Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 сентября 2016 г. N Ф03-4249/16 по делу N А59-5633/2015

г. Хабаровск

14 сентября 2016 г.

А59-5633/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, О.В. Цирулик

при участии:

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грин Май"

на решение от 18.03.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2016

по делу N А59-5633/2015

Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.С. Логинова, в апелляционном суде - судьи О.Ю. Еремеева, Н.Н. Анисимова, И.С. Чижиков

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Грин Май"

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

третьи лица: администрация города Южно-Сахалинска, департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно- Сахалинска

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.

Общество с ограниченной ответственностью "Грин Май" (ОГРН 1046500627942, ИНН 6501150128, место нахождения: 693004, Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, проспект Мира, 454Б; далее - ООО "Грин Май", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065, ИНН 6501154644, место нахождения: 693000, Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, улица Ленина, 250; далее - управление Росреестра по Сахалинской области, управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения, оформленного письмом от 23.10.2015 N 65/001/041/2015-429, об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: магазин, кадастровый номер 65:01:0501003:536, назначение: нежилое, общей площадью 128,2 кв.м, лит.А, расположенный по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, проспект Мира, 454Б и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора, судом привлечены администрация города Южно-Сахалинска, департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно- Сахалинска (далее - департамент)

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 18.03.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО "Грин Май" просит принятые судебные акты отменить, как не основанные на требованиях закона, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований общества.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что реконструкция киоска привела к созданию объекта недвижимости, неразрывно связанного с землей, что подтверждается кадастровым паспортом. В этой связи полагает, что в данном случае следует руководствоваться пунктом 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), буквальное значение которого заключается в том, что достаточным в рассматриваемой ситуации для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, является представление документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащих его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Таким образом, заявитель считает, что при подаче заявления на регистрацию установленный законом порядок соблюден, поскольку представлены все необходимые документы.

В отзыве на кассационную жалобу управление Росреестра по Сахалинской области приводит свои возражения относительно изложенных доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения. При этом ходатайствовало о рассмотрении дела без его участия.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ООО "Грин Май" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2006 N 8264, по которому последнему передан в пользование земельный участок площадью 595 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения ул. Инженерная и пр. Мира, кадастровый номер 65:01:0501003:0001, под строительство временного продовольственного магазина с одновременным благоустройством прилегающего участка до проезжей части пр. Мира, сроком действия с 01.11.2005 по 15.10.2006, который зарегистрирован в установленном порядке (номер регистрации 65-65-01/021/2010-033).

22.06.2009 департаментом утверждено заключение N 58/2009 о возможности (невозможности) изменения статуса временного некапитального объекта на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" с присвоением ему статуса капитального объекта, согласно выводам которого в отношении временного неспециализированного объекта "продовольственный магазин", месторасположение: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 454 Б, возможно изменение статуса объекта с присвоением ему статуса капитального. Кроме того, указано, что объект расположен в пределах красных линий пр. Мира. Размещение объекта согласовано с управлением автомобильных дорог Сахалинской области.

Письмом от 28.07.2009 N 7675-014/07 департамент проинформировал общество о том, что вопрос об изменении разрешенного использования земельного участка площадью 0,0595 га, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, северо-западнее пересечения ул. Инженерная и пр. Мира, с "временного некапитального продовольственного магазина" на "существующий капитальный магазин" снят с рассмотрения, поскольку объект расположен в пределах красных линий пр. Мира на землях общего пользования, где запрещено размещение капитальных объектов.

Распоряжением департамента от 19.10.2009 N 682-р арендатору разрешено разработать проектную документацию на реконструкцию временного некапитального продовольственного магазина на указанном земельном участке под капитальный магазин с указанием на необходимость до начала проектирования получить технические условия коммунальных организаций города, градостроительный план земельного участка, обеспечить информирование граждан и юридических лиц.

Из постановления мэра города Южно-Сахалинска от 23.03.2010 N 513 следует, что с 19.10.2009 разрешенное использование земельного участка изменено с "для размещения временного некапитального продовольственного магазина с одновременным благоустройством прилегающей территории до проезжей части пр. Мира" на "для реконструкции временного некапитального продовольственного магазина под капитальный магазин".

Соглашением от 14.04.2010 N 7187/2 к названному выше договору аренды земельного участка стороны внесли в него изменения, в частности, в пункт 1.1., согласовав разрешенное использование земельного участка: реконструкция временного некапитального продовольственного магазина под капитальный магазин, которое зарегистрировано в управлении (запись от 30.12.2010 N 65-65-01/051/2010-760).

Согласно кадастровому паспорту от 31.07.2015 N 65/201/15-71673 на кадастровый учет поставлено здание, кадастровый номер 65:01:0501003:536, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, 454б, площадью 128,2 кв.м, с назначением - нежилое здание, наименование - магазин, количество этажей 1, материал наружных стен - легкие из местных материалов, 2007 года ввода в эксплуатацию.

