Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 апреля 2017 г. N Ф03-403/17 по делу N А51-4787/2016

г. Хабаровск

04 апреля 2017 г.

А51-4787/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: В.А. Гребенщиковой, Е.К. Яшкиной

при участии:

от Управления муниципальной собственности администрации города Владивостока:

- Жембровская О.В., представитель по доверенности от 30.12.2016 N 28/1-8297

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Владивостока

на решение от 25.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016

по делу N А51-4787/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали:

по иску индивидуального предпринимателя Федоровой Лилии Владимировны

к Управлению муниципальной собственности администрации города Владивостока

о признании недействительным договора аренды в части установления арендной платы без применения корректирующего коэффициента 0.4

Индивидуальный предприниматель Федорова Лилия Владимировна (ОГРНИП 311254011600026, ИНН 253904283838; далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - управление) о признании недействительным договор аренды N 01-02241-004-Н-АР-6780-00 от 11.09.2012 в части установления арендной платы без применения корректирующего коэффициента 0,4, предусмотренного решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе и дополнении к ней управление просит изменить мотивированную часть решения и постановления, исключив выводы о возможном применении при расчете арендной платы понижающего коэффициента в размере 0,4, законодательно установленного для субъектов малого предпринимательства. Полагает, что спорный договор заключен на торгах, поэтому определение иного механизма расчета арендной платы недопустимо. Настаивает, что соответствующее уменьшение арендной платы прямо противоречит пункту 114 Правил проведения конкурсов и аукционов, утвержденных приказом ФАС от 10.02.2010 N 67.

В дополнении к кассационной жалобе заявитель со ссылкой на подпункт 3 пункта 5 статьи 14 ФЗ от 24.07.2007 N 209 - ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" указывает, на невозможность применения к спорным правоотношениям корректирующего коэффициента, поскольку предприниматель арендует муниципальное имущество по нескольким договорам.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.02.2017 судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы откладывалось до 28.03.2017.

На основании статьи 18 АПК РФ произведена замена состава суда. После замены состава суда рассмотрение кассационной жалобы начато сначала.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда представитель управления доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, дав по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 11.09.2012 между управлением (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) по результатам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества на срок до 10.09.2017 заключен договор N 01- 02241-004-Н-АР-6780-00 аренды нежилого помещения общей площадью 76,8 кв.м. в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1-8 (IV), этаж подвал, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 16, для использования в целях "офис, торговое".

Согласно пункту 3.1 договора аренды, проект которого входил в документацию об аукционе, ставка арендной платы устанавливается в размере 24 523, 07 руб. в месяц.

Приложением N 2 к договору даны пояснения по расчету арендной платы в сумме 24 523, 07 руб., в том числе в части применяемых при расчете коэффициентов.

Передача помещений оформлена актом приема-передачи от 11.09.2012.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 29.10.2012.

В период действия договора сторонами заключены ряд дополнительных соглашений, в том числе: от 02.10.2012 N 1, в котором стороны согласовали размер арендной платы за период 11.09.2012 по 31.12.2013 в сумме 9 919, 86 руб. в месяц.

Это дополнительное соглашение принято с учетом распоряжения управления от 28.09.2012 N 857/28, которым предусмотрено применение корректирующего коэффициента - 0.4, установленного для субъектов малого предпринимательства решением думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, строениями, сооружениями, и их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток".

Аналогичный размер арендной платы установлен дополнительным соглашением от 17.12.2013 N 2 за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 на основании распоряжения управления от 10.12.2013 N 969/28, а также дополнительным соглашением от 14.01.2015 N 3 за периоде 01.01.2015 по 31.12.2015 на основании распоряжения управления от 24.12.2014 N 987/28.

Арендодатель уведомлением от 18.03,2015 N 28/6-1769 известил арендатора об изменении размера арендной платы с 01.03.2015 в связи с применением коэффициента инфляции в размере 1,12, установленного постановлением администрации г. Владивостока от 12.02.2015 N 2871 "Об установлении значения коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока"; размер арендной платы с 01.03.2015 по 31.12.2015 составил 11 110, 24 руб.

Письмом от 25.01.2016 N 14158СП администрация г. Владивостока сообщила предпринимателю об отсутствии оснований для применения с 01.01.2016 корректирующего коэффициента - 0,4 при расчете арендной платы по договору N 01-02241-004-Н-АР-6780-00, поскольку последний заключен по результатам аукциона, следовательно, уменьшение размера арендной платы будет являться нарушением требований статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Предприниматель, ссылаясь на то, что при заключении договора аренды от 11.09.2012 N 01-02241-004-Н-АР-6780-00 в части установления арендной платы не учтен корректирующий коэффициент 0.4, установленный решением думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 и, полагая, что в этой части договор является недействительным в силу статей 166, 168 ГК РФ, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Судами правомерно квалифицированы отношения сторон как регулируемые нормами главы 34 "Аренда" ГК РФ, условиями договора N 01-02241-004-Н-АР-6780-00.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 ГК РФ).

