действительной рыночной стоимости, что само по себе влечет ничтожность такой сделки. Прокурор при этом считает ошибочным утверждение апелляционного суда о невозможности оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки после заключения договора купли-продажи, поскольку такая позиция суда, по мнению прокурора, прямо противоречит рекомендациям, приведенным в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо ВАС N 92). Также прокурор ставит под сомнение выводы эксперта ООО "Индустрия-Сервис", поскольку они основаны на недействующих в спорный период стандартах оценки, поэтому определенная данным экспертом рыночная оценка спорного имущества не может являться достоверной, следовательно, суд обязан был назначить проведение повторной экспертизы по делу. По этим же причинам прокурор настаивает на необходимости применения стоимости имущества, определенной оценщиком ООО "Диамонд". Кроме того, прокурор считает, что стороны после заключения договора купли-продажи и исполнения своих обязательств по этой сделки не вправе были впоследствии изменять его условия в части увеличения выкупной стоимости спорного имущества, что следует из разъяснений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" (далее - Информационное письмо ВАС РФ N 21).

Администрация, в свою очередь, также подала кассационную жалобу на состоявшееся по делу апелляционное постановление, в которой указала лишь на ошибочность вывода суда о невозможности оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки после заключения договора купли-продажи. В связи с этим администрация предлагает отменить обжалуемое постановление и оставить в силе решение суда об удовлетворении требований прокурора.

ООО "Славянка" в отзывах на кассационные жалобы прокурора и администрации опровергает все приведенные в них доводы и считает обжалуемое постановление законным.

Другие участвующие в деле лица отзывы на кассационные жалобы не представили.

В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, прокурор настаивал на удовлетворении поданной жалобы по приведенным в ней доводам, против чего возражал представитель ООО "Славянка". Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае поддержал позицию ответчика и выразил согласие с мотивами апелляционного суда, положенными в основу отказа в иске. Также представители участвующих в деле лиц выразили аналогичные мнения по поводу кассационной жалобы администрации.

Кроме того, прокурор в обоснование своих доводов о недостоверности стоимости спорного имущества в судебном заседании просил приобщить к материалам дела дополнительные доказательства, опровергающие выводы эксперта ООО "Индустрия-Сервис", однако нормы главы 35 АПК РФ не предусматривают процессуальной возможности кассационному суду самостоятельно оценивать такие доказательства, которые не были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции.

Остальные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в кассационной инстанции, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемого постановления с учетом доводов поданных жалоб и поступивших возражений на них, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены не имеется.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, между администрацией (арендодатель) и ООО "Славянка" (арендатор) изначально был заключен договор аренды от 16.03.2009 N 22 сроком действия до 15.03.2034 в отношении нежилого 2-этажного здания, пристроенного к двум жилым пятиэтажным зданиям, общей площадью 726,5 кв.м, находящегося по адресу: Приморский край, Кавалеровский район, пгт. Кавалерово, ул. Арсеньева, 76 "б", с земельным участком площадью 684,86 кв.м под этим зданием из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:04:04 00 19:0002, расположенным по тому же адресу.

На основании обращения ООО "Славянка" от 20.10.2014 о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества и во исполнение требований статей 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ администрацией предприняты меры по привлечению независимого оценщика для проведения рыночной оценки спорного имущества в целях его отчуждения из муниципальной собственности.

Для указанных целей администрация заключила с отделением N 5 филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" соответствующий договор от 05.11.2014 N Ц-0008 на оказание услуг оценки выкупаемого здания и земельного участка под ним, в рамках которого оценщиком Недопекиной К.В. подготовлен отчет от 17.11.2014 N 25 05/05.11.14/Ц-0008/Ф-3/0008 об определении рыночной стоимости данного имущества в общем размере 3 730 000 руб., в том числе нежилое здание - 3 592 000 руб., земельный участок - 138 000 руб.

Распоряжением администрации от 01.12.2014 N 204 утверждены условия приватизации спорных объектов муниципальной собственности путем их продажи ООО "Славянка" по цене 3 730 000 руб., определенной в указанном отчете об оценке от 17.11.2014, после чего между администрацией (продавец) и ООО "Славянка" (покупатель) был заключен соответствующий договор купли-продажи от 01.12.2014 N 107, в пунктах 5.2, 5.4 которого сторонами согласована рассрочка платежей сроком на три года с начислением процентов за рассрочку по ставке, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

Фактическая передача имущества покупателю осуществлена по акту приема-передачи от 01.12.2014, право собственности последнего на приобретенное имущество зарегистрировано 22.12.2014 в публичном реестре (ЕГРП) в установленном законом порядке.

Впоследствии при проведении контролирующих мероприятий прокурором сделан вывод о том, что в отчете об оценке рыночной стоимости объекта от 17.11.2014 N 25 05/05.11.14/Ц-0008/Ф-3/0008 указаны недостоверные сведения об источниках информации на объекты-аналоги, а также неверная информация о дате предложений цены (оферты) на указанные объекты, что, по мнению прокурора, свидетельствует о допущенных независимым оценщиком нарушениях, в частности несоблюдении предъявляемых к таким отчетам об оценке принципов проверяемости, обоснованности, однозначности и достаточности.

Также по заявлению отдела в городе Дальнереченске ФСБ России по Приморскому краю проведена собственная независимая оценка стоимости указанного муниципального имущества с привлечением ООО "Диамонд", по итогам которой установлено, что по состоянию на 05.11.2014 рыночная стоимость спорного муниципального недвижимого имущества с земельным участком составила 7 490 000 руб. (отчет от 22.06.2015 N 2476).

Ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая, что договор купли-продажи от 01.12.2014 N 107 заключен с нарушением требований действующего законодательства вопреки интересам муниципального образования, что привело к отчуждению муниципального имущества по заниженной цене, значительно отличающейся от рыночной, прокурор обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

При рассмотрении возникшего спора судом первой инстанции в целях выяснения вопроса о действительной рыночной стоимости спорного имущества в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена судебная оценочная экспертиза (определение от 16.02.2016), проведение которой поручено ООО "Индустрия-Сервис", эксперт Новоселова Т.П.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 10.03.2016 N 3245 рыночная стоимость приобретенного ООО "Славянка" нежилого здания общей площадью 726,5 кв.м составила 4 447 000 руб. (без учета НДС) и земельного участка под ним - 160 000 руб.

С учетом результатов судебной экспертизы администрация и ООО "Славянка" заключили дополнительное соглашение от 17.03.2016 к договору от 01.12.2014 N 107, определив новую стоимость имущества в общем размере 4 607 000 руб. без учета НДС.

Исходя из содержания пункта 2.2 указанного дополнительного соглашения и имеющихся платежных документов о перечислении ООО "Славянка" в счет оплаты цены выкупленного имущества денежных средств в общем размере 4 639 178 руб. 69 коп. (включая начисленные за рассрочку проценты), покупателем исполнены свои обязательства перед продавцом об оплате всей стоимости спорного имущества.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.

Возмездный характер осуществляемого отчуждения имущества, находящегося в публичной собственности, следует из смысла статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", определяющей приватизацию как возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества в собственность физических и (или) юридических лиц, что предполагает его продажу с соблюдением правил, позволяющих выявить разумную цену приватизируемого муниципального имущества и тем самым обеспечить равноценность возмещения при его отчуждении.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ также предусмотрено, что отчуждение имущества субъектам малого и среднего предпринимательства из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

При получении от заинтересованного лица заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Таким образом, по смыслу приведенных норм права орган местного самоуправления при приватизации арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества обязаны руководствоваться рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком.

В соответствии с положениями статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма ВАС РФ N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Следовательно, ввиду обязательного характера оценки для определения условий приватизации муниципального имущества достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации. После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

В данном случае апелляционный суд, установив все существенные для дела фактические обстоятельства и оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания оспариваемого прокурором договора купли-продажи от 01.12.2014 N 107 недействительным.

Так, требования прокурора по настоящему делу по существу направлены на оспаривание достоверности определенной независимым оценщиком рыночной стоимости муниципального имущества, приобретенного ООО "Славянка".

Вместе с тем судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что при заключении сторонами указанной сделки были соблюдены требования Федерального закона N 159-ФЗ, в том числе стоимость реализуемого имущества была определена на основании отчета независимого оценщика от 17.11.2014 N 25 05/05.11.14/Ц-0008/Ф-3/0008. Сам договор подписан сторонами без разногласий в отсутствие между ними какого-либо спора о цене отчуждаемых объектов (нежилого здания и земельного участка под ним). Обязательства по оплате приобретенного имущества исполнены покупателем в полном объеме.

В такой ситуации суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, не может быть предметом самостоятельного рассмотрения после заключения договора купли-продажи. Сама по себе иная стоимость спорных объектов недвижимости, определенная другим оценщиком после заключения договора купли-продажи, не является достаточным основанием для признания такой сделки недействительной.

Кроме того, апелляционным судом также принято во внимание, что сторонами было заключено и исполнено дополнительное соглашение от 17.03.2016 к договору купли-продажи с учетом определенной по результатам судебной экспертизы стоимости спорного имущества в общем размере 4 607 000 руб. Данное соглашение как отдельная сделка оспорена в судебном порядке не была.

Ссылки прокурора в кассационной жалобе на пункт 8 Информационного письма ВАС РФ N 21 безосновательны, поскольку указанное дополнительное соглашение заключено сторонами в добровольном порядке, что положениям статьям 421, 424 ГК РФ не противоречит. Как правильно указано апелляционным судом, взаимная воля сторон выраженная в заключенном ими дополнительном соглашении от 17.03.2016, также по сути направлена на реализацию спорного имущества по рыночной цене, вследствие чего на момент рассмотрения спора в суде интересы муниципального образования в любом случае нарушены не были.

Все приведенные в кассационных жалобах прокурора и администрации доводы, направленные на оспаривание достоверности рыночной стоимости спорного имущества, в том числе о несогласии с оценкой апелляционного суда имеющихся в деле различных экспертных заключений по данному вопросу, касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости переоценки конкретных доказательств по делу, что в суде кассационной инстанции согласно нормам главы 35 АПК РФ является недопустимым.

Поскольку нарушений Федерального закона N 159-ФЗ при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 01.12.2014 N 107, на чем основывались требования прокурора, в ходе рассмотрения настоящего дела апелляционным судом выявлено не было, то в удовлетворении заявленных требований о признании данной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности отказано правомерно.

Выводы суда апелляционной инстанции в целом соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены судом правильно, безусловных оснований для отмены обжалуемого постановления (часть 4 статьи 288 АПК РФ) судом округа не установлено, поэтому кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 по делу N А51-24976/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Ю. Лесненко