01.09.2015 общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

В соответствии с уведомлением управления от 14.09.2015 N 65/001/041/2015-429 государственная регистрация приостановлена до 15.10.2015.

05.10.2015 департамент по запросу регистрирующего органа письмом N 14655-014/014 сообщил, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0501003:536, магазин, назначение: нежилое, общая площадь 128,2 кв. м, лит. А, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, 454Б, не выдавалось.

15.10.2015 регистрационная служба (уведомление N 65/001/041/2015-429) вновь приостановила государственную регистрацию до 16.11.2015.

В адрес ООО "Грин Май" направлено сообщение управления Росреестра по Сахалинской области об отказе в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, оформленное письмом от 23.10.2015 N 65/001/041/2015-429, в котором со ссылками на статьи 130, 131, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, положения постановления мэра города Южно-Сахалинска от 26.01.2007 N 118, действовавшего в период с 05.08.2008 по 05.10.2009, указано, что заключение от 19.06.2009 N 58/2009 не является правоустанавливающим документом, а согласно ответу департамента от 05.10.2015 N 14655-014/017 разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества не выдавалось. Иные правоустанавливающие документы заявителем не представлены.

Общество, считая данный отказ управления в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен пунктом 1 статьи 17 названного Закона.

Основанием для оспариваемого отказа послужило то обстоятельство, что обществом на государственную регистрацию права собственности на здание не представлен документ, подтверждающий возникновение права собственности на данный объект, в частности разрешение на ввод в эксплуатацию недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства по делу в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, констатировали, что в силу приведенной нормы права заявителем документов на регистрацию, необходимых для предоставления в установленном порядке, не представлено.

В этой связи, оценивая наличие у общества прав на земельный участок, установлено следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0501003:0001, предоставлялся ООО "Грин Май" по договору аренды от 20.01.2006 N 8264 для целей, не связанных со строительством, исключительно в целях для размещения и эксплуатации временного объекта.

Следовательно, соглашение от 14.04.2010 N 7187/2 к названному договору аренды земельного участка, которым стороны внесли изменения в его пункт 1.1., согласовав разрешенное использование земельного участка: реконструкция временного некапитального продовольственного магазина под капитальный магазин, направлено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе в обход процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

При таких обстоятельствах указанное соглашение на основании статьи 168 ГК РФ признано правомерно недействительным.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено правила, согласно которому недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, общество не располагает правоустанавливающим документом на земельный участок под строительство объекта недвижимого имущества.

Более того, данный земельный участок имеет ограничения в использовании (красные линии), что подтверждается имеющимся в материалах дела градостроительным планом. Реконструированный заявителем временный объект расположен в красных линиях за пределами возможного пятна застройки, что исключает его реконструкцию в объект недвижимого имущества.

Из приведенного следует вывод о том, что заявитель не подтвердил прав на строительство объекта недвижимости в границах арендуемого земельного участка.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Пунктом 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 N 113, закреплено, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - ГрК РФ).

Частью 1 статьи 55 ГрК РФ определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагается, в том числе разрешение на строительство (пункт 3 части 3 статьи 55 ГрК РФ).

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в отношении таких объектов недвижимости, которые были построены на основании выданного разрешения на строительство.

Довод общества, аналогичный приведенному в кассационной жалобе, о том, что отказ в государственной регистрации права собственности на спорный объект, обусловленный отсутствием разрешения на ввод об эксплуатацию, не соответствует закону, поскольку на строительство объекта не требовалось получение разрешения на строительство, правомерно отклонен апелляционным судом.

Частью 1 статьи 51 ГрК РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Исключение, к которому причисляет себя заявитель, составляют случаи, определенные частью 17 статьи 51 ГрК РФ, а именно: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Получение разрешения является обязательным при строительстве и реконструкции всех объектов капитального строительства, за исключением тех их видов, которые приведены выше в части 17 статьи 51 ГрК РФ.

То есть при реконструкции объекта, не относящегося к числу объектов капитального строительства, получение разрешения не требуется лишь в случае, если в результате такой реконструкции не будет изменен статус такого объекта с некапитального на капитальный.

Если же целью реконструкции является изменение статуса объекта с некапитального на капитальный, то лицу необходимо получить соответствующее разрешение.

Как указывалось выше, согласно письму департамента от 05.10.2015 N 14655-014/017 разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию не выдавалось.

В соответствии с положениями абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Оценив оспариваемый отказ, суды пришли в правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований общества.

Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права относительно сложившихся правоотношений сторон и не свидетельствуют о неправильном их применении судами, направлены на переоценку установленного, поэтому подлежат отклонению кассационной коллегией в силу статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.03.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2016 по делу N А59-5633/2015 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

О.В. Цирулик С.И. Гребенщиков