Установлено, что в рамках настоящего спора иск заявлен в отношении договора аренды, заключенного по результатам аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения общей площадью 76,8 кв.м., для использования в целях "офис, торговое".

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 2 муниципального правового акта от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - муниципальный правовой акт N 168-МПА) предоставление в аренду объектов, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (пункт 5 статьи 3).

Таким образом, предоставление нежилых помещений общей площадью 76,8 кв.м., являющихся муниципальным имуществом подлежало осуществлению только по результатам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды.

В данном случае предметом аукциона являлась продажа права на заключение договора аренды муниципального имущества - вышеназванных помещений площадью 76,8 кв.м. (лот 1).

Согласно конкурсной документации начальная цена права на заключение договора аренды составила 161 016, 95 руб., победителем аукциона признана предприниматель Федорова Л.В. с предложением по цене продаваемого права в сумме 516 864, 41 руб. (протокол N 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества).

Вместе с тем установлено, что в состав конкурсной документации (лот 1) вошел проект договора аренды, в котором была определена ставка ежемесячной арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) в размере 24 523, 07 руб.

Включение в конкурсную документацию условий о размере арендной платы не противоречит действующему законодательству и прямо предусмотрено подпунктом к пункта 2 статьи 7 муниципального правового акта N 168-МПА.

Далее установлено, что аукцион проведен без каких-либо ограничений по субъектному составу его участником, в том числе в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства.

На основании установленного судебными инстанциями сделан вывод об отсутствии правовых оснований для признания недействительным договора аренды от 11.09.2012 N 01-02241-004-Н-АР-6780-00 в части установления арендной платы без учета корректирующего коэффициента 0.4, установленный решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173, для субъектов малого предпринимательства.

Выводы суда в этой части спора не обжалуются.

В данном случае администрацией обжалуются выводы о возможности применения к расчету арендной платы корректирующего коэффициента 0.4, установленного для субъектов малого предпринимательства.

Как указано выше в состав конкурсной документации вошел проект договора аренды, в котором была определена ставка ежемесячной арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) в размере 24 523, 07 руб., которая не являлась предметом аукциона.

Этот же размер арендной платы (24 523, 07 руб.) определен условиями пункта 3.1 договора N 01- 02241-004-Н-АР-6780-00.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы, и является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендой платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

Суды, руководствуясь правилами статьи 431, 614 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 18, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" признали, что установленная по названному договору арендная плата является регулируемой и при ее расчете подлежат применению корректирующие коэффициенты, которые установлены в частности для субъектов малого предпринимательства.

Данный вывод соответствует установленным по делу обстоятельствам, вышеприведенным нормам права и является правильным.

Апелляционной инстанцией рассмотрен и обоснованно отклонен довод администрации со ссылкой на часть 1 статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" о недопустимости пересмотра в сторону уменьшения размера арендной платы по договору, заключенному на торгах. В данном случае судом принято во внимание, что предметом торгов являлось продажа права на заключение договора аренды, а не размер арендной платы.

При установленном, а именно того, что арендная плата по названному договору является регулируемой, определяется на основании действующих правовых актов, выводы судебных инстанций о применении к ставке арендной платы спорного корректирующего коэффициента правомерно.

Приведенные в дополнении к кассационной жалобе доводы о том, что предприниматель Федорова Л.В. является арендатором не только муниципального имущества, предоставленного ей по договору N 01-02241-004-Н-АР-6780-00, но и арендатором другого муниципального имущества, используемого по договорам аренды от 22.10.2012 N 04-00692-001-Н-АР-6816-00, от 31.08.2012 N 04-00771-001-Н-АР-6790-00, поэтому у нее отсутствует право на применение льготного корректирующего коэффициента в силу подпункта 3 пункта 5 статьи 14 ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" судом округа не принимается, поскольку данный вопрос не являлся предметом настоящего спора. Более того, указанная норма права связана с рассмотрением обращения субъекта малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки, имеющего при этом заявительный характер (подпункт 1 пункта 1 статьи 14 ФЗ N 209-ФЗ).

Нарушений либо неправильного применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016 по делу N А51-4787/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

В.А. Гребенщикова Е.К. Яшкина